Lärmstörungen und Falschauskunft durch Vermieter
Fragestellung
Bei der Anmietung meiner jetzigen Wohnung hatte ich nachdrücklich nach Hellhörigkeit und Trittschall gefragt, weil ich gerade aus einer solchen Wohnung fliehen musste. Die Vermieterin machte unzutreffende Angaben, sagte wiederholt, die Wohnung sei ruhig. (Belegbar durch Handy-Aufzeichnung.)
Es stellte sich heraus, dass in beiden vorhandenen Zimmern aus der oberen Wohnung Stimmen und Trittschall zu hören sind, manchmal so laut, dass ich davon aufwache. Aus dem Nachbarhaus sind - wohl durch eine unprofessionelle Sanierung, die akustisch quasi die dortige Hausaußenmauer entfernt - Stimmen und Trittschall, Fernsehen/Musik zu hören. Außerdem ist sehr deutlich zu hören, wie Leute ins Klo strullern und lärmend die Klospülung, was ich mir beim Essen anhören muss, da die "Küche" eine Art Flurdurchgang ist.
Ich hatte dann mündlich angeboten, in der oberen Wohnung die Einbringung einer 27 dB-Trittschall-Dämmmatte unter dem Teppich zu finanzieren, so dass wenigstens ein Zimmer leiser wird. Dies wurde abgelehnt.
Es handelt sich um ein ehemaliges 1-Familienhaus, Altbau, das wohl vor einigen Jahrzehnten in 4 kleine Wohnungen untergliedert wurde, jedoch ohne die Schalldämmung anzupassen (es wurden nur Teppichböden und Laminat ausgelegt).
Habe ich Anspruch auf Behebung der Lärmstörungen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
1.
Akustische Belästigungen sind nach der Rechtsprechung, auch des Bundesgerichtshofs, leider vielfach hinzunehmen und begründen nur ausnahmsweise einen Mietmangel.
Die Rechtsprechung vertritt zunehmend die Auffassung, dass der Mieter bei einer Verschärfung der technischen Anforderungen an den Schallschutz keine Baumaßnahmen vom Vermieter verlangen kann (zum Beispiel Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urt. v. 17.12.2002, Az. 15 C 528/01).
Mieter können lediglich denjenigen Schallschutz beanspruchen, der zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes dem Stand der Technik entsprochen hat. Dies gelte selbst dann, wenn sich die Lärmbelastung infolge eines späteren Austauschs des Bodenbelages weiter erhöhe, so der BGH, Urt. v. 17.06.2009, Az. VIII ZR 131/08 z. B.
Wenn aber nachgewiesen werden kann, dass durch eine unprofessionelle Sanierung, die akustisch quasi die dortige Hausaußenmauer entfernt hatte, es maßgeblich zu den Lärmstörungen gekommen ist, ist es etwas anderes.
Das wäre aufzuklären.
Zudem sollten Sie zur Untermauerung Ihres zvilrechtlichen Begehrens Lärmprotokolle und vor allem -messungen mithilfe entsprechender Geräte (z. B. Dezibelmeter, im Internet kostengünstig bestellbar) durchführen, sonst wird Ihr Anliegen nicht erfolgversprechend weiterverfolgt werden können.
Entscheidend sind dann die Messungen, auch Fotos, Zeugen etc.
Dabei müssen Sie höchsten Wert auf eine Detailbreite setzen, die es etwa einem Gericht oder dem Vermieter schon ohne Ortsbesichtigung etc. ermöglicht, die Störungen nachzuvollziehen und eine Mietminderung vorzunehmen bzw. Abhilfe(bau-) maßnahmen zu verlangen.
2.
Der Vermieter hat aber eine (vor-)vertragliche Aufklärungspflicht gegenüber Ihnen als Mieter gehabt.
Eine derartige Pflicht, deren Verletzung eine arglistige Täuschung mit Anfechtungsmöglichkeit hinsichtlich des Bestands des Mietvertrages begründen kann, hat die Rechtsprechung aus den konkreten, zwischen den Verhandlungspartnern bestehenden Rechtsbeziehungen dann hergeleitet, wenn das Verschweigen von Tatsachen insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Vereitelung des Vertragszwecks gegen Treu und Glauben verstoßen würde und der Erklärungsgegner die Mitteilung der verschwiegenen Tatsache nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte
Sie haben ja bei der Anmietung Ihrer jetzigen Wohnung ausdrücklich nach Hellhörigkeit und Trittschall gefragt, weil Sie gerade aus einer solchen Wohnung fliehen mussten. Die Vermieterin machte unzutreffende Angaben, sagte wiederholt, die Wohnung sei ruhig.
Darauf können Sie sich berufen, selbst dann, wenn man das nicht oder nur unter gewissen Umständen als Mangel (s. o. zu 1.) auffassen kann.
Entscheidend ist Ihre Motivlage in diesem Fall - der Anmietungszweck.
Sie könnten dann ohne Kündigungsfrist die Wohnung verlassen und durch die Anfechtung den Mietvertrag rückwirkend beenden.
Ggf. sollten Sie sich dazu weiterer anwaltlicher Hilfe bedienen, was hier Sinn machen würde.
Die Vermieterin hat wegen der Pflichtverletzung zudem die Ihnen somit entstehenden Anwaltskosten zu tragen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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Anmerkung zu "Mieter können lediglich denjenigen Schallschutz beanspruchen, der zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes dem Stand der Technik entsprochen hat.":
Das erscheint mir grundgesetzwidrig. So wäre es m.E. akzeptabel: „Mieter können den Schallschutz verlangen, der nötig ist, damit sie -bei durchschnittlicher Konstitution- gesundheitlich nicht zu Schaden kommen. (Wohnungen, bei denen das nicht machbar ist etc., bräuchten dann Sonderhandhabung und -miete; ärmere Leute sterben nicht von nichts 8 Jahre früher als reichere usw.) Darüber hinaus können sie nur den Schallschutz verlangen, der zum Zeitpunkt der Errichtung dem Stand der Technik entsprach. Bei Altbauten ist beachtenswert: Durch nachträgliche Einbauten von Wasserleitungen/WCs u.Ä. sowie durch Gebäudealterung wird der bei Errichtung bestehende Schallschutz regelmäßig unterschritten. Zudem wiegen die Menschen i.A. mehr als vor 1, 2 ... Generationen; sie nutzen lärmende Geräte, die es früher nicht gab; irreguläre Arbeitszeiten haben drastisch zugenommen; Kinder, die früher auf den Straßen spielten, müssen durch den PKW-Wahnsinn ihren Bewegungsdrang in Wohnunräumen befriedigen.
