Prüfung eines Immobilienkaufvertrages

Sehr geehrte Mandanten,

haben Sie vielen Dank für Ihr Vertrauen und auch das entgegengebrachte Verständnis bezüglich des Preises der Beauftragung.
Gerne habe ich mir den hochgeladenen Kaufvertragsentwurf angesehen und möchte Ihnen hierzu die folgenden Anmerkungen zukommen lassen:


1.
Die Eingangsbemerkungen zu den beteiligten Personen sind zunächst nicht ungewöhnlich und in dieser Ausführlichkeit tatsächlich gesetzlich vorgeschrieben. Letztlich dienen sie der beiderseitigen Absicherung dahingehend, dass die korrekten Personen im Grundbuch angegeben und auch der Steuerverwaltung gegenüber gemeldet werden.


2.
In § 1 wird in korrekter Weise vereinbart, dass der Verkäufer Ihnen das Grundstück lastenfrei übertragen muss. Die noch vorhandenen Eintragungen und insbesondere die auf dem Grundbesitz lastende Grundschuld - offenbar aus einer alten Finanzierung - muss also rechtzeitig gelöscht werden.


3.
§ 2 bestimmt daher auch - was üblich ist - die Überwachung dieser erfolgten Löschung durch den beauftragten Notar. Erst wenn er die Mitteilung erhalten hat, dass das Grundbuch lastenfrei ist, werden Sie zur Kaufpreiszahlung aufgefordert.

Bitte beachten Sie, dass auf Seite 6. des Vertrages noch kein Zielkonto für die Zahlung eingesetzt worden ist. Dies muss unbedingt ergänzt werden.

Die Vormerkung, welche zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen werden soll, ist für Sie sehr vorteilhaft. Dadurch wird die Immobilie für Sie als zukünftige Eigentümer bereits "reserviert" und Ihre Rechtsposition nach außen nachweisbar.


4.
Ebenfalls vorteilhaft ist für Sie die Vereinbarung einer Finanzierungsvollmacht. Hierdurch wird gewährleistet, dass Sie eine Bankfinanzierung realisieren können. Hierzu ist ja regelmäßig die Bestellung einer Grundschuld nötig, was aber nur der eingetragene Eigentümer darf.
Solange Sie also nicht als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie insofern auf die Mitwirkung des Verkäufers angewiesen.


5.
In § 4 wird die Übergabe an Sie vermerkt. In der Tat ist es für Sie nachteilhaft, dass Sie sich bezüglich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen und dies für die Räumungspflicht des Verkäufers umgekehrt nicht gilt.
Dies ist zwar eine häufig anzutreffende Praxis, interessengerecht ist es jedoch nicht. Zudem ist es durchaus möglich, eine entsprechende Ergänzung zu Ihren Gunsten einzufügen, was in diesen Abschnitt des Vertrages gehören würde.


6.
Die Regelung in § 5 entspricht dem Gesetz. Die zusätzliche Haftungsübernahme des Verkäufers bis zum Zeitpunkt der endgültigen Eigentumsumschreibung ist für Sie vorteilhaft und fair.


7.
§ 6 vereinbart einen Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel. Dies ist zwar mittlerweile üblich geworden, für Sie aber natürlich nachteilig.
Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, die Immobilie und das Grundstück mit einem Sachverständigen gemeinsam zu begehen, sofern dies noch nicht geschehen sein sollte, um versteckte Schäden und damit verbundene verdeckte Mängel sicher ausschließen zu können.

Eine Absicherung für Sie, was eventuell zwischen dem Vertragsschluss und der Übergabe eintretende Mängel angeht, findet ebenso wenig statt.
Auch dies ist regelmäßig üblich.

Was Sie vereinbaren können, ist eine Garantieübernahme durch den Verkäufer dahingehend, dass dieser die üblichen Versicherungen (insbesondere Gebäudehalterhaftpflicht) aufrecht erhält, bis die Übergabe der Immobilie stattfindet. Eine solche Klausel kann von dem Notar ebenfalls in diesem Regelungsteil des Vertrages aufgenommen werden.


8.
Die Kostenhinweise in § 7 sind in dieser Form üblich. Das gilt auch für die Grunderwerbssteuer, welche "traditionell" vom Käufer getragen wird. Ich setze dies deshalb in Anführungszeichen, weil das Gesetz eigentlich vorsieht, dass beide Parteien hierfür als Gesamtschuldner haften. Unabhängig von einer vertraglichen Regelung, kann sich das Finanzamt diesbezüglich also auch an den Verkäufer halten.

Dringend aus dem Vertrag gestrichen werden sollte die Maklerklausel unter § 7 Punkt 4. Diese stellt eine Unsitte dar, die sich in den letzten Jahren immer häufiger in Grundstückskaufverträge schleicht.
Für Sie ist dies deshalb unvorteilhaft, weil das Finanzamt die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen und aus der Summe die Grunderwerbssteuer bilden kann. Sie zahlen also viel zu viel Steuern.

Notwendig ist die Klausel auch deshalb nicht, weil ein Makler hierdurch keineswegs zusätzlich abgesichert wird. Entscheidend ist alleine der Maklervertrag und dessen Inhalt.
Wenn sich die Beteiligten nicht auf eine Streichung der Klausel einlassen wollen sollten, muss zumindest eine steuerneutrale Formulierung gewählt werden. Es kann dann der Hinweis aufgenommen werden, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass der Vertragsschluss auf die Tätigkeit des Maklers XY zurückzuführen ist. Vor der Benennung von Veträgen und Prozentsätzen kann ich nur ausdrücklich warnen.


9.
Die folgenden Abschnitte sind unbedenklich, es folgen die üblichen abschließenden Belehrungen durch das Notariat, auch die oben bereits genannte Vormerkung wird noch einmal aufgegriffen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin