Kaltwasserzähler und Kaltwasserabrechnung
Fragestellung
Für das Jahr 2012 erfolgte erstmalig eine Jahresabrechnung über den tatsächlichen Verbrauch von Kaltwasser, da in unserer 40 Jahre alten Wohnanlage Wasseruhren installiert wurden. Die Anlage besteht aus 4 Häusern mit insgesamt 72 Wohnungen. Es gibt insgesamt 125 Kaltwasserzähler.
In unserer Anlage wohnen überwiegend Einzelpersonen in Ihren Wohnungen.
Wir haben eine kleinere Wohnung (2 Personen) mit 1 Kaltwasserzähler.
Laut Abrechnung kosten die Miete EUR 22,90 incl. MwSt. und die Ablesekosten liegen bei EUR 5,35 jeweils pro Wasserzähler. Diese Kosten wurden aber nicht tatsächlich abgerechnet, sondern auf den
Verbrauch umgelegt.
Wir haben einen "überdurchschnittlichen" Verbrauch von Wasser/Abwasser von 74,395 cm.
Berechnet wurden uns dadurch an Mietkosten für einen Zähler EUR 77,00 und Ablesekosten EUR 15,13.
Ausserdem mussten umfangreiche Rohrspülungen mit Frischwasser durchgeführt werden. Auch hier müssen wir, wie bei Wasseruhren und Ablesekosten, fast das Dreifache an Wasserkosten für die Rohrspülung bezahlen, was in etwa Mehrkosten von EUR 255,-- sind. Dieser Wasserverbrauch wurde als Differenz Hauswasseruhr und Wohnungswasseruhren ermittelt.
Von Seiten unserer Hausverwaltung gab es an den Ablesedienst keine Vorgaben für die Abrechnung und die haben natürlich dann den einfachsten Weg gewählt.
Das Ärgerliche ist zusätzlich, dass die Frischwasserspülungen natürlich überwiegend in den Bereichen durchgeführt werden mussten, wo der Verbrauch gering war.
Ist die Abrechnung korrekt oder gibt es Möglichkeiten dagegen vorzugehen und die Mehrkosten für das Spülen z.B. anteilig auf die 125 Wasseruhren umzulegen.
Ausserdem sehe ich die hohen berechneten Kosten für Zähler und Ablesekosten als nicht gerechtfertigt an.
Gerne hätte ich dazu Ihre Beratung
Mit freundlichen Grüssen
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
1.
Betriebskosten, die - wie hier - von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Der Vermieter kann durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von einer anderen getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist aber nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
Letzteres wäre hier zunächst zu prüfen.
Die Erklärung muss also schon vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgegeben werden; sie ist nur für die Zukunft zulässig. Es ist aber nicht durch die Abrechnung an sich ersetzbar, da diese ja für die Vergangenheit gilt.
In der Erklärung muss der Vermieter konkret die Berechnungsgrundlage des unterschiedlichen Verbrauchs oder der unterschiedlichen Verursachung der Betriebskosten nachvollziehbar darstellen. Dazu ist z. B die Darstellung des Erfassungssystems des jeweiligen Verbrauchs erforderlich. Bei Wasser ist hierfür die Anbringung von Wasseruhren (Zwischenzählern) in sämtlichen der Abrechnung unterfallenden Wohnungen erforderlich.
Daher kann dieses alles schon aus formalen Gesichtspunkten für den Vermieter scheitern.
2.
Die Kosten für die umfangreichen Rohrspülungen sind meines Erachtens nicht umlegbar. Sie müssten dieses binnen Jahresfrist seit Zugang der Abrechnung schriftlich einwenden und sollten diesen Anteil nicht zahlen.
Denn bei den Betriebskosten geht es um "laufende" - regelmäßig anfallende Kosten, was hier nicht gegeben ist.
Mehrkosten infolge von Modernisierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. z. B. LG Berlin, Urteil vom 27.11.1997 - 13 O 316/97) müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden, auch ebenso für die Anschaffung der Wasserzähler; letztere Kosten sind allenfalls im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ansetzbar, was aber auch hohen formalen Anforderungen unterliegt, worauf Sie aber den Vermieter nicht hinweisen müssen.
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung sind sie aber wie gesagt nicht zu zahlen, weshalb ich diese abziehen würden.
Hinsichtlich der genauen Berechnungsgrundlagen können Sie auch jederzeit Belegeinsicht fordern.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort.
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danke für Ihre Antwort. Nur leider bezieht sich diese auf eine Mietwohnung.
Ich habe eine Eigentumswohnung. Wie verhält es sich da?
entschuldigen Sie bitte vielmals, das hatte ich trotz Ihres deutlich gekennzeichneten Themas verwechselt/übersehen.
Ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
Die Rechtslage ist fast gleich.
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (die Vorschrift aus dem Mietrecht über die Betriebskosten), die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Der einzige Unterschied besteht eben darin, dass hinsichtlich der neuen Abrechnung ein Wohnungseigentümerbeschluss her muss.
Hinsichtlich der Abrechnung gilt dann das Gleiche, wie ich Ihnen geschrieben hatte.
Die Kosten des Durchspülens und der Wasseruhreninstallation gehören dort nicht hinein, sind auch vom Zeitpunkt falsch gewählt (siehe meine bisherige Antwort).
Zudem wurde die Verteilung falsch gewichtet ("die Frischwasserspülungen natürlich überwiegend in den Bereichen durchgeführt werden mussten, wo der Verbrauch gering war").
Die Mehrkosten hätten dann schon anteilig auf alle Wasseruhren anteilig umgelegt werden müssen, also verbrauchsunabhängig nach Wohnfläche etwa.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und bitte nochmals höflich um Nachsicht.
Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt