Mietrecht / Wasserschaden / Mietminderung
Fragestellung
Vielen Dank für Ihr Angebot, welches ich hiermit gerne annehme. Bitte kontaktieren Sie mich schnellstmöglich, um die Details abzustimmen.
Kontaktdaten:
+4917610085222
karina-l@gmx.de
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Meine ursprüngliche Anfrage:
Guten Tag,
in meiner Wohnung ist seit gestern ein Wasserschaden durch ein geplatztes Ventil in der Trinkwasserleitung aufgetreten der meine Wohnqualität deutlich beeinträchtigt. Ein Teil der Flurdecke hat sich durch die Feuchtigkeit abgelöst und ist herunter gefallen. Da sich der Vermieter sich in der Vergangenheit sehr resistent bei Schadensbehegungen zeigte, möchte ich nun Rechtsbeistand einholen bzw. wissen, welche Möglichkeiten ich als Mieter habe.
Bilder und Video zum aktuellen Wasserschaden:
https://www.dropbox.com/sh/c5a0wy4s8ed8zui/AABxaxAt46tFOh-TJJP8gX4Wa?dl=0
Aktuell habe ich weder im Flur noch in der Küche Licht, da die Decke durchnässt ist und 2 Lampen heruntergefallen- und kaputt sind. Auf anraten meiner Verwalterin habe ich vorsichtshalber die Sicherung für die Küchen- und Flurbeleuchtung deaktiviert. Nach ihrer ersten Einschätzung muss wohl die ganze Decke in der Küche herunter geholt- und erneuert werden.
Durch die Feuchtigkeit, die offene Decke und das fehlende Licht ist die Wohnqualität stark beeinträchtigt. Inwieweit die Feuchte gesundheitsschädlich ist sollte geprüft werden, jedenfalls riecht es stark und unangenehm muffig. Von meinen persönlichen Dingen sind Kleidung, Tapete und Schuhe beschädigt, als auch die 2 Lampen.
Der Wasserschaden vom 27.07.2016 (!!) im Wohnzimmer ist weder behoben noch habe ich einen avisierten Termin für die Reparatur erhalten. An einer Ecke ist bereits Schimmel zu sehen. Dieser Schaden entstand nach einem Unwetter, wobei das Waser zwischen den Balkon meines Mieters über mir in die Decke lief. Bilder und Video dazu hier:
https://www.dropbox.com/sh/7otsu8oftc1ss0k/AADy0ZDcx5HvJyMcBShvGJq7a?dl=0
Ebenso ist die Dusche bereits seit Jahren reparaturbedürftig und leckt. Seit Jahren wird mir zugesichert dass diese erneuert wird. Die Termine werden dann kruzfristig verschonben und dann komplett abgesagt.
Fragen:
- Welche 'Druckmittel' habe ich dem Vermieter gegenüber?
- Kann ich eine Mietminderung durch die Schäden veranschlagen? Bedarf dies einer Formalen Ankündigung bzw. Form welche einzuhalten ist?
- Um wieviel darf ich die Miete Kürzen?
- Darf ich eine externe Firma mit der Reparatur beauftragen wenn eine gewisse Frist verstrichen ist und dies an den Eigentümer weiter belasten? Falls ja, welche Fristen bzw. Formen sind dafür einzuhalten?
In beiden Fällen habe ich die Schäden umgehen per E-Mail gemeldet und Fotos sowie Videos zur Verfügung gestellt.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung.
Freundliche Grüße,
Karina Lawatsch
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
1.
Ich habe mir die Bilder samt Videos angesehen - vielen Dank für die bereitstellung. Das bitet Ihnen mehrere Möglichkeiten von Druckmitteln.
2.
Im Einzelnen dazu:
Sie können auf jeden Fall die Miete mindern, nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sogar bis sechs Monate rückwirkend (bei ansonsten vorbehaltloser Mietzahlung innerhalb dieser sechs Monate, hier für den Schaden vom Ende Juli im Wohnzimmer).
Ich würde daher die Miete um 35 % mindestens mindern, was ich angesichts der Bilder und der Videos als angemessen erachte.
Die Mietminderung an sich brauchen Sie nicht zu erklären, müssen aber die Mängel und die Mängelsymptome dem Vermieter gegenüber unverzüglich anzeigen, da Sie sich ansonsten selbst haftbar machen. Das ist am besten schriftlich zu erklären.
Nur wenn der Vermieter von den Mängeln weiß, entfällt diese Verpflichtung zur Anzeige der Mängel.
In beiden Fällen haben Sie ja die Schäden umgehend per E-Mail gemeldet und Fotos sowie Videos zur Verfügung gestellt, was so ausreichte.
Daneben können Sie natürlich die Beseitigung der Mängel verlangen, was am besten im Rahmen der Mängelanzeige mit zu erklären ist.
3.
Eine Mietminderung in Höhe von mindestens 35 % ist durchaus richtig. Unter Umständen kann es auch mehr sein, zumal man hinsichtlich des Schadensausmaß noch keine Sicherheit haben kann, was erst von einem Sachverständigen zu ermitteln wäre.
Wie gesagt, da kann man sechs Monate mit der Mietminderung zurückgehen und hat daneben Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich beschädigter oder zerstörter Sachen.
4.
Ja, richtig:
Entsteht ein Mangel wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte wegen der Mietminderung Schadensersatz verlangen.
Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
- der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (ich würde hier eine kurze Frist von 14 Tagen setzen) oder
- die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Wichtig ist jetzt vor allem, dass Sie eine gute Bestandsaufnahme hinsichtlich der beschädigten oder zerstörten Sachen machen beziehungsweise aufstellen.
Die Fertigung von Bildern und Videos war schon einmal sehr gut und ist zu wiederholen, wenn sich das Schadensausmaß ändert, sollte also mindestens einmal die Woche erledigt werden, gegebenenfalls auch öfter, je nach den Umständen.
Zur ergänzenden Frage: Wenn Sie keine Hausratversicherung abgeschlossen haben, ist das nicht weiter schlimm. Denn für die entstandenen Schäden muss die Haftpflichtversicherung des Eigentümers aufkommen, zumal Sie die als Mieter normalerweise anteilsmäßig mitbezahlen.
In der Tat können Sie für die Schadensbeseitigung eine fachgerechte Reparatur durch eine Fachfirma verlangen.
Ein Tipp noch:
Sollte die von Ihnen jetzt dem Vermieter gesetzte Frist fruchtlos verstreichen, können Sie direkt einen Anwalt mit Ihrer Interessenwahrnehmung beauftragen, so dass auch die Anwaltskosten Ihnen ersetzt werden müssen.
Das sind dann notwendige Rechtsverfolgungskosten.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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Darüber hinaus - habe ich das Anrecht dass die Arbeiten von einer ordentlichen 'Firma' erledigt werden? Das letzte Mal wurde mir ein Nachbar vorbei geschickt welcher die Reparatur erledigen soll (und dies äußerst stümperhaft getan hat). Derselbe soll nun meine Wasserschäden prüfen und reparieren. Ich weiß, dass er diese Arbreiten nicht 'Hauptberuflich' ausführt.
Sorry für die nachträglichen Ergänzungen. Vielen Dank!
vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Dies half mir bereits sehr weiter!
Nachdem der Haus- und Hof-Handwerker sich den Schaden begutachtete und meinte, er pinselt das ganze mit etwas mit 'Spezialfarbe' ein, drängte die Eigentümerin dies über die Versicherung abzuwickeln. Daraufhin erhielt ich heute einen Anruf von der Gebäude-/Haftpflichtversicherung. Mir wurde zugesagt, dass die Schäden beseitigt werden bzw. ein Trocknungs-Gerät zur Verfügung gestellt wird. Außerdem wird mir die Zeit der Reinigungsarbeiten 'vergütet'.
Allerdings sagte er auch, dass meine persönlichen Schäden (Kleidung, Schuhe, Lampen) nicht erstattet würden. Dabei war der springende Punkt für ihn, dass kein VERSCHULDEN des Eigentümers vorliegt und somit die Haftpflicht nicht greift.
Ich habe ihn gefragt ob er denn vorbei kommt und den Schaden bewertet - das hat er wohl nicht vor.
Meine persönlichen Schäden (bis auf die Lampe aus den 40er Jahren, wo ich ohnehin nicht weiß, welchen Wert ich dafür ansetzen kann) sind nicht immens. Aber dennoch sehr ärgerlich. Ich weiß jetzt nicht was ich hier unternehmen kann.
Wenn ich die Miete um 35% einbehalte, auch rückwirkend ab Ende Juli, kann mir dann gekündigt werden? Es gibt doch diese Regel - wenn man dadurch 2 Monatsmieten im 'Rückstand' ist.
Die Küche ist inzwischen in einem untragbaren Zustand. Alles voller Stockflecken (siehe bitte neu hoch geladene Bilder unter dem alten Link)! Meine Wäsche trocknet garnicht mehr, alles unglaublich klamm. Diese Feuchtigkeit geht bis in die Knochen und ich halte es für schädlich hier weiter zu wohnen. Bevor ich Freunde um Hilfe bitte - habe ich Anspruch auf Erstattung eines Hotels / Zimmers?
Ich weiß, dass sind jetzt viel mehr Fragen als ursprünglich vereinbart. Für die zusätzlichen Antworten werde ich natürlich bezahlen - weiß aber nicht genau wie wie wir das von der Abwicklung machen?
Vielen Dank im Voraus,
Karina Lawatsch
vielen Dank für Ihre Nachricht. Ich antworte Ihnen nunmehr gerne wie folgt:
Eines vorweg:
Die Mietminderung berechnet sich stets nach der Bruttomiete (Entscheidung des Bundesgerichtshofs, BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 347/04, zum Beispiel zitiert in der Zeitschrift WuM 2005, 573).
Eine Kündigung droht Ihnen wegen der, auch rückwirkenden Minderung meines Erachtens nach nicht, jedenfalls im Rahmen einer ersten vorläufigen, nicht unbedingt abschließenden Bewertung, was die hier erfolgende Erstberatung nicht zulässt. Vielen Dank für Ihr Verständnis.
Sollte es notwendig sein, muss die Gegenseite auch Hotelübernachtungen im angemessenen Umfang tragen.
Zu Ihren persönlichen Sachen:
Diese Aufteilung in Beseitigung der Schäden in Ihrer Wohnung und Schadensersatz im Hinblick auf Ihre persönlichen Sachen kann ich nicht ganz nachvollziehen, da ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen Wohnungsbeschädigung und Ihren Sachen besteht, die eben dabei beschädigt/zerstört worden sind. Denn dann müsste ja auch wieder der Vermieter noch seine Versicherung für die Wohnung haften.
Insbesondere kann zudem eine unterlassene Wartung beziehungsweise Instandhaltung oder Instandsetzung zu einem Verschulden (einfache Fahrlässigkeit) des Vermieters führen, was noch gar nicht abschließend geklärt sein dürfte.
Ich mache Ihnen aber gerne folgenden Vorschlag: insbesondere Letzteres schau ich mir noch gerne weiter an, wenn Sie mir im Rahmen einer hier möglichen X-Mail (direkte Anfrage an mich über mein Profil möglich) für 50,- € eine solche Anfrage stellen.
Bei Bedarf hilft Ihnen der Kundenservice weiter. Sie brauchen aber einfach nur auf mein Profil zu schauen, da müssen Sie dies sofort finden.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt