Kosten der Katasterfortführung und Vermessungen
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
am 19.09.2016 haben wir ein Haus gekauft. Im August 2017 (!!!) haben wir eine Rechnung von der Freiburger Stadtbau über 800,80 Euro erhalten. Diese bezieht sich auf den Paragrafen 5 Abs 2d des Kaufvertrages (alles im Anhang) => "Nicht im Kaufpreis enthalten und von den Käufern gesondert zu zahlen sind:
d) Die Kosten der Katasterfortführung einschließlich der dazu notwendigen Vermessungen."
Die Vermessungen wurden wohl im August 2016 durchgeführt. Davon wussten wir nichts.
Ich habe diese Klausel im Kaufvertrag so verstanden, dass die Kosten für die Katasterfortführung und Vermessungen, die nach dem Kaufdatum anfallen, von uns zu tragen sind.
Hierzu brauchte ich eine qualifizierte Antwort, ob wir diese Kosten (800,80 Euro) tragen müssen.
Vielen Dank.
MfG,
I. D.
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Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Sie die Kosten gemäß Kaufvertrag zu tragen haben. Die dargestellten Kosten in den Anlagen scheinen zunächst auch nachvollziehbar. Ich gehe dabei davon aus, dass es sich bei der Stadtbau GmbH um den Bauträger handelt, bei denen Sie gegebenenfalls ein neu gebautes Haus erworben haben. In diesem Fall würden auch Vermessungskosten und Katasterkosten anfallen, da es sich hier um ein neu gebautes Haus handelt, die sie nach dem Kaufvertrag tragen müssen.
Interessant wäre es lediglich dann, wenn es sich hier um einen Altbestand handelt, welches möglicherweise schon katastermäßig erfasst gewesen ist und eigentlich nicht noch einmal vermessen werden müsste. Dann wäre zu hinterfragen, inwiefern die Kosten hier überhaupt entstanden sind und ob und um was es sich hier für Kosten handelt.
Im ersteren Fall ist die Rechtslage allerdings recht eindeutig, als dass Sie sich kaufvertraglich verpflichtet haben, die Kataster-und Vermessungskosten zu übernehmen.
Dabei spielt es keine Rolle, dass diese gegebenenfalls erst 2016 entstanden sind, da die Ansprüche hier gegebenenfalls auch noch nicht verjährt sind.
Interessant wäre es dann, wenn die Bescheide rechtswidrig wären und der Bauträger hiergegen keinen Widerspruch eingelegt hat. Sie müssten dann die Einwendungen gegenüber dem Bauträger geltend machen, wenn die Bescheide rechtswidrig sind. Anzeichen hierfür liegen nach ihrer Sachverhaltsschilderung derzeit leider nicht vor.
Es tut mir leid, Ihnen bisher keine bessere Auskunft geben zu können, gern können Sie Ihren Sachverhalt erweitern oder im Rahmen der Kommentarfunktion Nachfragen stellen.
Bis dann hoffe ich, Ihnen trotzdem hilfreich geantwortet zu haben, über eine positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
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diesen Hinweis im Internet habe ich aber etwas anders verstanden:
Zunächst stellt sich - unbeschadet der vertraglichen Regelung - die Frage, ob eine gesetzliche Kostentragungspflicht des Bauträgers oder des Käufers besteht.
a) Nach § 448 Abs. 1 S. 1 BGB hat die Kosten der Übergabe der verkauften Sache, insbesondere die Kosten des Messens und Wägens, der Verkäufer zu tragen. Nach Wortlaut und Zweck dieser Vorschrift soll der Verkäufer Kosten für diejenigen Handlungen tragen, die er schuldet (vgl. Erman/Grunewald, BGB, 9. Aufl. 1993, § 448 Rn. 1). Dementsprechend sieht § 448 BGB die Kosten des Messens (bei einem Grundstück die Kosten der Vermessung) als Teil der Kosten der vom Verkäufer geschuldeten Übergabe. Nach allgemeiner Ansicht hat demzufolge der Verkäufer beim Verkauf einer Teilfläche die Vermessungskosten für das Grundstück zu tragen (Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl. 1996, § 448 Rn. 2; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl. 1991, § 448 Rn. 26; Haegele/ Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Aufl. 1993, Rn. 3187; LG Kassel MDR 1957, 228).
Ändert das etwas?
MfG,
I. D.
Sofern Sie einen Vertrag schließen, geht dieser den gesetzlichen Regelungen grundsätzlich vor, wenn die vertraglichen Regelungen nicht rechtswidrig sind. Im Zivilrecht gilt der so genannte Dispositionsgrundsatz, so dass man gesetzliche Regelung ohne weiteres auch ab ändern kann, was vorliegend wohl geschehen ist, da Sie vereinbart haben, dass Sie entsprechende Vermessungs-und Katasterkosten tragen.
Es käme hier gegebenenfalls darauf an, was allerdings aus ihrer bisherigen Sachverhaltsschilderung nicht ersichtlich ist, was dies für konkrete Kosten sein sollen, ob es sich um die Kosten des Grundstücks oder nachträgliche Kosten handelt, die hier von der Stadt erhoben worden sind und zwar gegenüber dem Bauträger. Haben Sie vom Bauträger direkt erworben, gilt der Vertrag, so dass diese Kosten eben grundsätzlich nach der Vereinbarung durch Sie zu tragen sind.
Laut Kaufvertrag sind die Kosten der Katasterfortführung und der dafür erforderlichen Vermessung zu tragen.
Insofern ist § 448 BGB meines Erachtens auch nicht komplett anwendbar, da es sich hier möglicherweise um die Vermessungskosten für die Katasterfortführung, allerdings nicht um die Vermessungskosten für das Grundstück handelt. § 448 BGB umfasst nur die Kosten, die zur Übergabe des Grundstücks notwendig sind, so wie Sie es auch in Ihrem Kommentar mitgeteilt haben. Dies wäre im Rahmen der Sachverhaltsschilderung gegebenenfalls noch einmal genauer vorzutragen.
Daher würde sich aus meiner Sicht trotz der gesetzlichen Regelung, die nachrangig der vertraglichen Regelung ist, zunächst nichts ändern.
Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt