Kaufvertrag Immobilie Prüfen

Hallo,

ich möchte eine Eigentumswohnung in Leipzig kaufen.
Ein Kaufvertragsentwurf habe ich vom Verkäufer, der in Hamburg wohnt, erhalten.
Ich würde nun gerne den Vertrag prüfen lassen, ob der keine negativen/unüblichen Klauseln enthält.
Der Vertrag soll mir an meinem Wohnort (in Genthin) vom Notar vorgelesen werden, der Notar in Hamburg soll ihn dann annehmen.

--------------------------------------------------------------------------------------------

Urkundenrolle Nummer /2013

V e r h a n d e l t
in ***
am ***

Vor mir, dem Notar

***

mit den Amtsräumen in *** erschien heute:

Herr
- ausgewiesen durch amtlichen Lichtbildausweis -,

‑ nachstehend „Anbietender“ genannt -.

Er erklärte mit der Bitte um Beurkundung folgendes

Angebot
auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages.


Angebot

Der Anbietende bietet hiermit

Herrn
‑ nachstehend „Angebotsempfänger“ genannt -,

den Abschluss des in der Anlage zu dieser Urkunde niedergelegten Kaufvertrages an. Diese Anlage ist ein mit verlesener Bestandteil dieser Urkunde, auf den hiermit Bezug genommen wird.


Annahmefrist

An dieses Angebot hält sich der Anbietende unwiderruflich bis zum Ablauf des *** gebunden. Während der Dauer der Bindungsfrist kann das Angebot von dem Anbietenden einseitig weder widerrufen noch inhaltlich abgeändert werden.

Nach Ablauf dieser Frist kann das Angebot von dem Anbietenden jederzeit mit einer Fristsetzung von mindestens zwei Wochen gegenüber dem Angebotsempfänger schriftlich gekündigt werden.

Zur Wirksamkeit der Annahme ist lediglich erforderlich, dass die Annahmeerklärung vor Ablauf der Annahmefrist vor einem Notar abgegeben wird, nicht dagegen der Zugang der Annahmeerklärung an den Anbietenden innerhalb der Frist. Der die Annahme beurkundenden Notar wird ersucht, dem Anbietenden unverzüglich eine Ausfertigung der Annahmeurkunde zu übersenden.


Bedingung der Annahme

Dieses Angebot kann von dem Angebotsempfänger wirksam nur einheitlich angenommen werden.


Hinweise des Notars

Der amtierende Notar hat den Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der abgegebenen Erklärungen belehrt, ihm die Hinweise aus der Anlage erteilt und insbesondere auf die Bedeutung und Bindungswirkung dieses Angebots und darauf, dass der Empfänger nicht zur Annahme verpflichtet ist, hingewiesen.

Diese Niederschrift wurde nebst Anlage dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:


Anlage

Kaufvertrag


Vorbemerkung

Herr xxx wird nachstehend als "der Verkäufer" und Herr xxx wird nachstehend als "der Käufer" bezeichnet.

Der Käufer erklärte vorab, dass ihm unter Einhaltung der 2-Wochen-Frist gemäß § 17 Abs. 2 a BeurkG der beabsichtigte Text dieses Rechtsgeschäfts zur Verfügung gestellt worden war.

Der Verkäufer ist eingetragener Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch von

Lindenau Blatt
(Amtsgericht Leipzig)

verzeichneten Wohnungseigentums.

Die Teilungserklärung wurde gemäß der Urkunden vom 8. Februar 2013 und 5. April 2013 - UR Nr. des Notars Dr. xxx - geändert. Diese Urkunden liegen in beglaubigter Ablichtung vor. Der Inhalt ist bekannt. Es wird darauf verzichtet, die Bezugsurkunden vorzulesen und Kopien als Anlage zur dieser heutigen Urkunde nehmen. Der Grundbuchvollzug ist beantragt. Nach Grundbuchvollzug wird das Wohnungseigentum im Grundbuch wie folgt eingetragen sein:

Wohnungseigentum, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 107,50/1.000 an dem in xxx, belegenen Grundstück:

Gemarkung:
Flurstück:
Größe:
Wirtschaftsart: Gebäude- und Freifläche

verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im 3. Obergeschoß nebst Kellerabteil Nr. 7 und der auf halber Treppe unter der Wohnung liegenden Abstellkammer Nr. 7 im Treppenhaus.

Dem Wohnungseigentum steht das Sondernutzungsrecht an dem zur Wohnung gehörenden Balkon zu.

Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters.

Die Vertragsschließenden werden die Veräußerung des Wohnungseigentums dem Verwalter unmittelbar anzeigen.

In den Abteilungen II und III des Grundbuches sind zurzeit keine Belastungen eingetragen.

Das Grundbuch wurde am 04.02.2013 eingesehen.


KAUFVERTRAG:

§ 1
Kaufgegenstand

Der Verkäufer verkauft an den dies annehmenden Käufer das unter I bezeichnete Wohnungseigentum mit allen Bestandteilen und Zubehör in seinem gegenwärtigen altersbedingten Zustand, wie sie es besichtigt hat oder hätte besichtigen können

-  im Folgenden "das Wohnungseigentum" genannt  -.

Das Eigentum Dritter ist vom Verkauf ausgeschlossen. Der Käufer verpflichtet sich, das Wohnungseigentum abzunehmen.

Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten ist die vorhandene Einbauküche mit allen elektrischen Geräten.


Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt
EUR 50.000,00
(in Worten: Euro fünfzigtausend).

Hiervon entfallen EUR 1.000,00 auf die gem. § 1 mitverkauften Gegenstände.

Der Kaufpreis wird wie folgt beglichen:

EUR 50.000,00 zahlt der Käufer nach Weisung des Notars Dr. xxx Zug-um-Zug gegen Übergabe unmittelbar an den Verkäufer und zwar bis zum ***, nicht jedoch vor Ablauf von 5 Bankarbeitstagen nach Absendung der Mitteilung des Notars, wonach
der Vertrag wirksam geworden ist,
der Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung ohne Vorlasten, ausgenommen Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte, an denen der Käufer mitgewirkt hat, im Grundbuch sichergestellt ist,
dem Notar Dr. xxx in Hamburg alle zur Umschreibung des Kaufgegenstandes erforderlichen Unterlagen - mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes - vorliegen.

Zahlungen des Käufers sind so zu bewirken, dass sie am angegebenen Tag beim Empfänger eingegangen sind.

Die Zahlungen an den Verkäufer sind auf folgendes Konto vorzunehmen:


Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Käufer ohne Mahnung in Verzug kommt, wenn er den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt. Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt jährlich 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.


Belastungsvollmacht

Der Verkäufer ist verpflichtet, bei der dinglichen Absicherung der Darlehen, die zur Finanzierung - auch über den Kaufpreis hinaus - aufgenommen werden, als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken und der Belastung des veräußerten Wohnungseigentums zugunsten von Kreditinstituten, die im Gebiet der Europäischen Union zugelassen sind, zuzustimmen, sofern der Käufer die persönlichen Schuldverpflichtungen für die abzusichernden Darlehen übernimmt und die Kosten der Bestellung und Eintragung der Grundpfandrechte trägt; der Käufer verpflichtet sich entsprechend. Der Verkäufer übernimmt dabei keine Gewähr für eine ranggerechte oder rechtzeitige Eintragung im Grundbuch.

Der Käufer weist die Gläubiger unwiderruflich an, die Auszahlung entsprechend den vereinbarten Fälligkeitsterminen gem. § 2 vorzunehmen, wobei die Darlehen bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises, längstens bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nur zur Bezahlung des Kaufpreises valutiert werden dürfen.

Die Vertragschließenden beauftragen unwiderruflich den Notar Dr. xxx in Hamburg, diese Zahlungsanweisung im Namen beider Vertragsparteien den den Kaufpreis finanzierenden Gläubigern anzuzeigen.

Gleichzeitig erteilt der Verkäufer dem Käufer über den Tod hinaus

V o l l m a c h t,

mit der Maßgabe, dass diese Vollmacht nur bei dem Notar xxx in Hamburg und/oder seinen Sozien (oder deren amtlich bestellten Vertretern oder Amtsnachfolgern) ausgeübt werden kann, das vorstehend in dieser Urkunde näher bezeichnete Wohnungseigentum mit Grundpfandrechten jeder Art nebst Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß § 800 ZPO, und alle zur Eintragung der Grundpfandrechte an den vorgeschriebenen Rangstellen erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen sowie Zweckerklärungen für den derzeitigen Eigentümer zu unterzeichnen.

Die Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Erteilung von Untervollmacht ist gestattet.


Übergabe, Verrechnungstag

1.Die Übergabe des Wohnungseigentums erfolgt am ***, nicht jedoch bevor der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat.

2.Der Kaufgegenstand ist an xxx vermietet.

a)Dem Mietverhältnis liegt der Mietvertrag vom *** zugrunde. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit EUR ***. Der aktuelle Mietvertrag ist dem Käufer bereits in Kopie ausgehändigt worden.

b)Der Verkäufer sichert zu, dass die vorstehenden Angaben (Buchst. a) richtig sind, zurzeit keine Mietrückstände bestehen, keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführt werden und der Mieter eine Mietminderung oder einen Mieteinbehalt nicht geltend macht.

c)Im Innenverhältnis tritt der Käufer bereits mit dem Besitzübergang in das Mietverhältnis ein. Der Verkäufer tritt seine Mietzinsansprüche mit Wirkung zum Verrechnungstag an den Käufer ab. Die Abtretung wird mit der restlosen Zahlung des Kaufpreises wirksam; der Käufer nimmt die Abtretung an.

Sollte der Verkäufer nach der Abtretung noch Mietzahlungen erhalten, hat er diese unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten.

d)Der Mieter hat eine Mietsicherheit in Höhe von EUR *** geleistet.
Der Verkäufer hat dem Käufer die Mietsicherheit (einschließlich Zinsen) bei Übergabe zur Verfügung zu stellen. Der Käufer hat den Verkäufer von allen Ansprüchen des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit freizuhalten. Dem Verkäufer ist bekannt, dass er unabhängig von dieser Verpflichtung des Käufers dem Mieter gegenüber für die Rückgewähr der Mietsicherheit nach § 566a BGB haftet. Die Parteien werden den Mieter gemeinschaftlich ersuchen, den Verkäufer aus der Schuldhaft zu entlassen.

e)Der Verkäufer wird dem Mieter die Veräußerung des Kaufgegenstandes anzeigen und ihm mitteilen, dass die Miete ab dem Verrechnungstag an den Käufer zu zahlen ist.

f)Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ihn in der Zeit zwischen Übergabe und Eigentumsumschreibung bei der Abgabe aller Erklärungen zu vertreten, die das Mietverhältnis betreffen. Der Verkäufer verpflichtet sich, bis zur Übergabe keine Vereinbarungen über das Mietverhältnis ohne Zustimmung des Käufers zu treffen.

3.Nach Angabe des Verkäufers ist die verkaufte Wohnung dem jetzigen Mieter überlassen worden, nachdem das Wohnungseigentum begründet worden ist. Dem Mieter steht deswegen kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu.

4.Der Verkäufer verpflichtet sich, ab sofort keine Vereinbarungen bezüglich des Wohnungseigentums ohne Zustimmung des Käufers zu treffen.

5.Der Verkäufer verpflichtet sich ferner, dem Käufer bei der Übergabe die Originale der das Wohnungseigentum betreffenden Unterlagen zu übergeben, soweit sie sich in seinem Besitz befinden.

6.Verrechnungstag für die laufenden Lasten und Rechte soll der Übergabetag sein. Auf diesen Tag ist zeitanteilig abzurechnen.

7.Der Verkäufer versichert, dass Rückstände auf fällige Lasten und Kosten, die das Wohnungseigentum betreffen, nicht bestehen. Der auf das Wohnungseigentum entfallende Anteil an der Instandhaltungsrücklage verbleibt bei dem Wohnungseigentum. Der Verkäufer garantiert, dass dem Verwalter ab dem 1. Juni 2013 insgesamt für die Wohnungseigentumsanlage eine Instandhaltungsrücklage von EUR 10.000,00 zur Verfügung stehen wird. Der Anteil des hier verkauften Wohnungseigentums beläuft sich dann auf EUR 1.075,00.

8.Für den vorhandenen Ausbau von Straße und Siel trägt der Käufer keine Kosten. Der Verkäufer hat den Käufer vielmehr insoweit im Innenverhältnis freizuhalten. Kosten für Straßen‑, Sielbau‑ und sonstige Erschließungsarbeiten, die nach dem heutigen Tage ausgeführt werden, trägt der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass ihm von durchgeführten, aber noch nicht abgerechneten oder zurzeit bevorstehenden Erschließungsmaßnahmen nichts bekannt ist.

