Kaufvertrag Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus
Beantwortet
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wollen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen (insgesamt gibt es 6 Wohneinheiten). Die übrigen 5 Wohnungen gehören einer Immobiliengesellschaft. Unser Problem ist der § 14 im Kaufvertrag (Seite 11, siehe Anhang). Dort gibt man dem Verkäufer eine unwiderrufliche Vollmacht Änderungen an der Teilungserklärung vorzunehmen. Wie ist Ihre Sicht? Alle beteuern, es soll nicht zu unserem Schaden sein. Kann der Verkäufer mit dieser Vollmacht Entscheidungen treffen, die einen Wertverlust unserer Wohnung zur Folge hätten? Was können wir unternehmen, falls dieser Fall eintritt?
Kann man das unterschreiben ohne sich für die Zukunft riesige Probleme zu schaffen? Lässt es sich im Innenverhältnis noch weiter einschränken? Auf eine Weise, dass auch der Verkäufer dann immer noch unterschreibt.
Mit freundlichen Grüssen, K. B. und Ludovic Lattard
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Fragensteller,
ich habe entsprechend der Fragenstellung nur § 14 des Vertrages begutachtet.
Bei Neubauvorhaben ist dieser Passus eher die Regel als die Ausnahme. Ansonsten wäre der Bauträger oft schon bei kleinen Änderungen vor große Probleme gestellt.
Vorrangig dürfte es eher um die Zusammenlegung / Trennung von Wohnraum und nicht viel mehr gehen.
Es gibt nur 3 Lösungen:
a) Man streicht die Klausel insgesamt.
b) Man versucht die Änderungsmöglichkeiten zu konkretisieren oder auch Teile von der Änderung auszunehmen per Verweis auf die entsprechenden Stellen der Gemeinschaftsordnung / Teilungserklärung.
Man könnte die Zustimmung auch zeitlich begrenzen z.B. auf 5 Jahre oder ähnliches. Denkbar ist vieles.
c) Man unterschreibt es einfach oder eben nicht.
Sicher können bei solch pauschalen Klauseln durchaus Probleme entstehen. Andererseits wird man sich gegen gravierende, rechtsmissbräuchliche Gestaltungen sicher auch erfolgreich zur Wehr setzen können, wobei hier natürlich zu beachten ist, dass die Gesellschaft schon ein deutliches Stimmübergewicht hat.
Schließlich heißt es ja bereits:
"Im Innenverhältnis darf von der Vollmacht nur Gebrauch gemacht werden, soweit bei wirtschaftlicher Betrachtung Inhalt und Umfang des Sondereigentums und derjenigen Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Käufer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, nicht beeinträchtigt werden und Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Interesse, nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden. Unter diesen Voraussetzungen ist der Käufer dem Verkäufer gegenüber zu solchen Änderungen auch verpflichtet."
MfG
D. Saeger
- RA -
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D. Saeger
- RA -