Mieterleistungen
Beantwortet
Fragestellung
Guten Tag Herr Damm,
ich habe ein Haus für € 7.200,00 p. a. vermietet. Mein Mieter hat in 2013, über einen längeren Zeitraum hinweg, selbst sämtliche Fenster und Außentüren erneuert/neu gesetzt. Ich habe ihm die angefallenen Materialkosten i. H. v. rd. € 2.800,00 ersetzt und diese in meiner ESTerkl. 2013 als Kosten angesetzt. Hier sehe ich weiter kein Problem.
Darüber hinaus habe ich ihm für seine und die seiner Helfer angefallenen Arbeitsstunden € 3.000,00 überwiesen. Kann ich diese € 3.000,00 als Aufwand in meiner ESTerkl. 2013 ebenfalls als Kosten geltend machen OHNE dass mein Mieter (eine Privatperson) im Gegenzug diesen Betrag womöglich als Einkommen oder als geldwerten Vorteil versteuern muss? Oder ist es sinnvoll, aufgrund von Schmutz und Lärm während der Umbaumaßnahmen eine Mietminderung von € 3.000,00 (= 5 Monatsmieten a € 600,00) als Grund für entsprechend verringerte Mieteinnahmen in 2013 anzugeben?
Oder gibt es eine andere Lösung, an die ich noch nicht gedacht habe?
Mir geht es darum, dass mein Mieter für sein Engagement finanziell nicht auch noch bestraft wird. Lieber zahle ich die € 3000,00 wenn es nicht anders geht, aus meiner eigenen Tasche.
Bitte teilen Sie mir mit, wie ich in dieser Sache am besten agiere.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrte(r) Ratsuchend(e),
hinsichtlich Ihrer X-Mail Anfrage vom 27. Mai 2014 möchte ich Ihnen nachfolgendes mitteilen.
Sachverhalt:
- Der Mieter Ihres Hauses hatte im Jahr 2013 auf eigene Kosten sämtliche Fenster und Außentüren erneuert.
- Die Materialkosten des Mieters betragen 2.800 € und die Kosten für die Arbeitsstunden des Mieters betragen 3.000 €.
- Die Materialkosten haben Sie dem Mieter nach Vorlage der entsprechenden Belege erstattet.
- Die Kosten für die Arbeitsstunden des Mieters wurden ebenfalls bereits an den Mieter überwiesen. Als Verwendungszweck haben Sie "Erstattung für 187 Arbeitsstunden für Renovierung und Sanierung als Mieter" angegeben.
Frage:
Können die Materialkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung Verpachtung des Jahres 2013 angesetzt werden?
Können die dem Mieter ersetzten Arbeitsstunden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung Verpachtung des Jahres 2013 angesetzt werden?
Steuerliche Beurteilung:
1. Materialkosten
Übernehmen Sie als Vermieter die Kosten durch Zahlung an den Mieter, tragen Sie wirtschaftlich die Materialkosten. Sie übernehmen zwar nicht die sofortige Zahlung der Materialkosten, doch ersetzten Sie dem Mieter die Kosten, sodass die Materialkosten von Ihnen wirtschaftlich getragen werden.
Folglich können Sie die Materialkosten als Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) bei den Einkünften aus Vermietung Verpachtung des Jahres 2013 ansetzen. Als Nachweis der wirtschaftlichen Belastung sollte in Ihrem Fall das vorliegenden der Belege von Materialkosten sowie ein entsprechender Kontoauszug von Ihnen genügen.
2. Arbeitsstunden
Die 3.000 € werden an den Mieter als Ersatz für seine Arbeitsleistung im Zusammenhang mit der ausgeführten Renovierung gezahlt.
Da es sich hierbei nicht um Ihre Eigenleistung handelt, die grundsätzlich keine Werbungskosten wären, können diese Aufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung Verpachtung des Jahres 2013 angesetzt werden. Letztendlich sind Sie - wie auch bei den Materialkosten - durch die Zahlung an den Mieter wirtschaftlich belastet.
