Mieter widerspricht ordentlicher Kündigung und will nicht ausziehen.
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim in unter 2 Stunden
Fragestellung
Da unser Mieter trotz mehrmaliger Aufforderung die Kaution über Monate zu 2/3 nicht gezahlt hat. haben wir das MIetverhältnis am 03.08.2017 ordentlich zum 31.10.2017 gekündigt.
Der Mieter hat der Kündigung ohne Angaben von Gründen widersprochen und hat trotz Aufforderung, den Widerspruch zu begründen, seit zwei Wochen nicht reagiert. Der Mieter hat zu dem angekündigt, dass er es auf eine Räumungsklage ankommen lassen will
Wir möchten die Angelegenheit jetzt einem Anwalt übergeben, der unsere Interessen vertritt.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Zunächst liegt nicht der vollständige Schriftverkehr vor, so dass ich mich hier an Ihren Informationen orientiere, insbesondere Ihrem Kündigungsschreiben.
Sie haben zunächst ordentlich gekündigt. Mietrückstände bestehen nicht, lediglich ein Kautionsbetrag in Höhe von 900 Euro ist offen. Diesen Sachverhalt lege ich zunächst zu Grunde.
Eine Kündigung wegen Mietrückständen kommt vorliegend nicht in Betracht, da solche nach Ihren eigenen Informationen nicht vorliegen.
Fraglich ist allerdings, ob aufgrund der nicht gezahlten Mietkaution hier eine fristlose Kündigung möglich ist.
Seit dem Mai 2013 ist tatsächlich diese Möglichkeit in § 569 Abs. 2a gegeben:
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
Zuvor war dies grundsätzlich nicht möglich und man musste die Mietkaution einklagen ohne einen Kündigungsgrund zu haben.
Voraussetzung ist hier, dass die Mietkaution mit allen drei Raten fällig und der offene Betrag das Zweifache der Nettokaltmiete überschreitet.
Dann haben Sie fristloses Kündigungsrecht.
Insofern steht dem Mieter dann auch kein Widerspruchsrecht zu, wie bei einer ordentlichen Kündigung, wobei dies letztlich auch im Rahmen einer Räumungsklage hier nicht unbedingt beachtlich ist.
Daher wäre in Ihrem Fall zu fragen, ob ihre ordentliche Kündigung möglicherweise als fristlose Kündigung auszulegen ist.
Sicherheitshalber würde ich hier noch eine fristlose Kündigung unter Aufrechterhaltung der ordentlichen Kündigung nachschieben, wobei für die ordentliche Kündigung eben keine Gründe vorhanden sind, außer man stellt sich auf den Standpunkt, dass auch der Grund für die außerordentliche Kündigung hier als ordentliche Kündigungsgrund ausreicht.
Fristlos kündigen können Sie also von heute auf morgen, wenn die oben genannten Voraussetzungen vorliegen.
Darüber hinaus könnte noch ein weiterer Grund zur ordentlichen Kündigung bestehen, nämlich dann, wenn Sie zusammen mit dem Mieter in einem Zweifamilienhaus wohnen, also in einem Haus, was lediglich über zwei Wohneinheiten verfügt und sie selbst davon eine Wohnung nutzen und bewohnen.
Dann würde Ihnen hier ein ordentliches Kündigungsrecht ohne Kündigungsgrund nach § 573a BGB zustehen:
(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Dies geht so aus Ihrem Sachverhalt zwar nicht hervor, ich habe jedoch der Vollständigkeit halber darauf hingewiesen.
Ansonsten benötigen Sie für eine ordentliche Kündigung einen Kündigungsgrund in Form eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB
Gerne stehe ich Ihnen weiterhin, auch für den Fall einer Vertretung, zur Verfügung.
Für diesen Fall kontaktieren Sie mich bitte direkt.
Sollten weitere Informationen in Bezug auf Ihre Frage notwendig sein, können Sie sich ebenfalls jederzeit gerne im Rahmen der Nachfragefunktion an mich wenden.
Bis dahin hoffe ich, dass ich Ihre Frage hilfreich beantwortet habe und würde mich über eine positive Bewertung im Anschluss freuen.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
Sie haben eine Frage im Bereich Mietrecht?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Ein vom Mieter verschuldeter Zahlungs-rückstand berechtigt zur ordentlichen Kündigung, wenn der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt.
