Immobilienerbe - Spekulationsfrist und Grundschulden ablösen
Beantwortet von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Vater ist im Juli 2016 verstorben. Er war geschieden. Das Testament setzt uns, seine drei Kinder, zu seinen alleinigen Erben zu gleichen Teilen ein. In der Hauptsache hat er drei ETW hinterlassen und diese im Testament jeweils einem Kind als Vermächtnis zugewiesen.
Ich denke an einen Verkauf der Whg.
Folgende Fragen dazu:
1. Spekulationsfrist/ 10 Jahresfrist: Mein Vater und seine Schwester hatten das Mietshaus zu gleichen Teilen in den 1980er Jahren von ihrem Vater geerbt. Zunächst wurde es als Erbengemeinschaft, dann als GbR verwaltet. Mein Vater lebte immer in einer Wohnung des Hauses, meine Tante lebte in einer anderen Stadt.
Im Jahr 2012 wurde die GbR in eine WEG umgewandelt, die Eigentümer blieben mein Vater und seine Schwester sowie meine Cousine (via Schenkung der Mutter).
Begründet die Umwandlung der GbR in eine WEG ab 2012 eine neue 10-Jahresfrist und müsste ich somit als Rechtsnachfolgerin meines Vaters bis 2022 bei Verkauf meiner Wohnung Spekulationssteuern nach § 23 EStG zahlen, sofern ich nicht selbst in der Wohnung lebe?
2. Spekulationsfrist, 2. Aspekt: Vor Umwandlung der GbR in eine WEG war das Dachgeschoss des Hauses ausgebaut worden. Durch diese Aufstockung entstanden 2 zusätzliche Wohnungen, eine gehört meiner Tante, eine gehörte meinem Vater. Diese Whg. habe ich nun geerbt. Fertigstellung war 2013. Gilt für die neu errichteten Wohnungen eine neue 10-Jahresfrist ab Fertigstellung bei Verkauf oder gilt hier das gleiche wie für die Wohnungen im Bestand?
3. Bankdarlehen ablösen: Leider liegt auf den 3 Wohnungen meines Vaters noch eine recht hohe Grundschuld. Diese ist auf die gesamten 3 Wohnungen eingetragen und nicht einzelnen Wohnungen zugewiesen. Trotz Erbauseinandersetzung bzgl. der Wohnungen bedienen wir Geschwister diese Verbindlichkeiten jeweils zu einem Drittel und sind dahingehend noch Gesamtschuldner der Bank. Haben Sie eine Idee, wie man diese Verstrickung bei einem Verkauf so lösen kann, dass die Belastungen auf meiner Wohnung ausgetragen wird, ohne dass sofort alle Verbindlichkeiten samt Vorfälligkeitsentschädigung von mir abzulösen sind ?
Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort!
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Antwort von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
auf Basis Ihrer Angaben teile ich Ihnen gerne meine Ersteinschätzung mit:
Lassen Sie mich Ihren Fall kurz zusammenfassen:
Sie haben eine Wohnung geerbt, die im Jahre 2013 in einem Mehrfamilienhaus errichtet wurde. Die Wohnung ist Wohn- bzw. Teileigentum.
Lösung:
Mit der Errichtung der Wohnung im Teileigentum ist ein neues Wirtschaftsgut entstanden, die Spekulationsfrist beginnt mit der Fertigstellung der Wohnung. Erst im Jahre 2023 wäre ein Verkauf steuerfrei. Ich gehe davon aus, dass diese Wohnung nicht von Ihrem Vater selbst genutzt worden war.
So bleibt nur die Möglichkeit die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangehenden Jahren selbst zu nutzen, um § 23 EStG zu vermeiden.
Alleine vom Anfall der "Spekulationssteuer" würde ich die Entscheidung für einen Verkauf nicht abhängig machen. Denn es ist auch fraglich in welcher Höhe ein Gewinn erzielt wird. Dieser ist aus der Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs- oder Herstellungskosten und in Anspruch genommenen Abschreibungen zu ermitteln. In Abhängigkeit von künftig erwarteten Erträgen und Wertsteigerungen könnte auch die Versteuerung eines Gewinnes in Kauf genommen werden. Der zu versteuernde Gewinn dürfte deutlich niedriger als der Veräußerungspreis sein.
Grundschuld/Darlehen:
Die verbleibenden Darlehennehmer könnten die Grundschuld und das Darlehen übernehmen. Das geht durch eine sog. Schuldhaftentlassung durch die Bank. Die Bank muss jedoch zustimmen. Falls die übrigen Darlehensnehmer die Bonitätsanforderung erfüllen und das Darlehen ausreichend besichert ist, wird die Bank sehr wahrscheinlich zustimmen. Natürlich müssen Sie sich auch mit den anderen Darlehensnehmern einigen. Aus einem Veräußerungserlös könnten Ausgleichszahlungen für die Übernahme der Darlehensverpflichtungen vereinbart werden.
Ich hoffen Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
G. Grießhaber
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