Die wirtschaftliche Belastung sollte in diesem Fall durch den Kontoauszug sowie eine Aufstellung der durch den Mieter geleisteten Arbeitsstunden erfolgen.
Der Mieter erhält die 3.000 € als Gegenleistung für sein Tun (Renovierung). Da der Betrag höher ist als 256 € im Jahr ist er insgesamt von Ihrem Mieter gemäß § 22 Nr. 3 EStG als sonstige Einkünfte in seiner Einkommensteuererklärung des Jahres 2013 anzugeben und zu versteuern. Dies führt entsprechenden seinem Steuersatz für das Jahr 2013 zu einer höheren Einkommensteuerbelastung Ihres Mieters.
Der Sachverhalt wurde bereits verwirklicht, d.h. Sie haben bereits die 3.000 € als Entgelt (Gegenleistung) für die Arbeitsstunden des Mieters gezahlt und der Mieter hat das Entgelt als Gegenleistung für sein Tun angenommen.
Somit scheidet Ihr Lösungsvorschlag die Zahlung an den Mieter als nachträgliche Mietminderung anzusehen aus.
Eine Vermeidung der fianzielle Belastung Ihres Mieters ist somit meines Erachtens nicht möglich. Die Mehrbelastung des Mieters durch die höhere Einkommensteuer des Jahres 2013 könnte meines Erachtens wie folgt ausgeglichen werden:
a) Den Ausgleich der Mehrbelastung könnten Sie dem Mieter als Schenkung zukommen lassen. Gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG können Sie dem Mieter als übrige Person im Sinne des §15 Abs. 1 Steuerklasse III ErbStG erbschaftsteuerfrei bis zu 20.000 € schenken.
b) Alternativ können Sie meines Erachtens auch eine befristete Reduzierung der Miete vereinbaren. Dies sollte zum Nachweis schriftlich erfolgen und als Grund beispielsweise
"Nachträglicher Ausgleich von Belastungen im Zusammenhang mit der Renovierung des Jahres 2013" enthalten.
Hierbei ist zu beachten, dass die reduzierte Miete nicht weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, da ansonsten nach § 21 Abs. 2 EStG die Miete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist. Ein Werbungskostenabzug wäre dann nur in Höhe des entgeltlichen Teils der Miete möglich.
Fazit:
Folglich sind die Aufwendungen für das Material und die Arbeitsstunden des Mieters insgesamt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung Verpachtung des Jahres 2013 abziehbar.
Der Mieter muss das Entgelt für sein Tun in seiner Einkommensteuererklärung des Jahres 2013 angeben und versteuern.
Ein Ausgleich der Mehrbelastung des Mieters kann wie vorgenannte erfolgen.
Ich hoffe meine Ausführungen sind für Sie hilfreich.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
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Herr Damm hat sehr schnell und kompetent geantwortet.
Nun kann ich meine ESTerkl. fertigstellen... rechtzeitig vor Abgabeschluss am 31.5.
Vielen Dank!
ich habe folgende kurze Fragen:
1. Über die Materialkosten haben Sie die Belege / Rechungen vom Mieter erhalten ?
2. Was haben Sie als Verwendungszeck bei der Überweisung der 3.000 € angegeben?
3. Verstehe ich es richtig, dass Sie es gerne hätten, dass Ihr Mieter die 3.000 € nicht als EInnhamen in seiner Einkommensteuererklärung angeben muss?
Vielen Dank
Thorsten Damm
Steuerberater
vielen Dank für die schnelle Rückantwort.
Zu 1: Ja, ich habe für sämtliches Material Belege erhalten. In der Vergangenheit hat das Finanzamt auch alles anerkannt. Nur hatte ich bis jetzt noch nie etwas für Arbeitsleistung bezahlt.
Zu 2: Siehe Anlage
Zu 3: Richtig. Ich möchte nicht, dass mein Mieter die € 3.000 in irgendeiner Weise versteuern muss.
LG
M. P.
Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater