Notartermin vor Zusicherung der Bank
Fragestellung
Hallo Herr Schröter,
wir haben eine Immobilie, die wir gerade Verkaufen (erste Besichtigungen laufen). ein neues Objekt ist bereits in Planung bzw. am Montag ist dort Notartermin. :-)
Die Bestandsimmobilie ist noch über zwei Bankdarlehen belastet. Eine Komplettablöse ist nicht denkbar wg. Vorfälligkeitskosten. Einem Pfandtausch wurde bereits seitens beider Banken zugestimmt.
Angefragt wurde eine Zwischenfinanzierung über eine dritte Bank. Deren Vorteil ist: Sie setzt sich erst einmal in der Rangfolge beim neuen Objekt hinten an und lässte die beiden ersten Banken an 1 und 2, die somit ihren Pfandtausch vollziehen können. Die Zwischenfinanzierung fliesst innerhalb eines Jahres an die dritte Bank aus dem Verkauf des Bestandsgebäudes.
Dilemma:
Die dritte Bank hat nioch nicht abschliessend geprüft und kann bis zum Notartermin keine Zusage geben.
Was kann auf uns zukommen, wenn wir den Notartermin wahrnehmen, jedoch die Finanzierung bis Zahltag nicht steht (Ende Oktober). Verkäufer tritt zurück und fordert Schadenersatz, Käufer besteht auf Kauf und fordert Zinmsen etc...
Vielen DAnk für Ihre Hilfe....sindf bissl in Zeitdruck gerade ;-)
Besten Dank
Predrag Cica aus Maintal bei Frankfurt
01753219090
predrag.cica@web.de
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Was kann auf uns zukommen, wenn wir den Notartermin wahrnehmen, jedoch die Finanzierung bis Zahltag nicht steht (Ende Oktober). Verkäufer tritt zurück und fordert Schadenersatz, Käufer besteht auf Kauf und fordert Zinmsen etc...
Wenn Sie die kaufvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen droht in der Tat Schadensersatz in Form von Verzugszinsen, aktuell 4,12 %, sowie Kosten für Notar und Grundbuch. Im weiteren ist der Verkäufer zum Rücktritt von dem Kaufvertrag berechtigt.
Soweit der Verkauf Ihrer Immobilie konkret wird, wäre eine Möglichkeit, dass mit dem Käufer vereinbart wird, dass der Verkauf zu einem frühen Zeitpunkt vollzogen wird und Sie für eine bestimmte Dauer die Immobilie gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes weiter nutzen können.
Vorteil ist, dass der Kaufpreis gezahlt wird, Sie aber die verkaufte Immobilie für eine bestimmte Dauer und gegen Zahlung einer zu vereinbarenden Nutzungsentschädigung nutzen können.
So können Sie den Kaufpreis für das neue Objekt verwenden ohne aus der verkauften Immobilie ausziehen zu müssen.
Soweit dies nicht möglich ist, ist der Kaufpreis aus dem Verkauf an die zwischenfinanzierende Bank abzutreten, so dass deren Risiko überschaubar ist. Möglich wäre auch eine Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto, so dass die beiden Banken, die die zu verkaufenden Immobilie finanzieren für den Neuerwerb darauf zugreifen können.
Aus meiner Sicht wäre danach, wenn sich eine befristete Nutzung der zu verkaufenden Immobilie vereinbaren lässt, möglicherweise keine Zwischenfinanzierung erforderlich.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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