Nießbrauch Vermietung
Fragestellung
Kauf einer Wohnung für unsere Tochter
Nießbrauch
Wir Eltern kaufen für unsere Tochter eine Wohnung mit dem Ziel, dass die Tochter die Wohnung bewohnt. Dies ist aber nicht sicher, da wir nicht wissen, ob unser Schwiegersohn hier eine Arbeitsstelle bekommt.
In etwa zwei bis drei Wochen ist der Notar-Termin. Um keine Fehler zu machen, bitten wir Sie nun die folgenden Fragen zu beantworten.
Unser Wunsch ist, dass die Tochter die Besitzerin der Wohnung ist und wir Eltern, solange wir leben, den Nießbrach haben.
Verschiedene Möglichkeiten:
1. Die Tochter zieht nicht ein.
Wir müssen die Wohnung an andere Menschen vermieten. In diesem Fall müssen wir die Mieteinnahmen versteuern. Wir können die Einnahmen durch Abschreibung und Schuldzinsen verringern.
2. Die Tochter zieht in die Wohnung ein:
Wir bekommen von der Tochter keine Miete. Ist es möglich, dass wir die Wohnung beim Finanzamt gar nicht erwähnen? Wir haben keine Mieteinnahmen und schreiben auch Schuldzinsen und Abschreibung nicht ab.
3. Tochter zieht die ersten 5 Jahre nicht ein. Danach zieht sie ein.
Ist es möglich, dass man die degressive Abschreibung nach 5 Jahren beendet. Die Wohnung taucht bei der Steuer dann überhaupt nicht mehr auf.
4. Wie verhält sich die Sache, wenn wir die Eltern, die den Nießbrauch haben, in die Wohnung einziehen?
Bitte weisen Sie uns auf die steuerlich beste Möglichkeit hin!
Mit freundlichen Grüßen
G. M.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrter Ratsuchender,
zunächst möchte ich kurz auf die hier relevanten Begrifflichkeiten eingehen, da ich den Eindruck habe, dass da leicht etwas durcheinander gebracht werden könnte:
Wenn Sie die Wohnung kaufen und im Grundbuch eingetragen werden, sind Sie der Eigentümer. Als solcher haben Sie unbeschränkte Nutzungs- und Verwertungsbefugnis. Eines Nießbrauchs (im juristischen Sinne) bedarf es nicht. Dieser wäre nur erforderlich, wenn Sie als Eigentümer Ihrer Tochter die unbeschränkte Nutzungsbefugnis (selbst bewohnen oder vermieten) einräumen möchten und dies auch juristisch "wasserdicht" gestalten möchte, d.h. auch mit Eintragung im Grundbuch. Da Sie aber weiterhin über die Nutzung der Wohnung selbst entscheiden möchten, brauchen Sie für Ihre Zwecke keinen Nießbrauch zu bestellen.
Nun zu Ihren einzelnen Fragen:
1. Fremdvermietung
Ihre Hinweise sind zutreffend: Sie erklären die Mieteinnahmen und ziehen von diesen die Werbungskosten ab. Neben den von Ihnen erwähnten (Zinsen und Abschreibung) sind dies alle Betriebskosten (Hausgeldumlage), Grundbesitzabgaben (Grundsteuer), Versicherungen sowie Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, Fahrtkosten, Steuerberatung...).
Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) beträgt übrigens im Regelfall 2% der Anschaffungskosten (Ausnahmen möglich bei Altbauten vor Bj. 1925 oder Sonderfällen wie z.B. Denkmalschutz etc.). Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, ggf. Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten. Aus dem Gesamtbetrag ist der (rechnerisch) auf den Grund und Boden entfallende Anteil herauszurechnen, da das "nackte" Grundstück nicht abgeschrieben werden kann. Beim Erwerb oder Beginn der Einkünfteerzielung (Vermietung) wird die AfA nur zeitanteilig (z.B. für 5 Monate eines Jahres) als Werbungskosten angesetzt.
2. Unentgeltliche Nutzung durch Tochter
Bei der unentgeltlichen Nutzung durch einen Angehörigen liegt keine Einkünfteerzielung vor. Sie brauchen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären, können natürlich auch nichts absetzen. Daher ist es in Ordnung, dem Finanzamt gegenüber die Wohnung nicht zu erwähnen.
3. Späterer Beginn der Selbstnutzung oder der unentgeltlichen Nutzung durch die Tochter
Wenn Sie zuerst vermieten, läuft alles wie unter 1. beschrieben. Dann kündigen Sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs und ziehen selbst ein oder Ihre Tochter zieht ein. In diesem Moment endet die Einkunftserzielung und somit auch die Möglichkeit, Werbungskosten (einschl. AfA) geltend zu machen (wiederum ggf. zeitanteilig, wenn unterjährig, s.o.).
Kleine Korrektur vom pingeligen Steuerberater: begrifflich liegen keine degressiven AfA, sondern lineare AfA vor, da die Absetzung in gleich hohen Jahresbeträgen erfolgt. 50 Jahre * 2% bis zur vollständigen Abschreibung.
Angenommen, nach weiteren 5 Jahren zieht Ihre Tochter dann wieder aus und Sie müssen wieder vermieten: dann lebt die Einkünfteerzielung wieder auf und damit auch die AfA. Allerdings sind zwischendurch 5 Jahre vergangen, in denen keine AfA geltend gemacht werden konnten. Diese Zeitspanne rechnet bei den insgesamt 50 Jahren der Abschreibung mit, so dass im Ergebnis die Zeiträume der Selbst- oder unentgeltlichen Nutzung die auf die Lebensdauer der Immobilie gesehenen Gesamt-AfA mindern, weil sich der 50-Jahres-Zeitraum nicht verlängert.
4. Selbstnutzung als Eigentümer
Es gilt das zur unentgeltlichen Nutzung durch Ihre Tochter gesagte. Auch hier liegt keine Einkünfteerzielung vor, so dass Sie gegenüber dem Finanzamt grundsätzlich keine Angaben zu der Wohnung machen müssen.
FAZIT: vereinfachend lässt sich sagen, dass immer dann, wenn Sie oder Ihre Tochter (unentgeltlich) selbst nutzen, sich überhaupt keine interessanten steuerlichen Folgen ergeben. Sobald Sie fremd vermieten, müssen die Einnahmen hieraus versteuert werden, können aber auch alle Kosten steuermindernd abgezogen werden.
Da fragt man sich doch, ob es nicht daraus folgernd eine interessantere Gestaltung geben kann? Daher folgender kleiner
PRAXISTIPP:
Wenn Sie Ihrer Tochter die Wohnung nicht unentgeltlich, sondern vergünstigt überlassen, können Sie u.U. Steuern sparen. Bei mindestens 66% der ortsüblichen Miete gilt nämlich die Vermietung als voll entgeltlich! Darunter wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Dazu ein kleines Beispiel:
Wohnung 100 qm, ortsübliche (Kalt-) Miete beträgt 12,00 €/qm
a) Vermieten Sie an Ihre Tochter für 800,00 €, können alle Kosten (wie bei Fremdvermietung) VOLL abgezogen werden, da Vermietung zu > 66% der ortsübl. Miete.
b) Vermieten Sie zu 600,00 €, können die Kosten (einschl. AfA) nur zu 50% abgezogen werden, da Vermietung zu 50% der ortsübl. Miete.
Verfügt Ihre Tochter nicht über genug eigene Mittel, um mind. 66% der ortsübl. Miete aufzubringen, können Sie ja evtl. über einen kleinen Unterhaltszuschuss nachdenken. Aber nicht mit der Miete verrechnen, dann klappt das nicht...!
Gerade bei Fremdfinanzierung kann es sich lohnen, die Vermietung als entgeltlich zu gestalten, um die Schuldzinsen steuerlich gelten machen zu können. Oftmals kommt dann unterm Strich nach Abzug der AfA auch ein Verlust heraus, den Sie mit Ihren anderen Einkünften verrechnen und somit schöne Steuererstattungen erlangen können!
Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen soweit beantworten und vielleicht noch die eine oder andere Anregung geben konnte. Bitte nutzen Sie ansonsten die Rückfragefunktion auf dieser Seite und wir bringen dann bestimmt etwas "Licht ins Dunkel". Im Übrigen freue ich mich über eine positive Bewertung und wünsche Ihnen für Ihren geplanten Immobilienkauf alles Gute!
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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wir wollen, dass diese Wohnung unserer Tochter gehört und dass sie nicht eines Tages Erbschaftssteuer bezahlen muss. Die Tochter soll auf alle Fälle als Besitzerin eingetragen werden. Bis zu unserem Ableben möchten wir jedoch die Verfügungsgewalt über die Wohnung haben.
Wir Eltern kaufen für unsere Tochter die Wohnung und tragen auch alle Kosten. Unser Ziel ist, dass die Tochter die Wohnung bewohnt. Dies ist aber nicht sicher, da wir nicht wissen, ob unser Schwiegersohn im Großraum Nürnberg/ Fürth/ Erlangen eine Arbeitsstelle bekommt.
In etwa zwei bis drei Wochen ist der Notar-Termin. Um keine Fehler zu machen, bitten wir Sie nun die folgenden Fragen zu beantworten.
Unser Wunsch ist, dass die Tochter die Besitzerin der Wohnung ist und wir Eltern, solange wir leben, die Verfügungsgewalt einschließlich aller Einnahmen und Ausgaben haben.
Ich hoffe, dass Sie die Zusammenhänge nun besser verstehen.
Die folgenden Möglichkeiten habe ich Ihnen schon geschrieben:
1. Die Tochter zieht nicht ein.
Wir müssen die Wohnung an andere Menschen vermieten. In diesem Fall müssen wir die Mieteinnahmen versteuern. Wir können die Einnahmen durch Abschreibung und Schuldzinsen verringern.
2. Die Tochter zieht in die Wohnung ein:
Wir bekommen von der Tochter keine Miete. Ist es möglich, dass wir die Wohnung beim Finanzamt gar nicht erwähnen? Wir haben keine Mieteinnahmen und schreiben auch Schuldzinsen und Abschreibung nicht ab.
3. Tochter zieht die ersten 5 Jahre nicht ein. Danach zieht sie ein.
Ist es möglich, dass man die degressive Abschreibung nach 5 Jahren beendet. Die Wohnung taucht bei der Steuer dann überhaupt nicht mehr auf.
4. Wie verhält sich die Sache, wenn wir die Eltern, die den Nießbrauch haben, in die Wohnung einziehen?
Bitte weisen Sie uns auf die steuerlich beste Möglichkeit hin!
Mit freundlichen Grüßen
wir wollen, dass diese Wohnung unserer Tochter gehört und dass sie nicht eines Tages Erbschaftssteuer bezahlen muss. Die Tochter soll auf alle Fälle als Besitzerin eingetragen werden. Bis zu unserem Ableben möchten wir jedoch die Verfügungsgewalt über die Wohnung haben.
Wir Eltern kaufen für unsere Tochter die Wohnung und tragen auch alle Kosten. Unser Ziel ist, dass die Tochter die Wohnung bewohnt. Dies ist aber nicht sicher, da wir nicht wissen, ob unser Schwiegersohn im Großraum Nürnberg/ Fürth/ Erlangen eine Arbeitsstelle bekommt.
In etwa zwei bis drei Wochen ist der Notar-Termin. Um keine Fehler zu machen, bitten wir Sie nun die folgenden Fragen zu beantworten.
Unser Wunsch ist, dass die Tochter die Besitzerin der Wohnung ist und wir Eltern, solange wir leben, die Verfügungsgewalt einschließlich aller Einnahmen und Ausgaben haben.
Ich hoffe, dass Sie die Zusammenhänge nun besser verstehen.
Die folgenden Möglichkeiten habe ich Ihnen schon geschrieben:
1. Die Tochter zieht nicht ein.
Wir müssen die Wohnung an andere Menschen vermieten. In diesem Fall müssen wir die Mieteinnahmen versteuern. Wir können die Einnahmen durch Abschreibung und Schuldzinsen verringern.
2. Die Tochter zieht in die Wohnung ein:
Wir bekommen von der Tochter keine Miete. Ist es möglich, dass wir die Wohnung beim Finanzamt gar nicht erwähnen? Wir haben keine Mieteinnahmen und schreiben auch Schuldzinsen und Abschreibung nicht ab.
3. Tochter zieht die ersten 5 Jahre nicht ein. Danach zieht sie ein.
Ist es möglich, dass man die degressive Abschreibung nach 5 Jahren beendet. Die Wohnung taucht bei der Steuer dann überhaupt nicht mehr auf.
4. Wie verhält sich die Sache, wenn wir die Eltern, die den Nießbrauch haben, in die Wohnung einziehen?
Bitte weisen Sie uns auf die steuerlich beste Möglichkeit hin!
Mit freundlichen Grüßen
da hatte ich Ihre Frage in der Tat etwas falsch verstanden. Ich werde dann mal versuchen, meine Antworten auf Ihre Fragen so zu modifizieren, wie es Ihrem tatsächlichen Vorhaben entspricht.
zu 1.
Die Versteuerung der Mieteinnahmen erfolgt durch Sie. Allerdings stehen Ihnen, da Sie kein Eigentümer sind, keine Abschreibungen (AfA) zu! Auch Ihre Tochter kann diese mangels Einkünfteerzielung nicht in Anspruch nehmen.
Problematisch sieht es auch mit dem Abzug der Schuldzinsen aus, da Sie ja nicht Eigentümer sind.
In diesem Fall würde es sich empfehlen, statt des „Zuwendungsnießbrauchs“ (Ihre Tochter erwirbt Eigentum und wendet Ihnen dann den Nießbrauch zu) einen „Vorbehaltsnießbrauch“ zu vereinbaren. Dies ließe sich bewerkstelligen, indem Sie zunächst selbst die Wohnung erwerben und Ihrer Tochter dann unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen. Grunderwerbsteuer fällt für diese Übertragung nicht nochmals an (§ 3 Nr. 6 GrEStG), allerdings müssten Sie mit zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten rechnen.
Beim so entstandenen Vorbehaltsnießbrauch bleiben sowohl die AfA als auch die Schuldzinsen bei Ihnen abziehbar, wenn die Wohnung fremdvermietet wird.
Zu 2.
Meiner ursprünglichen Anmerkung ist nichts hinzuzufügen, da die Whg. nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Es liegen damit keine einkommensteuerlich relevanten Vorgänge vor.
Zu 3.
Solange Sie als Nießbraucher an Fremde vermieten, siehe zu 1.
Sobald Ihre Tochter die Wohnung selber nutzt, verzichten Sie auf die Geltendmachung Ihres Nießbrauchs. Ihre Tochter nutzt selber als Eigentümer, im Ergebnis wie zu 2.
Zu 4.
Die Selbstnutzung erfolgt durch Sie als Nießbrauchsberechtigte. Damit liegen auch hier keine einkommensteuerrelevanten Einkünfte vor, im Ergebnis ebenfalls wie zu 2.
Mein in der ursprünglichen Antwort gegebener „Praxistipp“ ist bei Ihnen nicht relevant, da eine „Rückvermietung“ vom Nießbraucher an den Eigentümer vom Finanzamt wegen rechtsmissbräuchlicher Gestaltung nicht anerkannt wird.
Bitte überprüfen Sie aber, ob es in Anbetracht der relativ geringen erbschaftsteuerlichen Belastung für Grundvermögen, hoher Freibeträge für Kinder und unter Betrachtung Ihres übrigen Vermögens nicht doch günstiger – und einfacher! – wäre, die Wohnung ohne eine Nießbrauchsgestaltung selbst zu erwerben und Ihrer Tochter – unentgeltlich oder gegen eine Mietzahlung – zu überlassen. Ggf. können Sie dies ja auch später jederzeit in eine Nießbrauchskonstellation umwandeln.
Nun hoffe ich, dass Sie mit meiner Antwort zufrieden sind und stehe Ihnen natürlich – falls doch noch Unklarheiten bestehen sollten – weiterhin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
da ich nun nichts mehr von Ihnen höre, gehe ich davon aus, dass meine - nachgebesserte - Antwort für Sie in Ordnung ist. Ich möchte Sie daher darum bitten - wie Sie es in Aussicht gestellt hatten - die abgegebene Bewertung zu verbessern. Bitte bedenken Sie zur "Zeitkomponente" (die Sie möglicherweise geärgert hat) auch, dass ich Ihre Rückfragen vom Freitagnachmittag und vom Sonntag erst am Montag nach meiner Rückkehr aus dem Wochenende erhalten habe; sonst wäre es natürlich schneller gegangen.
Ich hoffe auf Ihre Fairness und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater