Nießbrauch: Modernisierungen durch Eigentümer
Beantwortet
Fragestellung
Ein 6-Mehrfamilienhaus ist per 01.01.2007 an den erwachsenen leiblichen Sohn übertragen worden, die Eltern=Schenker haben den wirtschaftlichen Nießbrauch gem §§ 1030 ff BGB an dem Wohngebäude mit folgendem Wortlaut (notariell) bestimmt:
"Für den Inhalt des Nießbrauchs gelten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB mit der Abweichung, dass den Nießbrauchberechtigten sämtliche Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen und die Nießbrauchberechtigten sämtliche Lasten zu tragen haben, also auch solche, die als auf den Stammwert der Sache gelegt, anzusehen sind, wie z.B. Anlieger - und Erschließungskosten."
Der Sohn bewohnt mit seiner Lebensgefährtin seit 2004 in dem Haus eine EG-Wohnung (bis 2009) / bzw. Etage ab 2009 (ursprünglich zwei Wohnungen, nach Durchbruch 2009 zu einer Wohnung umfunktioniert) und zahlt dafür eine Miete < als Mietspiegel an den Nießbrauchinhaber (Eltern). Nun möchte der Sohn in der Wohnung als rechtlicher Eigentümer auf eigene Kosten eine Bad-Modernisierung in der Form durchführen, dass er das Bad in den Nebenraum durch Fachhandwerker vergrößern möchte. Bautechnisch ist das kein Problem.
In der Übertragungsurkunde gibt es keine weiteren Bedingungen zum Nießbrauch und auch keine Rückforderungsauflassung zu der Übertragung.
Frage:
Könnte die Übertragung (Schenkung) eines Mehrfamilienhauses unter der o.g. Konstellation wieder rückgängig gemacht werden, wenn der Nießbrauchinhaber (Eltern) dies wünscht??
Dürfte das Kind in seiner bewohnten Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus eine Badmodernisierung wie oben beschrieben durchführen, ohne dass der Nießbrauchinhaber dem zustimmt? (der Nießbrauchinhaber wird in keiner Weise in seinen Mieteinnahmen oder sonst wie beeinträchtigt)
Dürfte dem Sohn fristlos gekündigt werden, wenn trotzdem diese Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden (sofern die zweite Frage mit "nein" beantwortet würde)?
Vielen Dank!
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:
Nach Ihrem Sachvortrag gehe ich davon aus, dass das Mehrfamilienhaus von den Eltern im Wege der Schenkung zugewendet und auch kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart worden ist.
Das Gesetz sieht hier nur wenige Möglichkeiten einer Rückgängigmachung der Schenkung vor.
Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er nach § 528 BGB von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenks nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern.
Sollte diese Bedürftigkeit allerdings vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt werden, so ist dieser Herausgabeanspruch ausgeschlossen (vgl. § 529 BGB).
Ansonsten kann die Schenkung nur widerrufen werden, wenn sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen des Schenkers groben Undanks schuldig gemacht hat.
Nach dem notariellen Schenkungsvertrag obliegt den Nießbrauchsberechtigten sämtliche Ausbesserungen und Erneuerungen sowie sämtliche Lasten sind zu tragen.
Bad-Modernisierungen sind nach meinem Verständnis als Ausbesserungen und Erneuerungen anzusehen, so dass jedenfalls die Zustimmung der Nießbrauchsberechtigten erforderlich ist.
Eine fristlose Kündigung ist nach meiner Rechtsauffassung allerdings nicht begründet, wenn die Mieter ohne Zustimmung die beabsichtigte Modernisierung durchführen.
Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth
Hamburg
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