Kosten Anbau
Fragestellung
Wir haben 2011 ein Baugrundstück für eine Doppelhaushälfte erworben.
Die andere Doppelhaushälfte wurde bereits 2009 fertiggestellt und es war der unmittelbare Anbau daran im Bebauungsplan vorgeschrieben.
Beim Bau der bestehenden DHH wurden keinerlei Sicherungsmaßnahmen gegen Abrutschen des Erdreiches für die (zu erwartende) zukünftige Bebauung (Kelleraushub) unseres Grundstückes vorgesehen. Außerdem waren alle Garten- und Wege- und Sichtschutzanlagen bis zu unserer Grundstücksgrenze bereits vollständig hergestellt.
Die beim Bau unserer DHH entstandenen Kosten für notwendige Sicherung und Rückbau aller Anlagen auf dem Nachbargrundstück beliefen sich auf ca. 2700 EUR. Für die Wiederherstellung dieser Anlagen sind etwa 2000 EUR veranschlagt.
Unser Nachbar ist nicht bereit, auch nur einen Teil dieser Kosten zu übernehmen.
Sind wir dazu verpflichtet, oder müsste unser Nachbar auch einen Anteil tragen, da er ja wusste, dass bei einem Anbau seine Grenzbebauung wieder entfernt werden muss und hätte er schon beim Bau seiner DHH Sicherungsmaßnahmen für die zu erwartende Nachbarbebauung treffen müssen ?
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Ratsuchende,
Ihr Vorgehen weicht zunächst von der Norm ab. Üblicherweise wird erst nach einem Partner gesucht, mit dem zusammen dann ein passendes Grundstück gesucht wird, auf dem man dann die jeweiligen Doppelhaushälften nach Absprache, z.B. über die Bauweise, baut.
Gehe ich daher richtig in der Annahme, dass Ihr Grundstück von der Stadt ausgeschrieben worden ist und dass Sie deshalb nicht selbst nach einem Partner für die andere DHH suchten?
Wie kam es, dass Ihr Grundstück so lange unbebaut blieb? Es ist nachvollziehbar, dass der Nachbar nach mehreren Jahren sein Grundstück bereits fertig gestellt hat, inklusive der Wege etc.
Ich weiß noch nicht, in welchem Bundesland Sie bauen, aber die Landesbauordnungen beinhalten generell keine Norm für Ihre Fragestellung. Das Baugesetzbuch (BauGB) befasst sich mit diesen Fragen auch nicht, ebenso wenig explizit das BGB.
Entscheidend ist daher: Was hat der Nachbar damals beim Kauf seines Grundstück vertraglich zusichern müssen? In dessen notariellen Kaufvertrag hätte geregelt sein müssen, dass er für den Fall, dass das Nachbargrundstück erst später veräußert und bebaut wird, den Rückbau seiner eigenen Wege und des Sichtschutzes durchführen muss, um die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu ermöglichen.
Wichtig ist es auch, in Ihren eigenen Kaufvertrag zu schauen, ob es da eine Regelung gibt, nach der womöglich der Verkäufer des Grundstücks diese Mehrkosten übernimmt. Ihm war bekannt, dass das Nachbargrundstück schon komplett fertig gestellt war und es deswegen zu Mehrkosten kommt.
Wenn keine Regelung getroffen wurde, sind Sie leider dazu verpflichtet, den Rückbau zu bezahlen und dem Nachbarn nach Ende der Bauarbeiten sein Grundstück wieder so herzustellen, wie es zuvor war. Der Nachbar hat ja einen Schaden erlitten, der ihm ausgeglichen werden muss. Der alte Zustand muss wiederhergestellt werden.
Sollte also keine anderweitige Regelung getroffen worden sein, müssten Sie die 2.000 Euro für die Wiederherstellung der Anlagen des Nachbarn tragen.
Was die Kosten für die Sicherungsmaßnahmen angeht, so war dem Nachbarn bekannt, dass es aufgrund der Tatsache, dass er eine DHH gebaut hatte, irgendwann einen Nachbarn geben wird und an sein Haus angebaut werden wird. Die Sicherungsmaßnahmen hätte er durchführen müssen. Indem er dies unterließ, sind Ihnen Mehrkosten entstanden. Diese sind Ihnen vom Nachbarn zu ersetzen.
Fraglich ist jedoch, ob es ratsam ist, wegen dieser Kosten mit dem Nachbarn, mit dem Sie womöglich mehrere Jahrzehnte in unmittelbarster Nachbarschaft - Wand an Wand - leben werden, in einen Rechtsstreit zu verwickeln. Ich würde statt dessen dazu raten, mit Hilfe eines neutralen Vermittlers hier eine Lösung zu finden, die für beide Seiten tragbar ist und wo keiner das Gefühl habe muss, sein Gesicht verloren zu haben.
Wenn Sie es statt dessen rechtlich drauf ankommen lassen, es zur Einschaltung eines Anwalts und ggf. eines Gerichtsverfahrens kommt, müssen Sie damit rechnen, dass das nachbarschaftliche Verhältnis von Anfang an belastet ist.
Sind Ihre Fragen hiermit ausreichend beantwortet?
Andernfalls können Sie gerne die Rückfragefunktion wählen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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