Notarieller Kaufvertrag, § 6 Sachmängel
Fragestellung
Ich habe eine Immobilie erworben, die durch einen Nachlasspfleger angeboten wurde, da die Erben das Erbe wegen Überschuldung des Erblassers abgelehnt haben. Die Immobilie wird seit Oktober 2014 nicht mehr bewohnt, ist aber noch voll möbliert inkl. Schrankinhalte.
Seitdem wurde sie nicht mehr gepflegt oder beheizt oder anderweitig pflegend betreut.
Heizungsanlage ist stillgelegt und das Wasser abgelassen, sowie Strom, Gas, Wasser abgestellt.
Erworben habe ich sie jetzt zum 27.03.2015 wie sie steht und liegt.
Der Nutzbare Antritt und die Übergabe erfolgen mit Zahlung des Kaufpreises.
Das kann aber noch schlimmstenfalls 3-4 Monate dauern, da Amtsgericht und andere Instanzen überlastet sind.
Ich fürchte jetzt, dass die Immobilie in dieser Zeit erheblichen Schaden nehmen kann und vollständig verwahrlosen wird. Z.B. durch Verwucherung des Gartens, dadurch Gefahr durch Vandalismus, Einbruch, Insektenbefall, nicht bemerkte Sturmschäden an der Immobilie, unbefugte Fremdnutzung von Freiflächen, grillen, Abfall, urinieren.
Der Nachlasspfleger fühlt sich nicht zuständig und verweist auf §6 Ausschluss von Sachmängel.
Auch wird mein Vorschlag nicht aufgegriffen mich unentgeltlich als "Hausmeister" zu beauftragen. Ich würde mich ja um die Immobilie kümmern, bis zur offiziellen Besitzübergabe und dann natürlich weiter als Eigentümer.
Nach meiner Rechtsauffassung ist der Nachlasspfleger sehr wohl verpflichtet Schaden von der Immobilie abzuwenden, bis zur Besitzübergabe.
Welche Möglichkeiten habe ich um einschreiten zu können?
Als Anlage § 6 des Kaufvertrages.
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Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
leider werden Sie keine Möglichkeit haben, hier wunschgemäß einschreiten zu können:
Nach dem von Ihnen vorgelegten Vertragsauszug hat der Rechtspfleger hier leider Recht und ein Gewährleistungsausschluss wurde wirksam vereinbart.
Hier hätte eine Verschlechterung der Kaufsache zwischen Vertragsschluss und Besitzübergang in dem Kaufvertrag geregelt werden müssen. Das wäre möglich gewesen, wenn so ein vertrag VOR Unterzeichnung geprüft und entsprechend angepasst worden wäre.
Möglich wäre auch gewesen, die vorzeitige Besitzübernahme vertraglich zu vereinbaren.
Leider sind diese Punkte - zumindest nach der vorgelegten Textpassage - nicht beachtet worden.
Da dieses nicht geschehen ist, geht das Haftungsrisiko auch für eine Verschlechterung auf Sie als Käufer über und zwar ab Vertragsschluss, d.h. ab Unterzeichnung.
Eine Beauftragung als unentgeltlicher Hausmeister wäre allein schon aus haftungsrechtlichen Gründen nicht zulässig, von der sozialversicherungspflichtigen Seite einmal abgesehen.
Aber gleichwohl werden Sie - zumindest von außen - das Grundstück betreten und auch pflegen dürfen, da Sei insoweit ja ein berechtigtes Interesse haben. Zumindest die Außenanlage werden Sie daher pflegen können.
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Kommentare
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Wie ist aber §6 Absatz c) zu deuten? Von einer gewöhnlichen Abnutzung kann man hier ja nicht ausgehen, da die Immobilie nicht mehr bewohnt oder genutzt wird. Ensteht den hieraus denn nicht eine Verpflichtung für den Nachlasspfleger?
eigentlich ein ansich toller Ansatzpunkt, an den Sie denken.
Aber leider werden Sie damit nicht weiter kommen, da der Sachmangel ja nicht vorliegt. Die von Ihnen aufgeführten Befürchtungen
"Verwucherung des Gartens, dadurch Gefahr durch Vandalismus, Einbruch, Insektenbefall, nicht bemerkte Sturmschäden an der Immobilie, unbefugte Fremdnutzung von Freiflächen, grillen, Abfall, urinieren"
sind kene Sachmängel, die in der Sache selbst sind, sondern von außen, von Dritten herangetragen werden.
Wenn Sie z.B. ein Auto kaufen und ein Fremder haut Ihnen eine Beule hinein, können Sie auch nicht beim Verkäufer Rechte anmelden. Und das gilt - wenn man es vertraglich so festlegt - auch in der Zeit zwischen Unterschrift Kaufvertrag und Übergabe.
Eine Verpflichtung des Nachlasspflegers gibt es daher nicht. Dazu hätte man den Vertrag anders fassen müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle, Oldenburg