BGH, Urteil vom 10.10. 2012 VIII ZR 107/12
Ferner:
Nach Ansicht des LG München ist die Nichtzahlung der Mietkaution ein Grund um die Wohnung fristlos zu kündigen. Nach Ansicht des AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20. September 2001, Az: 716 C 187/01 rechtfertigt ein Rückstand bei der Zahlung der Kaution dagegen keine fristlose Kündigung. Diese Ansicht dürfte zutreffend sein, denn die Nichtzahlung der Kaution ist in § 543 Nr.3 BGB nicht als Kündigungsgrund benannt. In jedem Fal ist aber eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich
Freundliche Grüße
B. O.
Sie sehen ja bereits, dass die Entscheidung beim Bundesgerichtshof gewesen ist und daher nicht so klar ist, wie von Ihnen möglicherweise vermutet.
Man kann durchaus die Rechtsauffassung vertreten, dass, sofern ein Großteil der Mietkaution nicht gezahlt worden ist, dies ebenfalls unter § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB fällt, wie es der BGH bei den Nebenkostenvorauszahlungen angenommen hat. Es ist hier dann nicht selbst auf die Nichtzahlung der Mietkaution abzustellen, sondern die dadurch eingetretene grobe Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, auf dem die ordentliche Kündigung und dass somit notwendige berechtigte Interesse gründet.
Allerdings ist zu beachten, dass es sich hier gerade nicht um Mietzins handelt, sondern um die Kaution, die einen Nebenanspruch darstellt und nicht Hauptleistungspflicht des Mieters ist. Daran kann bereits eine ordentliche Kündigung scheitern.
Sofern Sie mitteilen, dass die Nettokaltmiete 750 Euro beträgt, dürfte auch die der Rückstand mit der Mietkaution nicht die notwendige Höhe des § 569 BGB erreichen, da ja hier die zweifache Monatsmiete gerade nicht erreicht ist, wenn lediglich 900 Euro Mietkaution offen sind.
Von daher dürfte es zumindest eine fristlose Kündigungsmöglichkeit eher nicht geben.
Man kann sich dann lediglich auf die von Ihnen bereits dargestellte Regelung des § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB stützen wo dann gefragt werden muss, ob für die grobe Pflichtverletzung es auch ausreichend ist, dass lediglich ein Teil der Mietkaution offen ist. Die Gerichte gehen grundsätzlich davon aus, dass bei Nichtzahlung der kompletten Mietkaution ein ordentliches Kündigungsrecht aufgrund grober Pflichtverletzung besteht. Sofern der Mietkautionsrückstand sodann erheblich ist, was bei 900 Euro anzunehmen ist, kann man versuchen die ordentliche Kündigung hierauf zu stützen, auch damit begründet, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht, wenn zum Beispiel die gesamte Mietkaution nicht gezahlt worden ist.
Dagegen ließe sich allerdings argumentieren, dass lediglich die außerordentliche Kündigung bei der entsprechenden Höhe vorgesehen ist und gerade eine ordentliche Kündigung dann nicht vorgesehen ist, wobei § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB durchaus auch als Auffangtatbestand gesehen werden kann, dass er hier eben um die Pflichtverletzung geht.
Das Gericht wird dann zu beurteilen haben, ob die Nichtzahlung des Teils der Mietkaution die notwendige Schwere für die Pflichtverletzung hat.
Wie Sie der Rechtsprechung bereits entnommen haben, und meinen oben genannten Ausführungen, kann dies durchaus so oder so sehen, ich würde allerdings eher in die Richtung der ordentlichen Kündigung tendieren.
Dies wird auch in folgendem Umfang von der Kommentarliteratur gestützt:
Ein Zahlungsverzug auch mit einmaligen Leistungen, zum Beispiel der Mietkaution in geringerem Umfang als in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3, hier müsste man wohl auch für § 569 BGB mit einbeziehen, aber wohl nicht geringer als eine Monatsmiete, was strittig ist, und nicht kürzer als ein halber Monat, reicht nur aus, sofern der Zahlungsrückstand durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit (auch darauf beruhende Unkenntnis) verursacht ist, nicht allerdings durch schuldlosen Geldmangel. Die leichteren Fälle von vereinzelter fahrlässiger unterlassener Zahlung, insbesondere aus Irrtum oder Unkenntnis tatsächlicher Umstände können aber im Einzelfall als unerheblich angesehen werden, wenn innerhalb angemessener Zeit der Rückstand beglichen oder von einer öffentlichen Stelle übernommen wird.
Ich hoffe, dass ich ihre Nachfrage ebenfalls hilfreich beantwortet habe und stehe gerne weiterhin zur Verfügung.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt