Mieterhöhung einer Eigentumswohnung in Erbengemeinschaft
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Steininger,
von unserem verstorbenen Vater haben wir eine Eigentumswohnung geerbt, die vermietet ist. Die Wohnung gehört zu 50 % meiner Mutter, je 12,5 % verteilen sich auf die vier Geschwister (die Kinder des Verstorbenen).
Als Miteigentümer (Sohn des Verstorbenen) habe ich eine Mieterhöhungsschreiben an die Mieterin geschickt, da die Miete seit 25 Jahren nicht erhöht wurde. Dieses Schreiben haben meine Mutter und ich unterschrieben. Daraufhin kam ein Schreiben des Anwalts der Mieterin, wonach nicht klar sei, wer zu Erbengemeinschaft gehöre und ob ich überhaupt im Auftrag der Erbengemeinschaft handle.
Mein Versuch eine Vollmacht aller Miterben der Eigentumswohnung zu erhalten, scheiterte an meiner Schwester, die - wie ich - einen Anteil von 12,5 % an der Wohnung hält. Sie wollte - aus rational nicht nachvollziehbaren Gründen - die Vollmacht nicht unterschreiben. Sie weigert sich auch eine Mieterhöhung zu unterschreiben.
Meine Frage: Kann die Erbengemeinschaft mit einer Mehrheitsentscheidung die Mieterhöhung im Rahmen der sog. ordnungsgemäßen Verwaltung durchsetzen, also auch wenn die Schwester nicht unterschreibt?
Zusatzfrage: Verschiebt sich die Frist für die neue Miete durch die Auseinandersetzung um die Vollmacht oder kann ich die Mieterhöhung - wie im ersten Schreiben an die Mieterin vereinbart- -einfordern?
Mit freundlichen Grüßen
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Antwort von Rechtsanwalt Stefan Steininger
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
die Verwaltung der Gemeinschaft erfolgt gemeinschaftlich (§2038 I S.1 BGB).
Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung werden wegen des Verweises des § 2038 II auf § 745 BGB mit Stimmenmehrheit beschlossen, die Mehrheit richtet sich nach Größe des Erbteils - § 745 I 2 BGB.
D.h. Sie können die Entscheidung mehrheitlich treffen.
Wird die Mitwirkung zu dieser Maßnahme dann verweigert, bleibt nur die Möglichkeit, auf zu Klagen gem. § 2038 Abs. 1 Satz 2 1. Halbsatz BGB (so auch deutlich BGHZ 164, 181).
Die Frist für die Mieterhöhung dürfte erst mit ordnungsgemäßem Handeln laufen, also mit einer formell wirksamen Aufforderung. Ab dieser läuft die Frist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
Mit freundlichen Grüßen
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