Immobilienkauf MFH in GbR
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Christiansen,
ich beabsichtige mit einer Bekannten ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen. Wichtig ist uns, das "Vermögen" später steueroptimiert z.B. in eine vvGmbH übertragen zu können. Ist es richtig, dass hier im Kaufvertrag die Prozentwerte statt Anteile zu nennen sind, sprich "Erwerb zu je 50%" statt "Erwerb zu je 1/2"? Muss in diesem Fall die GbR vor Kaufvertragsunterzeichnung gegründet sein? Ich war bisher der Ansicht, das eine GbR in Fall des gemeinsamen Erwerbs einer Immobilie automatisch entsteht (Stichwort "Grundstücksgemeinschaft"). Somit würde ich davon ausgehen, dass auch bei Nennung der Einzelpersonen im Kaufvertrag (und der entsprechenden %-Werte des Immobilienerwerbs) ein steueroptimierte Weitergabe in eine vvGmbH möglich ist. Ich bitte hier um Ihre Einschätzung und Ihren Rat des Ablaufs.
Ich freue mich auf Ihre Antwort und bedanke mich vorab für Ihre Mühe.
Beste Grüße,
D. Dörschel
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen und viele Dank für die Beauftragung bei yourXpert! Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.
Grundsätzlich ist es im Hinblick auf eine mögliche Übertragung der Immobilie auf eine vermögensverwaltende GmbH eigentlich unerheblich, ob Sie formal eine GbR gegründet haben oder ob Sie den Kauf als Bruchteilsgemeinschaft abwickeln. Der Vorteil bei einer GbR wäre, dass Sie in einem GbR-Vertrag schon regeln können, dass eine Übertragung später auf eine vvGmbH erfolgen soll. Sie haben also mehr Kontrollrechte bzw. können mehr Einfluss nehmen. Auch ein Verkauf des Anteils an eine fremde Person ist grundsätzlich bei einer GbR nicht ohne weiteres möglich, da Sie hier Vorkaufsrechte vertraglich vereinbaren können. Bei einer Eintragung 50:50 ohne gesonderten "GbR-Status" könnte theoretisch ein Miteigentümer seinen Anteil frei veräußern. Ansonsten ist auch die Grundstücksgemeinschaft steuerlich wie eine GbR zu behandeln. Im Grundbuch stehen dann allerdings die Eigentümer namentlich benannt mit den Anteil, während bei der GbR diese als EIgentümerin im Grundbuch steht mit dem Hinweis " xyz GbR bestehend aus den Gesellschaftern xyz".
Eine Übertragung ist aber in beiden Fällen, soweit Einigkeit herrscht, möglich (also unabhängig vom Grundbucheintrag der Eigentümer). Sollte eine GbR Eigentümer werden, so empfiehlt es sich, hier vorab den Vertrag zu erstellen und zu unterzeichnen. Für den Grundbucheintrag ist es zwar nicht erforderlich, es kann aber sein, dass der Notar den Vertrag einsehen möchte.
Hinweis:
Ob eine spätere Übertragung der Immobilie zu einer Steueroptimierung führt, kann ich hier nicht beurteilen. Das war aber auch meiner Meinung nach nicht Gegenstand Ihrer Frage, oder?
Bitte bedenken Sie, dass die Übertragung auf die GmbH wiederum Kosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) auslöst und bei Veräußerung an die GmbH innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren auch ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG vorliegen kann.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.
Bitte bedenken Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern lediglich als erste steuerliche Einschätzung dient. Unvollständige oder fehlende Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis verändern.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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