Makleralleinauftrag - qualifiziert - / Käufer gefunden => Notartermin => Absage
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim in unter 1 Stunde
Fragestellung
Guten Tag Herr Joachim,
ich habe folgende Frage an Sie bzw. ich möchte wissen, welche Kosten ich meinem Auftraggeber ( Immobilienverkäufer ) in Rechnung stellen kann:
Ein Immobilienbesitzer hat mich mit einem Makleralleinauftrag - qualifiziert - ( siehe Anlage ) beauftrag, seine Immobilie zu verkaufen. Nach ein paar Besichtigungsterminen Vorort haben wir ein kaufwilliges Ehepaar gefunden.
Daraufhin wurde beim Notariat ein Kaufvertragsentwurf erstellt. Der Verkäufer und der Käufer waren sich in den Detailfragen des Kaufvertrages einig und somit war alles vorbereitet um beim Notar den Kaufvertrag zu beurkunden.
Evtl. noch von Interesse: Vom Zeitpunkt das die Kaufzusage von den Interessenten kam, bis zum Beurkundungstermin sind ca. 3 1/2 Wochen vergangen.
Am Tag der Beurkundung hat sich der Verkäufer beim Notariat gemeldet und ist von seiner Kaufabsicht zurückgetreten. Weder der Käufer noch wir haben eine direkte Information durch den Verkäufer erhalten. Nur das Notariat hat sich gemeldet.
Und jetzt wird´s ernst: Welche Kosten können bzw. dürfen wir dem Verkäufer in Rechnung stellen?
Der Kaufpreis der Immobilie war 460.000,- EUR.
Dürfen wir lediglich unsere entstandenen Kosten wie Anzeigen, Immoscout24 und Besichtigungszeiten in Rechnung stellen, oder doch die vereinbarte Provision?
Ich würde mich über eine verwertbare und auskunftreiche Antwort freuen- und Sie dann auf jeden Fall weiterempfehlen :-)
Mit freundlichen Grüßen
U. B.
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Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
herzlichen Dank für Ihre Anfrage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden Sie lediglich Aufwandsersatz Ansprüche gemäß § 7 Ihres Makleralleinvertrages geltend machen können, da die Voraussetzung für eine Provision, der Verkauf des Grundstücks, nicht erfüllt ist.
§ 5 setzt nicht nur im von Ihnen verwendeten Vertrag, sondern auch im Rahmen der gesetzlichen Regelung voraus, dass ein Kaufvertrag zu Stande kommt, was nach Ihrer Schilderung nicht geschehen ist.
Insofern besteht kein Provisionsanspruch.
Auch Schadensersatzansprüche ergeben sich grundsätzlich nicht, außer möglicherweise der Verkäufer wollte sie vorsätzlich schädigen, dass sie entsprechende Aufwendungen über dem Aufwendungsersatz möglicherweise hatten. Dies müssten sie allerdings nachweisen und könnten dann gegebenenfalls auch nur diese Schadensersatzansprüche verlangen, allerdings nicht die Provision.
Auch der Provisionsersatz nach § 6 ist hier nicht einschlägig, da ebenfalls ein Verkauf nicht stattgefunden hat, so dass lediglich die nachgewiesenen Aufwendungen ersetzt verlangt werden können, hier ist im Vertrag zudem noch eine Kappungsgrenze von 500 Euro vereinbart.
Insofern trägt durchaus der Makler das Risiko, dass der Verkäufer nachträglich von seiner Verkaufsabsicht zurücktritt. Hier würden lediglich helfen, höheren Aufwendungsersatz oder andere Vertragsklauseln hinsichtlich möglicher Schadenersatzforderungen, die sie aus ihrem Auftrag erleiden, mit hinein zu nehmen. Diese dürfen allerdings auch nicht zu hoch sein, sondern in einem angemessenen Rahmen. Manche Makler arbeiten auch mit einer Art Servicegebühr, die allerdings auch in einem gewissen Rahmen bleiben muss.
Auch eine Schadenersatzforderung dürfte nach § 8 nicht gegeben sein, da insbesondere kein Verstoß gegen den Maklervertrag vorliegt und kein anderer Makler beauftragt worden ist.
Zur Provisionsanspruch darf ich auch noch auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg (OLG Hamburg, Az.: 13 U 140/09) aus dem Jahr 2009 verweisen, welches sogar dargestellt hat, dass ein Provisionsanspruch dann nicht bestehe, wenn ein Käufer von der Verkaufsabsicht zurücktrete und dann über einen längeren Zeitraum hin wartet und erst dann das Objekt an einen Dritten verkauft. Aus dieser Entscheidung wird auch ersichtlich, dass das zurücktreten von der Verkaufsabsicht grundsätzlich keinen Anspruch auf den Maklerlohn auslöst.
Insofern verbleibt es bei den von Ihnen bereits bezeichneten Aufwendungen im Rahmen des § 7.
Gerne stehe ich für Nachfragen zur Verfügung und hoffe, dass ich Ihre Frage zunächst hilfreich beantwortet habe.
Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
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