Prüfung Kaufvertrag Immobilie / EFH in Berlin

Sehr geehrter Fragesteller,
gemessen an dem von Ihnen dargestellten Einsatz, der unter der vom Portal vorgesehenen Gebühr liegt, darf ich Ihre Frage summarisch wie folgt beantworten.
Zunächst liegen nicht sämtliche Unterlagen vor, insbesondere keine Grundbuchauszüge, so dass auch eine detailliertere Prüfung nicht möglich ist. Diese schließt sich jedoch auch aufgrund ihres oben genannten sehr geringen Einsatzes aus. Ihnen steht es selbstverständlich frei, den Einsatz entsprechend zu erhöhen, um eine entsprechend umfangreichere Antwort zu erhalten. Trotzdem habe ich hier dementsprechend den Vertrag und hinsichtlich Ihrer Fragestellung in seinen wichtigen Punkten begutachtet und werde Ihnen diese kurz erläutern.

Ich denke, dass dieses sodann auch ausreichend für die Beantwortung Ihrer Frage sein wird:

1.
Sofern Belastungen übernommen werden, so sind sie nach Abschluss des Kaufvertrages hierfür verantwortlich. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich nicht, um was es sich für eine Belastung handelt.
2.
Ein Termin für den Besitzübergang und somit auch den Gefahrübergang ist bisher noch nicht vereinbart worden. Zwar ist ein solcher in Abhängigkeit gesetzt worden mit den Zahlungen, allerdings sollte hier auch ein tatsächlicher Termin entsprechend vereinbart werden, damit auch die tatsächliche Verfügungsgewalt und auch die Kontrolle über das Grundstück und das Einfamilienhaus Ihnen bei entsprechender Kaufpreiszahlung obliegt. Hier wäre es unter Umständen günstig einen kurzfristigen Zeitpunkt nach Zahlungseingang auf dem Notaranderkonto zu vereinbaren oder den Besitzübergang vom Gefahrübergang zu trennen oder den Zahlungseingang so zu formulieren, dass ein Besitzübergang stattfinden kann und nicht automatisch mit der Zahlung erfolgt. Zwar ist dies im Notarvertrag nicht generell so angegeben, sondern nur mit einer Kann-Bestimmung, es wäre jedoch trotzdem hilfreich, wenn hier ein kurzer Hinweis dahingehend eingefügt wird, dass nach Eingang des Zahlungsbetrages, die Parteien einen Übergabetermin vereinbaren. Insofern würd der Ablauf hier etwas konkreter gestaltet werden können.
Ansonsten würden sie auch für den zufälligen Untergangs oder Beschädigungen an der Sache nach dem entsprechenden Besitzübergang bzw. Gefahrübergang haften. Allerdings ist, wie dargestellt, im Notarvertrag nicht konkret geregelt, dass sofort der Besitz übergeht, sondern es sich hier um eine Kann-Bestimmung handelt, siehe oben.
Zwar dürfte hier eine Wohngebäudeversicherung vorhanden sein, die Sie sich in jedem Fall vom Verkäufer noch einmal darstellen lassen sollten, und die von Gesetzes wegen auf sie übergeht. Hier haben Sie die Möglichkeit diese nach entsprechendem Besitzübergang zu kündigen oder zu modifizieren.
3.
Bezüglich der Erschließung ist anzumerken, dass Sie für die zukünftige Erschließung die Kosten tragen würden. Dies gilt nach der hier verwendeten Klausel, die allerdings durchaus üblich ist, auch für bereits abgeschlossene Eheschließungen, für die der Verkäufer noch keine Rechnung erhalten hat. Dies bedeutet, dass Sie mit Besitzübergang für solche Verbindlichkeiten haften. Wollen Sie dies ausschließen, kann man hier gegebenenfalls eine Änderung einfügen, die allerdings möglicherweise vom Verkäufer nicht getragen wird. Insofern müsste man sich auf die Zusicherung des Verkäufers verlassen, dass keine Erschließungsmaßnahmen und deren Kosten noch offen sind.
4.
Bezüglich der Mängel entspricht die Klausel ebenfalls den üblichen Formverträgen. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass, wenn Sie noch mögliche Mängel entdecken, die umfangreicher als Abnutzungen dargestellt sind, siehe hierzu Unterpunkt c), die Verjährung auf einen Monat beschränkt ist. D.h., Sie müssten gegebenenfalls hier die Mängel innerhalb eines Monats gerichtlich geltend machen. Diese Frist halte ich für relativ kurz.
5.
Ansonsten sind keine gravierenden Problem Punkte und Besonderheiten in den Kaufvertrag eingearbeitet. Es handelt sich hier um einen Formularvertrag, der insbesondere auch nicht besonders abgeändert worden ist und durchaus üblich ist. Sollten Sie zu einzelnen Punkten noch Fragen haben, können Sie sich auch bei der Beurkundung an den Notar wenden. Er ist verpflichtet, diese Punkte beständig und ausführlich zu erläutern.

Sollten zu einzelnen Punkten noch Fragen bestehen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst einen hilfreichen Überblick gegeben zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen und verbleibe mit freundlichen Grüßen