Mittelbare Grundstücksschenkung/Vorbehaltsnießbrauch
Fragestellung
Sachverhalt:
Ein Bekannter plant ein Mietwohngrundstück (100% fremdvermietet) zu kaufen. Um evtl. Freibeträge bei der Erbschaftsteuer frühzeitig zu nutzen schlägt der Notar folgende Konstellation vor:
Ein kombinierter Vertrag „Grundstückskauf und Schenkungsvertrag
Als Käufer werden die beiden Kinder aufgeführt. Mein Bekannter mit Ehefrau wird in dem Vertrag als Eltern genannt.
In dem Kaufvertrag wird allgemein das Grundstück beschrieben und verkauft.
In dem Schenkungsvertrag wird in § 1vereinbart, dass die Eltern den Kindern den Kaufpreis zum Erwerb des Grundstückes schenken, ferner übernehmen die Eltern die Grunderwerbsteuer und die sonstigen Kosten.
In § 2 wird ein Nießbrauch vereinbart. „ Die Übergeber behalte sich als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB den Nießbrauch an dem Vertragsgegenstand vor. Sie tragen wie die Eigentümer alle Belastungen des Grundstücks einschließlich der Kosten, die nach dem Gesetz der Eigentümer zu tragen hat. Dies schließt auch die Bedienung des Kapitaldienstes für die im Grundbuch noch einzutragende Finanzierungslast ein.“
Die Eltern finanzieren den Geldbetrag, den sie den Kindern schenken.
Der Notar geht davon aus, dass es sich um eine mittelbare Grundstücksschenkung mit Vorbehaltsnießbrauch handelt. Die Kinder werden „nur“ zivilrechtlicher Eigentümer. Wirtschaftlicher Eigentümer werden die Eltern.
So weit so gut. Bei einem „klassischen Vorbehaltsnießbrauch“ sind wohl alle Kosten (Afa, Finanzierungskosten usw.) bei den Eltern steuerlich abzugsfähig.
Mein konkrete Frage:
Da der finanzierte Betrag dazu verwendet wird den Kindern Geld zu schenken damit Diese ein Grundstück kaufen können, frage ich mich, ob die Zinsen für das Darlehen überhaupt bei den Einkünften aus ‚Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind, weil vielleicht die Geldschenkung im Vordergrund steht?? Oder steht die Grundstücksschenkung (mittelbar) mit Vorbehaltsnießbrauch Im Vordergrund mit der Folge, dass die Finanzierungskosten abzugsfähig sind??
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.
Die Finanzierungskosten für den Erwerbe der Immobilie im Rahmen einer mittelbaren Grundstücksschenkung sind steuerlich bei Ihren Eltern nicht abzugsfähig, weil sich das Ganze auf der privaten Vermögensebene abspielt. Vergleichen Sie das mit einer Schenkung, die sich aus Vermögen und Schulden zusammensetzt.
Die steuerliche Abzugsfähigkeit im Familienverbund könnte an aber erreichen, indem die Eltern Ihnen das Geld für den Erwerb der Immobilie als Darlehen zur Verfügung stellen. Die Darlehenszinsen entsprechen denen zzgl. eines kleinen Aufschlages, die Ihre Eltern für den Kredit bezahlen müssen. Damit ist es im Ergebnis für die Eltern fast steuerneutral. Zur Sicherheit erhalten Ihre Eltern neben der Bank eine dingliche Sicherheit in Form einer Grundschuld. Ein Nießbrauch würde nicht bestellt werden, weil Sie der zivilrechtliche Eigentümer der Immobilie sind. Sie erzielen dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, setzen die an Ihre Eltern zu zahlenden Zinsen als Werbungskosten ab.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Schenk, Steuerberater
Sie haben ein Problem mit Ihrer Immobilienbesteuerung?
Schildern Sie Ihren Fall und erhalten Sie von unseren Steuerberatern kostenlos und unverbindlich Angebote zur Lösung Ihres Falles!
Nach dem Einstellen Ihrer Frage erhalten Sie individuelle Preisangebote unserer Experten, aus welchen Sie einfach das für Sie passende Angebot auswählen können!
Hier kostenlos und unverbindlich Angebote einholen!
