Mietkauf eines Grundstück durch Tochter von den Eltern

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchte,

Ihrem Fragestellung kann ich entnehmen, dass Ihre Frau von Ihren Eltern per Mietkauf ein Grundstück erwerben möchte.

Dabei möchte ich zu Beginn auf den Mietkauf eingehen, so dass dieser noch einmal definiert wird:

Der Mietkauf ist ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.

Die gezahlten Mietzinsen werden vollständig oder zumindest teilweise auf den später fällig werdenden Kaufpreis angerechnet.

Da Mietvertrag und Kaufvertrag (gleich ob nun wie hier nur ein Ankaufsrecht eingeräumt wird, oder bereits der Kauf endgültige besiegelt wird) eine wechselseitige Verknüpfung bildet, ist der Mietvertrag meines Erachtens im vollen Umfang beurkundungspflichtig (siehe OLG Schleswig OLGR 1998, 3; Krauß Immobilienkaufverträge in der Praxis 2005, Rn. 138; Salzig NotBZ 2005, 10 (13); anderer Auffassung: OLG Düsseldorf DNotZ 1996, 39).

Ich kann Ihnen daher nur dringend die Einschaltung eines Notars empfehlen. Insbesondere sind bei der Ausgestaltung eines solchen Mietvertrages gewisse Besonderheiten zu beachten. Als Beispiel ist der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für beide Seiten zu benennen. Ein solcher vertraglich ausdrücklich vereinbarter, beiderseitiger befristeter Kündigungsausschluss (hier 5 Jahre) ist zulässig (BGH NJW 2004, 1448).

Beachten Sie bitte, dass ein solcher Mietkaufvertrag nur wirksam ist, wenn dieser notariell beurkundet ist, vgl. § 311 b BGB. Haben Sie also lediglich eine lockere Vereinbarung, könnte sich ihre Ehefrau nicht auf den Mietkauf gegenüber Ihren Eltern berufen.

Trotz der Verknüpfung von Kauf und Miete handelt es sich rechtlich um zwei Verträge. Damit ist es – jedenfalls bei einer Wohnraummiete – rechtlich nicht zulässig, sämtliche Reparaturen und Kosten auf den Mieter zu übertragen. Dies geht nur bezüglich der Nebenkosten sowie Kleinreparaturen. Entsprechend haben Sie natürlich ein hohes Risiko, dass z.B. im 4. Jahr noch große Reparaturen erforderlich sein könnten. Weiter haben Sie das Risiko, dass das Grundstück bzw. Haus in den nächsten Jahren im Wert steigt. Umgekehrt hat der Mieter dieses Risiko nicht, da er bei einem fallenden Wert die Kaufoption nicht ausüben müsste.

In Ihrem Fall, soll der Mietkauf so ausgestaltet werden, dass der Kaufpreis mit dem Ableben der Eltern fällig werden soll.

Im Falle, dass die Eltern zu erst versterben und die Eltern haben testamentarisch nichts anderes geregelt so erbt Ihre Ehefrau das EFH. In diesem Falle würde der Mietkaufvertrag entfallen, da Ihre Frau mit sich selbst keinen Vertrag schließen kann, da Sie nun Eigentümerin des Hauses ist.

Gibt es neben Ihrer Frau noch weitere Erben, dann würde die Erbengemeinschaft das Haus erben. Der Mietkaufvertrag würde allerdings bestehen bleiben, d.h. die Erben treten in den Mietkaufvertrag gegenüber Ihrer Ehefrau ein. In diesem Falle wäre dann die Option aiuszuüben, so dass Ihre Frau Haus käuflich erwerben würde.

Somit kann die Option auf das Ableben der Eltern gestrickt werden.

Im Falle, wenn Ihre Ehefrau Alleinerben ist, würde der Mietvertrag entfallen und Ihre Frau würde das Grundstück erben. In diesem Fall könnte eine Erbschaftsteuer entstehen, wobei hier ein Freibetrag i.H.v. 400.000,- Euro vorliegt.

Es wäre auch möglich, dass die Eltern jetzt schon das Grundstück anteilig auf Ihre Frau übertragen. Alle 10 Jahre kann der Freibetrag von 400.000,- Euro neu ausgeschöpft werden, so dass jetzt im Rahmen der Schenkung das Grundstück anteilig auf Ihre Frau übergehen könnte, so dass der Freibetrag mehrmals genutzt werden kann.

Im Falle eins Erbes/Schenkung entsteht neben der Erbschaftsteuer keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Auch im Falle eines Kaufs des Grundstücks entfällt gem. § 3 Nr..6 GrEStG, da der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Grunderwerbsteuer befreit sind.

Zusammenfassend können wir festhalten:

- Es liegt ein Mietkauf mit Option vor. Die Option könnte auch auf das Ableben der Eltern ausgestaltet werden
- Es ensteht keine Grunderwerbsteuer. Weder im Falle einer Schenkung/Erbschaft noch im Falle der Veräußerung
- Im Falle des Ablebens der Eltern würde jedoch eine Erbschaft vorliegen, da Ihre Frau mit sich selbst keinen Vertrag schließen kann. Hier greift ein Freibetrag i.H.v. 400.000,-
- Bei Erbengemeinschaften ergeben sich mehrere Besonderheiten (Mietkauf bleibt bestehen, anteilige Erbschaft, anteilige Veräußerung).

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Beste Grüße

Michael Mertens