Immobilienkauf gewerblich

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst einmal möchte ich auf Ihre Bedenken hinsichtlich einer Betriebsaufspaltung eingehen:

Zu einer Betriebsaufspaltung ist es erforderlich, dass die Immobilie einer Person (oder Gemeinschaft) gehört, die gleichzeitig auch das Unternehmen beherrscht. Wenn die Eigentumsrechte an der Immobilie bei einer GbR liegt, deren Anteilseigner wiederum die GmbH beherrschen, kann es zu Problemen kommen, wenn die Immobilie veräußert wird. Voraussetzung ist jedoch zuvor noch, dass die von der GmbH genutzten Räumlichkeiten wesentlich sind für deren Betriebsfortführung.

Dies wird durch die Rechtsprechung regelmäßig angenommen, wenn von der Immobilie aus die Geschäfte der GmbH betrieben werden. Ein Büro- und Verwaltungsgebäude ist jedenfalls dann eine wesentliche Betriebsgrundlage, wenn es die räumliche und funktionale Grundlage für die Geschäftstätigkeit des Betriebsunternehmens bildet (>BFH vom 23.5.2000 – BStBl II S. 621).  Anders wäre es, wenn dort lediglich ein Lager vorhanden ist, dass die GmbH nutzt. Dies wäre keine wesentliche Betriebsgrundlage.

Zur Vermeidung einer Betriebsaufspaltung trägt am Besten die Variante GbR mit der Ehefrau eines der Gesellschafter bei. Denn dann kann der andere Gesellschafter alleine die Immobilie nicht beherrschen, weil grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip bei der GbR vorgesehen ist.

Ist an dem Besitzunternehmen (Immobilie) der eine Ehegatte und an dem Betriebsunternehmen (GmbH) der andere Ehegatte beteiligt, liegt eine Betriebsaufspaltung nicht vor (>BFH vom 30.7.1985 –BStBl 1986 II S. 359 und vom 9.9.1986 – BStBl 1987 II S. 28).

Nun zu den Mieteinnahmen

Wenn eine Betriebsaufspaltung vorliegt, besteht grundsätzlich Gewerbesteuerpflicht. Eine Gewerbesteuerbefreiung kommt lediglich für den Teil der Immobilie in Betracht der fremdvermietet ist. Dann kann die erweiterte Kürzung (d.h. Befreiung) nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch genommen werden.

Sollte das Besitzunternehmen (GbR) nicht im Rahmen einer Betriebsaufspaltung bestehen, liegt nur reine Vemögensverwaltung vor. Dadurch besteht auch keine Gewerbesteuerpflicht für die GbR, wenn nur die Immobilie vermietet wird.

In den ersten beiden Varianten (GmbH & Co. KG / GbR mit identischen Gesellschaftern) wird es zu einer Betriebsaufspaltung kommen. Somit kommt eine vollständige Gewerbesteuerbefreiung in diesen Konstellationen nicht in Frage.

Zur Haftung eines GbR Gesellschafters

Die Gesellschafter der GbR haften grundsätzlich für alle Verbindlichkeiten, denen die Gesellschaft ausgesetzt ist. Dies ergibt sich aus dem Akzessorietätsprinzip. Eine Haftung der Gesellschafter kommt demnach insbesondere unter folgenden Gesichtspunkten in Betracht:

• vertragliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft,

• Verbindlichkeiten aus unerlaubter Handlung, die GbR ist zwar nicht deliktsfähig, ihr kann allerdings das Verhalten natürlicher Personen zuzurechnen sein,

• Verbindlichkeiten aus ungerechtfertigter Bereicherung,

• Steuerschulden, 

• sozialversicherungsrechtliche Verbindlichkeiten.

Die Lösung kann nur darin bestehen, dass im Innenverhältnis zwischen Ehemann und Ehefrau eine Haftungsübernahme vereinbart wird. Denn wenn der Ehemann stattdessen in die GbR als Gesellschafter eintritt, wird es zur Betriebsaufspaltung und damit einer Gewerbesteuerpflicht kommen.

Haftung in der GmbH & Co. KG

Bei einer GmbH & Co. KG haften die Kommanditisten nur mit Ihrer Einlage. Folglich lässt sich die Haftung einschränken. Im Hinblick auf die Komplementär-GmbH ist eine Haftung begrenzt auf das Vermögen der GmbH vorgesehen:

Die Komplementär GmbH haftet unmittelbar und unbeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Diese Haftung kann durch Vereinbarung der Gesellschafter mit Wirkung gegenüber Dritten nicht ausgeschlossen werden. Im Innenverhältnis ist die Vereinbarung einer Haftungsfreistellung der Komplementär-GmbH durch die Kommanditisten oder die GmbH & Co. KG allerdings möglich. 

Zum Verkauf der Immobilie

Durch das Konstrukt GmbH & Co. KG und deren gewerblicher Prägung (durch die GmbH als Komplementärin) unterliegt der Verkauf einer Immobilie, zeitlich unbegrenzt der Steuerpflicht. Etwas anderes gilt bei einer rein vermögensverwaltenden GbR (d.h. keine Betriebsaufspaltung!). Dann ist die Veräußerungsfrist von privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von zehn Jahren zu berücksichtigen. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf dieser Frist, ist die Veräußerung nicht steuerpflichtig. 

Der Gewinn in der Variante der KG wird den Gesellschaftern nach Ihren Ergebnisanteilen zugerechnet und dann in den einzelnen Steuererklärungen erfasst. Die Kommanditisten einer KG würden den Gewinnanteil z.B. als gewerbliche Einkünfte zu versteuern haben, wenn eine Betriebsaufspaltung vorliegt (bei identischer Anteilsstruktur).

Auszug der GmbH aus der Immobilie

Wenn die GmbH die Immobilie nicht mehr als Betriebsgrundlage nutzt, kommt es zur Beendigung der Betriebsaufspaltung (bei den Varianten 1+2). In den ersten beiden Varianten müsste die Aufgabe des Gewerbebetriebs erklärt werden. Dadurch sind die in der Immobilie ggf. vorhandenen stillen Reserven aufzudecken und als Aufgabegewinn zu versteuern. Es wird auf den Aufgabegewinn (Zuordnung auf die Gesellschafter) eine ermäßigte Besteuerung angewandt.

Im Anschluss würde die Gesellschaft nur noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, die nicht gewerbesteuerpflichtig sind.

Unter den von Ihnen genannten Prioritäten, wäre der Erwerb der Immobilie durch eine GbR, bestehend aus einer der beiden Ehefrauen und einer der beiden Gesellschafter die beste Entscheidung. In den anderen Varianten könnte keine Gewerbesteuerpflicht und keine flexible Verkaufsmöglichkeit (weil: steuerpflichtig) bestehen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne per Kommentarfunktion zur Verfügung. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff