Kündigung Hausverwaltung
Beantwortet von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fragestellung
Anfrage:
Das Vertragsverhältnis mit dem bestehenden Hausverwalter soll aufgrund einiger Vorkommnisse außerordentlich aufgekündigt werden. Nun stellt sich die Frage, ob die Gründe hierfür (siehe unten) ausreichen um eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.
Sachlage:
Die Hausverwaltung unserer Eigentumswohnung hat nach fehlender Entlastung (ein Grund: falsche Abrechnung) in der letzten Hausverwalter-Versammlung [10.08.18] die Kündigung des Hausverwaltervertrages schriftlich an den Beirat versandt [16.08.18].
Wortlaut: Nachdem der Hausverwaltung die Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2017/18 mit Stimmenmehrheit verweigert und damit uns gegenüber ein Misstrauensvotum ausgesprochen wurde, möchten wir unseren bis zum 30.09.2021 befristeten Hausverwaltervertrag vorzeitig beenden. Im Interesse einer geordneten Abwicklung und Verwaltung schlagen wir eine Vertragsbeendigung zum Ende des Monats vor, in dem die nächste Eigentümerversammlung stattfinden wird. Sie haben damit ausreichend Zeit, eine andere Hausverwaltung zur nächsten Versammlung einzuladen und diese dann zu bestellen. Wir werden uns nach Behandlung der Regularien (TOP 1-4) kurzfristig verabschieden.
Ziel der Eigentümer ist es nun nicht erst zur nächsten Eigentümerversammlung das Vertragsverhältnis zu beenden, sondern schnellst möglich. Da man mit der Arbeit des Hausverwalters auch aus anderen Gründen (siehe unten) schon länger nicht mehr zufrieden ist und auch kein Vertrauensverhältnis mehr besteht.
Liste Vorkommnisse Hausverwalter
1. Hausmeister
1.1 Angekündigte [08.2018] und dringende Begehung mit Hausmeister seit 2 Monaten nicht durchgeführt
1.2 Bei Anrufen von Hausmeister/Eigentümer wurde das Telefon aufgelegt
1.3 Die Arbeit des Hausmeisters wird und wurde in den letzten Jahren nicht überprüft.
2. Abschluss eines neuen Gasanbietervertrags
2.1 Hausverwalter war nicht bekannt, dass man den Gasanbieter wechseln kann. [02. September 2016, Tag der Eigentümerversammlung]
2.2 Nach erhöhtem Druck seitens der Eigentümer wurde der Gasanbieter gewechselt. Es wurden jedoch keine Gegenangebote eingeholt [1.6.2017]
3. Hausverwalter war schön seit längerer Zeit nicht mehr vor Ort am Haus. Beurteilung nötiger Maßnahmen wurden Mieter/Hausmeister überlassen. Aktuell gibt es schon einen deutlichen Rückstau an nötigen Maßnahmen zur Wertsicherung, zudem leidet das äußerliche Erscheinungsbild deutlich.
4. Gutschrift aus neuem Gastarif (aus Endabrechnung vom 31.05.18) wurde im ersten Schritt nicht an Eigentümer überwiesen sondern mit den Kosten einer Dachfenster Erneuerung verrechnet. Erst unter Nachdruck in der Eigentümerversammlung wurde das Geld überwiesen und die Rechnung der Dachfenster aus den Rücklagen bezahlt. [13.08.18]
5. Eine Hausordnung ist für die Mieter/Eigentümer nicht verfügbar und wird/wurde auch nicht überwacht.
6. Auf telefonische Absprachen ist kein Verlass, da sich der Hausverwalter teilweise nicht an die Absprachen erinnern kann.
7. Gebäudeversicherung
Vor dem Abschluss der neuen Versicherung wurden den Eigentümern/Beirat auch keine Angebote/Leistungen vorlegt und eigenmächtig ein Vertrag abgeschlossen. [Nur schriftliche Mitteilung an den Beirat über Versicherungswechsel/1.6.17]
8. Hausverwalter ist schwer von seiner Meinung/Verständnis wegzubewegen auch wenn diese klar zum Nachteil der Eigentümer ist.[siehe Gasvertrag, Gebäudeversicherung]
9. In der letzten Eigentümerversammlung hat der Hausverwalter zu einem aktuellen Eigentümer gesagt, dass sie hier gar nichts mehr zu sagen haben und dass sie die Entscheidung doch den neuen Eigentümer überlassen sollen. (Es findet gerade ein Eigentümerwechsel statt. Schlüsselübergabe und Besitzübergang Mitte November)
10. Ein Eigentümer hatte 09/2016 einen Mieterwechsel! Auf der ET Vers. 18.8.2017 wurde diesem mitgeteilt dass dies der HV mitgeteilt werden muss, was am 23.8.2017 per Mail geschah! Leider wurde das aber nicht wahrgenommen, aktuelle Abrechnung lautet immer noch auf alten Mieter!
Fragestellung:
Aufgrund des langen Vertragsverhältnisses (seit 1997) wurde bisher um Ärger zu vermeiden, auf die Geschehnisse nicht oder unzureichend reagiert und auch die Protokolle des Hausverwalters von der Eigentümerversammlung wurden entsprechend (ggf. auch mit kleinen Mängeln) gegengezeichnet.
Nun stellt sich die Frage, ob die oben genannten Punkte in Sachen Inhalt und auch bezüglich geltender Fristen ausreichen, um das Vertragsverhältnis mit der Hausverwaltung mit sofortiger Wirkung außerordentlich zu kündigen?
Zudem wäre wichtig zu verstehen, wie das weitere Vorgehen einer solchen Kündigung auszusehen hat oder ob diese aufgrund der Sachlage nicht zu empfehlen ist, da auch vom Hausverwalter angedroht wurde gegen eine sofortige Kündigung aus eigenen Prinzipien gerichtlich vorzugehen.
Vielen Dank für Ihre Hilfe
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Antwort von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Sehr geehrter Herr Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage..
1.
Generell muss man sagen, dass die sofortige Abberufung einer Hausverwaltungt recht hohe Hürden hat.
zunächst einmal muss in zeitlich HInsicht festgehalten werden, dass nur solche Streitpunkt zu berücksichtigen sind, die nach der letzten Bestellung der Hausverwaltung aufgetreten sind. Frühee Verfehlungen sind daher insofern "verbraucht". Auch billigt die Rechtsprechung regelmäßig dem Verwalter das Recht zu, eine Abmahnung zu verlangen, d.h. eine fristlose Kündigung käme wohl nur dort in Betracht, wo der Verwalter auch nach ABmahnung wieder gegen die gleichen oder ähnliche Pflichten verstößt.
Auch ist zu berücksichtigen, dass eine fristlose Kündigung immer auch bedeutet, dass eine besonders gravierende Pflichtverletzung vorliegt. Daher soll man in der Regel auch möglichst kurzfristig nach einer Verfehlung aktiv werden.
Vorfälle, die daher länger zurückliegen, sind m.E. nicht dazu geeignet, eine solche sofortige Abberufung zu rechtfertigen.
2.
zu den einzelnen Gründen:
a.
Hier müsste man zunächst anhand des Verwaltervertrages prüfen, ob der Verwalter zu einer Begehung überhaupt verpflichteti ist. Gesetzlich geht man davon aus, dass etwa 1 - 2 mal im Jahr eine Sichtkontrolle zu erfolgen hat, wenn nicht besondere Gründe vorliegnen. Die Vorwürfe gegen den Verwalter halte ich hier wohl nicht für ausreichend, es kommt aber möglicherweise auf die Details an (z.B. ob es um gravierende INstandsetzungen wie einem beschädigten Dach geht oder eher um "kleine Themen").
b.
Hier hat der Hausverwalter letztlich - wenn auch auf Druck der WEG - reagiert.- Ein Abberufungsgrund sehe ich hier nicht, zumal die Angelegenheit zu lange zurückliegt.
c.
Hier gilt im Prinzip a. Der Verwalter muss nur SIchtkontrollen machen und etwaige Instandsetzungen vorbereiten. Im Kern sind aber die Eigentümer auch dafür verantwortlich, durch Beschlussfassungen Aufträge an den Verwalter zu erteilen, denen er dann Folge leisten muss.
d.
Da dieser Punkt letztlich - wenn auch auf Druck von Ihnen - erledigt ist, sehe ich auch hierin keinen Grund für eine Abberufung.
e.
Der Verwalter muss keine Hausordnung aufstellen, sofern der Verwaltervertrag dies nicht vorsieht. Die Eigentümer können durch Beschluss eine Hausordnung beschließen, diese wäre dann zu überwachen. Auch hier müssten aber die Eigentümer durch Beschluss die weiteren Folgen festlegen (z.B. Klage bei Verstoß gegen die Hausordnung, o,ä,.)
f.
Der eigenmächtige Wechsel der Versicherung ist m.E. durchaus fehlerhaft, sofern der Verwalter hierzu nicht im Verwaltervertrag oder durch Beschlussfassungen ermächtigt wurde. Der Vorgang ist jedoch zu lange her, um hierauf eine Kündigung zu stützen. Zudem dürfte der einmalige Fehler auch qualitativ nicht ausreichen.
g.
Die Diskussionen mit der Verwaltung sind für sich genommen nicht dazu geeignet, eine Abberufung zu rechtfertigen.
h.
Persönliche Beleidigungen einzelner Eigentümer könnten eine ABberufung rechtfertigen. Wenn die Verwaltung insofern jedoch fehlerhaft von einem Eigentümerwechsel ausging und daher die Angelegenheit sachlich falsch behandelt hat, dann ist dies zwar ein inhaltlicher Fehler in der Verwaltungsführung, aber auch nicht so gravierend, dass eine sofortige Abberufung gerechtfertigt wäre. Wenn der aktuelle Eigentümer hierbei jedoch gravierend beleidgt wurde, könntedies eine Abberufung rechtfertigen. Ihre Schilderungen deuten jedoch darauf hin, dass wir hier keine Beleidigung vorliegen haben, sondern eine - wenn auch schärfer geführte - Diskussion in der Sache über die Berechtigung zur Abstimmung.
i.
da es hier letztlich nur um einen falschen Mieternamen handelt, sehe ich keine Grund für eine fristlose Kündigung-
Insgesamt muss ich daher festhalten, dass ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen nicht daovn ausgehe, dass eine KÜndigung gegen den Willen der Hausverwaltung möglich ist. Die Gründe sind aus meiner Sicht wohl nicht ausreichend, wobei man hier sagen muss, dass die Rechtsprechung (leider) sehr streng ist und wirklich hohe Anforderungen an den "wichtigen Grund" für eine sofortige KÜndigung stellt. Die vorliegenden Gründen bleiben hierbei neben anderen Gründen, die bisher von den Gerichten anerkannt wurden, von der Qualität her zurück.
Meines Erachtens sollte man versuchen, mit dem aktuellen Verwalter sich auf einen vernünftigen Termin zu verständigen, wenn man zuvor einen anderen Verwalter gefunden hat, der auch übernehmen würde. Ich denke nicht, dass es Sinn macht, bei der vorliegenden Sachlage wegen einiger weniger MOnate einen Streit zu führen.
Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.
MIt freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht
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