Mietrecht - Kündigung auf Eigenbedarf für Sohn
Fragestellung
Guten Tag, meine Frage ist:
Ich besitze ein Haus (wohne selbst nicht darin), in dem zurzeit 4 Parteien wohnen. Davon in einer Erdgeschoss-Wohnung kostenfrei meine Mutter und in der oberen Etage mein Sohn. Nächstes Jahr beabsichtigt mein Sohn mit seinem Lebenspartner zusammenzuziehen und will sich einen großen Balkon mit Carport anbauen lassen. Da dies in seiner jetzigen Wohnung (2. Etage) nicht realisierbar ist, möchte er in die Wohnung darunter (1. Etage) ziehen in der jetzt seit Okt. 2011 ein junges Ehepaar ohne Kinder wohnt. Auf dieser Etage besitzt mein Sohn noch 2 Hobbyräume.
Habe ich mit einer Kündigung auf Eigenbedarf für meinen Sohn für die belegte Wohnung in der 1. Etage eine Aussicht auf Erfolg? Würde dann den Mietern die jetzige Wohnung meines Sohnes in der 2. Etage als Alternative anbieten, die ebenso groß ist (nur mit Dachschrägen). Die jetzigen Mieter (junges Ehepaar) müssten aber für die Dauer des Umbaus (ca. 1/2 Jahr) erstmal ausziehen.
Danke - Ihre Auskunft wäre mir sehr hilfreich bei meinen weiteren Schritten!
G. L.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Mit der formgerechten und argumentativ rechtlich zutreffenden Begründung sollte sich eine Kündigung realisieren lassen:
Im Einzelnen:
§ 573 BGB - Ordentliche Kündigung des Vermieters - sieht hier vor:
"(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...]
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Auf die Begründung ist hohen Wert zu legen.
Das würde ich ggf. durch einen Anwalt erledigen lassen, da die Gefahr einer (Form-)Unwirksamkeit (o. materiell) ansonsten bestehen kann.
Es gibt aber auch gute juristische Musterbücher im Buchfachhandel, auch für Verbraucher geschrieben.
Die persönlichen Umstände Ihres Sohnes und seiner Lebensgefährtin sind genau darzustellen und konkret zu begründen.
Der sog. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BVerfG und des BGH ist dabei ausreichend, wenn der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für die Absicht anführen kann, die Räume selbst zu bewohnen oder durch den privilegierten Personenkreis bewohnen zu lassen; dieses ist bei ohne Weiteres gegeben, wenn Sie nachweisen, dass Sie für Ihren Sohn diesen Platz benötigen - ansonsten nicht.
Dieses ist auch dem Beweis zugänglich und muss dann mittels entsprechender Tatsachenvorträge detailliert dargelegt werden.
2.
Fristen der ordentlichen Kündigung:
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Gegebenenfalls wäre ein Aufhebungs- bzw. Änderungsvertrag hinsichtlich der Wohnungen möglich.
Allerdings müsste dann, wenn die Wohnung Ihres Sohnes umgebaut/renoviert werden müsste, eine Wohnungszwischenlösung bzw. Entschädigung bzw. Ersatzunterkunft gefunden werden.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag, auch einen guten Rutsch ins neue Jahr.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Meine Auzssage:
"Allerdings müsste dann, wenn die Wohnung Ihres Sohnes umgebaut/renoviert werden müsste, eine Wohnungszwischenlösung bzw. Entschädigung bzw. Ersatzunterkunft gefunden werden."
gilt in der Tat nur dann, wenn KEIN Aufhebungs- oder Änderungsvertrag geschlossen wird, da ansonsten die Kündigung das Mietverhältnis auflöst/beendet.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag, auch einen guten Rutsch ins neue Jahr.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt