Mikroapartment in Boardinghaus-Private Vermietung von Gewerbeimmobilie
Beantwortet von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Fragestellung
Sehr geehrtere Damen und Herren,
ich beabsichtige ein sogenannte Mikroapartment in einem Boardinghaus in München zu erwerben und zu vermieten.
https://www.walser-immobiliengruppe.de/objekt/muenchen-riem/
Die Besonderheit bei dieses Mikroapartments ist die zeitliche Limitierung der Vermietung auf maximal 6 Monate.
(Eingetragene Dienstbarkeit der Stadt München)
Die Aussage laut Makler zur Vermietung:
„Das Boardinghaus wird auf einem Gewerbegrundstück erstellt. Somit erhalten Sie die kalkulierte Nettomiete + 7% MWST“
Die Behandlung dieses Objekt liegt gefühlt irgendwo zwischen meinem Gewerbe (s.u.) und der privaten Vermietung, daher habe ich folgende
Fragen:
- Verstehe die Situation richtig, dass ich als Privatperson eine Gewerbeimmobilie vermiete ?
- Was muss ich im Gegensatz zum Kauf/Vermietung einer normalen Wohnung bei diesem Objekt beachten ?
- beim Kauf (kann man da eine Umsatzsteuer abziehen ? Gebäude, Gebühren, etc.), sonstige Fallstricke ?
- bei der Vermietung:
- Ich nehme an ich muss die Umsatzsteuer von 7% bei den Rechnungen ausweisen und wieder an das Finanzamt abführen ?
- Darf ich dann bei allen laufenden Ausgaben die MwSt. wieder als Vorsteuer oder aber dafür bei allen laufenden Kosten auch die MwSt.
- irgendwelche anderen Besonderheiten ?
Randbedingungen (die vermutlich keine Rolle spielen):
- Ich habe noch eine andere Wohnung, die ich als Privatperson vermiete
- Auf meinem Wohnhaus habe ich Solarzellen installiert, die ich als Gewerbe angemeldet habe
(Umsatz <3000€/Jahr aber Verzicht auf Kleinunternehmer Regelung, damit ich die MwSt. der Anschaffung zurückbekommen habe)
Viele Grüße
S. D.
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Antwort von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Anfrage und weitere Erläuterung möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Die Frage ist komplex und auf der Internetseite ist zu München-Riem nicht eindeutig beschrieben, wie die Investition aussehen soll. Wenn ich es richtig verstehe, handelt es sich nicht um Wohnnutzung, sondern um die Nutzung als reines Boardinghouse. Dadurch ist es nicht als eine Vermietung von Wohnraum, sondern Vermietung wie Beherbung. Dies ist auch daran erkennbar, dass die Vermietung jeweils auf 6 Monate beschränkt ist.
Nach dem Bebauungsplan ist es keine Wohnungsnutzung, so sollen die Erwerber der einzelnen Appartements diese (durch Zwischenvermietungsvertrag) an den gewerblichen Betreiber eines sog. Boardinghouse vermieten oder an die einzelnen Nutzer. Das hängt von der Gestaltung ab.
Einkommensteuerlich ist es so, dass Sie eine Beherbungsimmobilie vermieten bei der Sie auch bei der Vermietung den Vorsteuerabzug geltend machen können und Sie aber auch bei den Vermietungseinnahmen Umsatzsteuer erhalten, die Sie in der Umsatzsteuererklärung angeben müssen.
Richtig ist, dass Sie in den Mietverträgen, die als Dauerschuldverhältnisse die Rechnungen sind, die Umsatzsteuer ausweisen und damit die Vorsteuer auf anteilige Rechnungen von Reinigungsdienstleistungen etc. abziehen können.
Die Rendite dürfte höher sein als bei einem normalen Objekt. Sie haben aber sonst keinerlei Nachteile. Die Vermietung an Verwandte oder die Selbstnutzung ist ausgeschlossen. Die Veräußerbarkeit ist momentan gut. Man kann bloß nicht abschätzen, ob das immer so bleibt, da es ein Spezialsegment ist.
Ja, Sie können die Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer abziehen. Da sollten Sie aber bitte nachfragen, weil Sie gleichzeitig auch der Steuerschuldner nach § 13b UstG sind. Damit führt es nicht zu einem monetären Effekt.
Ich habe in Berlin einige Projekte begleitet und meist stimmen bei guten Lagen die Renditeerwartungen. Der Verkäufer ist relativ bekannt und hat einen guten Ruf, so dass ich Ihnen nichts weiteres Gegenteiliges zum Verkauf angeben kann.
Für Nachfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen
RA StB Ira von Cölln, LL.M.
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