Immobilenerwerb/Grundbuchamt - Auflassungsvermerk: Fragen zur Bearbeitungsdauer
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe drei Fragen zur Bearbeitungsdauer der Eintragung des Auflassungsvermerks bzw. meiner Möglichkeiten die Bearbeitung zu beschleunigen.
Meine Fragen sind folgende:
1. Kann ich - als Käuferin der Immobilie - selbstständig einen Eilantrag beim zuständigen Grundbuchamt (in meinem Fall das Amt in Berlin-Treptow) stellen obwohl natürlich ein Notariat im Rahmen des Erwerbs eigentlich die Kommunikation mit diesem übernimmt?
2. Gibt es eine maximale Frist für die Bearbeitungsdauer, welche dem zuständigen Rechtspfleger zur Verfügung steht?
3. Kann ich durch die - meiner Wahrnehmung nach unverhältnismäßige - Bearbeitungsdauer (offenbar mindestens 6 Monate) nun entstehende Zusatzkosten von entsprechender staatlicher Stelle zurückfordern?
Falls Sie weitere Informationen zu meiner Situation, zur Bearbeitung benötigen:
Ich habe am 6. Juni dieses Jahres einen Kaufvertrag zum Erwerb einer Eigentumswohnung unterzeichnet. Da der Verkäufer zum Notartermin eine Vertretung entsandte, gab es seinerseits einige wenige Wochen später eine Nachbeglaubigung. Auch musste seine Bank der Austragung einer Grundschuld aus dem Grundbuch erst zustimmen, dies dauerte wiederum etwas länger (meiner Vermutung nach ca. bis in den August).
Nun fehlt immer noch der Auflassungsvermerk durch das Grundbuchamt Berlin-Treptow. Die Notargehilfin teilte mir auf meinen Kontaktgesuch hin mit, ich müsse mich bei Fragen zum Bearbeitsstand an das Grundbuchamt bzw. den zuständigen Rechtspfleger wenden. Eilanträge oder Drohungen o. ä. hätten allerdings ihrer Erfahrung nach keinen Effekt auf die Bearbeitsdauer.
Die zuständige Rechtspflegerin sagte mir, dass sie den Antrag dieses Jahr definitiv nicht mehr erledigen kann und auch bspw. ggf. notwendig werdende Rücksprachen mit dem Notar weitere Verzögerungen verursachen könnten. Grundsätzlich sei die Bearbeitungsdauer von ihr nicht absehbar. Ich habe nach diesem Gespräch den Eindruck, dass der Vermerk auch in den Anfangsmonaten des Jahres 2020 noch nicht vorgenommen sein wird.
In die erworbene Immobilie möchte ich selbst ziehen. Bei allen bisherigen Immobilienkäufen/-verkäufen, in welche ich privat involviert war, dauerte die Eintragung der Auflassung etwa 4 - 6 Wochen. Ich hatte mich bei einem Freund zur Untermiete angemeldet, da ich die vorher von mir bewohnte Wohnung verkauft hatte. Es ist unwahrscheinlich, dass ich den Untermietvertrag noch einmal bei der Hausverwaltung verlängern kann. Zudem kann ich mein weiteres Vorgehen in diesem Zusammenhang und auf Grundlage der erteilten Informationen durch die Rechtspflegerin kaum planen.
Vielen Dank vorab für die Bearbeitung.
MfG
N. Zitzmann
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
1.
Regelmäßig stellt zwar der Notar einen entsprechenden Antrag an das Grundbuchamt, aber ansonsten gilt zunächst:
Der Antrag kann von den Beteiligten, Käufer und Verkäufer, persönlich abgegeben werden oder in deren Auftrag durch einen Notar. Das Grundbuchamt wird eine Umschreibung des Eigentums nur dann vornehmen, wenn eine notarielle oder öffentliche Urkunde vorgelegt wird, welche den Anspruch des neuen Eigentümers auf Eintragung ins Grundbuch bestätigt, also die dingliche Einigung in Form der Auflassung, was sich so aus dem notariellen Kaufvertrag ergeben muss - da ist die notarielle Form Pflicht.
2.
Eine feste Frist gibt es da nicht, aber es gilt, dass das Verfahren beim Grundbuchamt zügig durchzuführen ist.
Ansonsten können sich Amtshaftungsansprüche ergeben.
3.
Allerdings gilt hier § 839 Absatz 3 BGB:
Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
Da wäre also ggf. ein gerichtlicher Eilrechtsschutz o. Ä. zu versuchen.
Aber dafür muss ein sogenannter Verfügungsgrund bestehen, vgl.
Zivilprozessordnung
§ 940 Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes
“Einstweilige Verfügungen sind auch zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.“
Die Anforderungen sind da leider sehr hoch.
Ist es also mangels Verfügungsgrund nicht möglich, Ihnen aber dennoch ein Schaden entstanden, müsste ggf. doch eine Amtshaftung möglich sein.
Deswegen haben, so auch von dem Notar richtigerweise geäußert, Eilanträge selten Erfolg.
Möglicherweise hilft aber eine Dienstaufsichtsbeschwerde an den Vorgesetzten beim Grundbuchamt.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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