Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?
Fragestellung
Guten Tag,
ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.
Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.
Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.
Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.
Wie sehen Sie das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?
Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.
Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?
Noch wichtiger: Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?
Ein weiteres Thema: Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.
Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.
Kann ich dies noch korrigieren?
Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?
Letztes Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.
Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.
Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?
Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?
Vielen Dank für Ihre kurzen Einschätzungen zu diesen 3 Themen!
Liebe Grüße!
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert!
Ihre Fragen möchte ich im Rahmen der Erstberatung gerne beantworten.
Grundsätzlich beträgt die Nutzungsdauer von massiv gebauten Tiefgaragen, ebenso wie die der Immobilie, 50 Jahre, wenn sich diese im Privatvermögen befindet. Kürzere Nutzungsdauern sind nur möglich, wenn besondere Umstände vorliegen und objektiv glaubhaft gemacht werden kann, dass die Objekte vorher wirtschaftlich verbraucht sind.
Der Umstand, dass durch Eigentümerwechsel und dadurch verursachte wiederholte AfA die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes 100 Jahre überschreitet, reicht nicht allerdings z.B. aus,
Somit wären die Tiefgaragenstellplätze grundsätzlich mit jährlich 2% abzuschreiben.
Eine Änderung der betreffenden Steuerbescheide wäre nur möglich, wenn die Bescheide noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gem. § 164 AO stehen. (Hinweis auf Seite 1 im Steuerbescheid). Eine erhöhte Abschreibung für die Zukunft kann auch nur erreicht werden, wenn es gelingt, die kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen.
Eine Änderung der bereits getroffenen Aufteilung von Grund und Boden zu Gebäudewert wäre nur im Rahmen der Änderung der betreffenden Bescheide möglich. Dieses wiederum auch nur im Rahmen des § 164 AO (siehe oben). Ob eine Änderung im Rahmen des § 165 AO erfolgen könnte, wäre ggfs. zu prüfen. Allerdings hier der Hinweis, dass eine höhere AfA die steuerlichen Verluste noch erhöhen würde und somit die möglicherweise problematisierte Einkünfteerzielungsabsicht noch schwerer erreicht werden kann.
Bzgl. der im Rahmen der GbR erworbenen Garagen verweise ich auf meine obigen Ausführungen. Wenn Sie anhand geeigneter Unterlagen oder Ausführungen glaubhaft machen, dass die Garage objektiv früher wirtschaftlich verbraucht sind, können Sie auch eine kürzere Restnutzungsdauer ansetzen. Aufgrund Ihrer Angaben und der Tatsache, dass diese getrennt stehen, halte ich eine kürzere Nutzungsdauer für plausibel. Ansonsten besteht der Grundsatz, dass jede Immobilie wieder mit einem neuen, vollen Abschreibungszeitraum beginnt.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Antworten ein Stück weitergeholfen zu haben. Stellen Sie ansonsten bitte kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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