9.Zur gewöhnlichen Instandhaltung bleibt bis zum Übergabetag der Verkäufer verpflichtet. Zur gewöhnlichen Instandhaltung bis zur Übergabe soll nur die Beseitigung neu auftretender Mängel gehören.

10.Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Wohnungseigentums geht mit dem Übergabetag auf den Käufer über, der mit diesem Tage in die Rechte und Pflichten aus der Gebäudeversicherung eintritt.

11.Ab Übergabe trifft den Käufer die Verkehrssicherungspflicht.


Sach- und Rechtsmängel

Der Verkäufer verpflichtet sich, das Wohnungseigentum frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches zu liefern, soweit nicht Gegenteiliges in diesem Vertrag vereinbart.

Der Käufer übernimmt alle etwa vorhandenen, aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen Beschränkungen und Lasten. Der Verkäufer versichert, dass ihm außer den allgemeinen öffentlich‑rechtlichen Lasten keine weiteren bekannt sind, insbesondere keine widerruflichen Genehmigungen oder Eintragungen im Baulastenverzeichnis.

Die Gewährleistung für den im Jahr 2013 durchgeführten Terrassen- und Balkonanbau richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Der Verkäufer tritt sicherungshalber hiermit alle im Zusammenhang mit dem Terrassen- und Balkonanbau stehenden Ansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen und Lieferanten sowie sonstige Beteiligte (wie z.B. Planer und Gestalter) an den Käufer ab.

Alle darüber hinausgehenden Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums einschließlich Gebäude oder wegen Sachmängeln etwa mitgekaufter beweglicher Sachen werden hiermit im Hinblick darauf, dass es sich um einen Altbau handelt, ausgeschlossen. Der Verkäufer schuldet insbesondere weder eine bestimmte Flächengröße des Grundstücks noch der Wohnung. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nichts darüber bekannt ist, dass das aufstehende Gebäude von Hausbock oder Hausschwamm befallen ist oder war.

Der Verkäufer versichert weiter, dass ihm keine Umstände bekannt sind, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes hindeuten und auch kein entsprechender Verdacht besteht.

Der Verkäufer erklärt weiter, dass ihm von größeren, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die bevorstehen oder in letzter Zeit erfolgt sind, nichts bekannt ist.

Garantien werden nicht abgegeben. Die Haftung für Vorsatz oder Arglist oder grobe Fahrlässigkeit sowie für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit bleibt von dem vorstehenden Haftungsausschluss unberührt.

Der Notar hat die Vertragsschließenden auf die Tragweite des Haftungsausschlusses und die damit verbundenen Risiken hingewiesen. Der Verkäufer erklärt, dass er in den letzten Jahren keine wesentlichen Renovierungsarbeiten durchgeführt hat.

Der Käufer erklärt, vom Verkäufer nicht die Vorlage eines Energieausweises verlangt zu haben.


Inhalt des Wohnungseigentums

Der Inhalt des Wohnungseigentums ergibt sich aus den grundbuchlichen Eintragungen im Bestandsverzeichnis, aus dem Gesetz sowie insbesondere aus der bei Begründung des Wohnungseigentums aufgestellten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Die Teilungserklärung vom 15. Dezember 1994 xxx hat der Käufer vor Beurkundung dieses Vertrages in Ablichtung erhalten.

Dem Käufer ist bekannt, dass er alle von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse gegen sich gelten zu lassen hat; die Niederschriften der Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung sind beim Verwalter einzusehen. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag des Verwalters mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.

Verwalter der Wohnanlage ist: xxx


Abtretungsausschluss

Der Käufer ist vor Eigentumsumschreibung nicht berechtigt, seine Ansprüche aus diesem Vertrage ohne vorherige Zustimmung des Verkäufers abzutreten bzw. zu verpfänden.


Kosten, Steuern

Die mit der Beurkundung dieses Vertrages und seiner Durchführung verbundenen Kosten (Notar- und Gerichtskosten) sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

Der Käufer verpflichtet sich, die anfallende Grunderwerbsteuer auf erste Anforderung des Finanzamtes zu zahlen oder sicherzustellen.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Verkäufer und der Käufer nach dem Gesetz für die Notar‑ und Gerichtskosten sowie für die Grunderwerbsteuer ungeachtet der vorstehend getroffenen Vereinbarungen als Gesamtschuldner haften.


Abwicklung


Auflassung und Anträge

Der Käufer bevollmächtigt hiermit den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bei Annahme des Kaufangebots auch in seinem Namen die Auflassung des in § 1 verkauften Kaufgegenstandes zu erklären.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen, zur Sicherung der Eigentumsübertragung auf den Käufer eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen und nach Umschreibung des Eigentums wieder zu löschen, sofern bis dahin keine Eintragungen vorgenommen oder beantragt worden sind, an denen der Käufer nicht mitgewirkt hat.

Der Notar Dr. xxx in Hamburg wird ermächtigt, die vorgenannten Anträge einzeln und unabhängig voneinander zu stellen, zurückzunehmen, abzuändern oder zu ergänzen und Rangbestimmungen zu treffen.


Durchführung

Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen den Notar Dr. xxx in Hamburg, diesen Vertrag für sie durchzuführen und die dazu erforderlichen Bescheinigungen, Bescheide und Erklärungen zu beantragen und entgegenzunehmen. Das gilt insbesondere auch für alle etwaigen Genehmigungserklärungen. Sie gelten mit dem Eingang beim Notar als abgegeben und den Beteiligten als zugegangen.

Der die Annahme beurkundende Notar soll von der Annahme nur eine Ausfertigung mit der Auflassungserklärung versehen und diese dem Notar Dr.xxx in Hamburg übermitteln. Dieser soll die Auflassung erst einreichen, sobald alle Bedingungen gemäß § 2 dieses Vertrages erfüllt sind. Etwa noch offene Zinsen auf den Kaufpreis sollen die Abwicklung jedoch nicht ausschließen.

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Notar Dr. den Erhalt des Kaufpreises schriftlich zu bestätigen. Der Käufer ist berechtigt, die erfolgte Zahlung des Kaufpreises durch eine verbindliche Bankbestätigung zu belegen.

Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen die Notariatsangestellten

xxx

und zwar jeweils für sich allein, alle zur Durchführung, Änderung und Ergänzung des Vertrages etwa noch erforderlichen Erklärungen vor dem Notar Dr. xxx in Hamburg und/oder seinen Sozien (oder deren amtlich bestellten Vertretern oder Amtsnachfolgern) abzugeben und entgegenzunehmen, grundbuchliche Bewilligungen aller Art abzugeben sowie Anträge zu stellen. Die Bevollmächtigten können für alle Beteiligten zugleich handeln und sind berechtigt, Untervollmacht zu erteilen. Die Vollmacht soll mit dem Tode der Vollmachtgeber nicht erlöschen, sondern auch für deren Erben wirksam sein. Sie endet mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Die Bevollmächtigten sind auch befugt, die Löschung einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung im Falle der Nichtzahlung des Kaufpreises zu bewilligen und zu beantragen. Die Voraussetzungen für die Ausübung dieser Vollmacht sind dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass er nach § 17 BeurkG darauf hinwirken soll, dass die Grundpfandrechtsbestellungen des Käufers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson (aufgrund notarieller Vollmacht) vor dem Notar abgegeben werden. Auf ausdrücklichen Wunsch der Beteiligten sollen die vorgenannten Notariatsangestellten berechtigt sein, das Wohnungseigentum mit Grundpfandrechten zu belasten, und zwar einschließlich dinglicher und ‑ nur für den Käufer unter Abgabe entsprechender Schuldanerkenntnisse ‑ persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Der Umfang der Belastungsvollmacht richtet sich im Übrigen nach den Bestimmungen der §§ 2 und 3 dieser Urkunde. Der Notar hat die Beteiligten über die Bedeutung der erteilten Vollmacht belehrt, insbesondere die Besonderheiten der Grundpfandrechtsbestellung hinsichtlich der Zinsen und Nebenleistungen und die Wirkungen einer persönlichen Haftungsübernahme in Kombination mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung erläutert.


Hinweise, Sonstiges

Der Verkäufer erklärt im Hinblick auf § 1365 BGB, dass er in diesem Vertrag nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügt.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass

das Eigentum an dem Wohnungseigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch übergeht und diese Umschreibung von der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängt,

bei einer Weiterveräußerung innerhalb der gesetzlichen Fristen oder bei gewerblichem Grundstückshandel ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegen kann,

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht sämtliche Abreden, insbesondere über die Höhe des Kaufpreises, richtig enthalten sind.

Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.