Hausbau Vermessungsfehler
Fragestellung
ich baue gerade ein Haus und habe da ein Problem, das ich gerne mit einem fachkundigen Anwalt besprechen würde.
Nun zu meinem Problem.
Beim Neubau, den ich erstellen lasse, wurde auf Grund eines Vermessungsfehlers des Architekten und des Vermesssers die Bodenplatte um ca. 75 cm zu hoch durch den Betonbauer hergestellt. Den Betonbauer trifft keine Schuld, er hat nach den falschen Vorgaben alles richtig gemacht.
Der Architekt hat in einem Telefonat mit mir bereits seinen Fehler zugegeben und die Schuld sich und dem Vermesser gegeben.
Ich möchte natürlich nur ein Gebäude errichten, das den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht, um später durch wen auch immer, nicht angreifbar zu sein. Der Architekt versucht nun beim Bauamt eine Sondergenehmigung zu erlangen, die es erlauben soll, im Nachhinein alles rechtmäßig zu machen. Ich habe da meine Bedenken angemeldet und ihm mitgeteilt, dass ich (falls die Stadt die Genehmigung überhaupt erteilt) nur dann damit einverstanden wäre, wenn ich "Rechtssicherheit" hätte. Ich will damit sagen, dass mir niemand (nicht der Nachbar und auch nicht eine andere Person) zu keiner Zeit wegen dieses Baufehlers rechtliche Probleme bereiten kann. Ich persönlich bin der Meinung, dass mir eine Sondergenehmigung der Stadt diese Rechtssicherheit für alle Zukunft nicht bieten kann. Deshalb dränge ich auf Abriss der derzeitig zu hohen Bodenplatte und auf korrekte Neuerstellung, um "auf der sicheren Seite" zu sein.
Meine Frage an Sie lautet:
Gibt mir eine eventuelle Sondergenehmigung (wenn ich sie denn überhaupt erhalte) die von mir als sehr wichtig angesprochene "Rechtssicherheit", oder könnte irgend jemand vielleicht auch erst viel später, wenn ich schon eingezogen bin, mir bezogen auf diese Situation irgendwelche Probleme bereiten, mit denen ich mich dann auseineinderzusetzen hätte? (und das will ich keinesfalls)
Wenn diese Möglichkeit größer NULL ist, dann würde ich dem Vorgehen des Architekten nicht zustimmen.
Wie sehen Sie das Problem?
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Nach dem Architektenvertrag schuldet der Architekt eine so genannte genehmigungsfähige Planung und Fertigstellung, was Inhalt des mit dem Architekten bestehenden Werkvertrages ist.
Dieser Werkvertrag ist im Gegensatz zu einem Dienstvertrag erfolgsgerichtet, was heißt, dass letztlich auch die Genehmigung erteilt werden muss, damit das Werk mangelfrei erbracht worden ist.
Sie haben insofern im Rahmen der Gewährleistungsrechte ein so genanntes Nacherfüllungs- beziehungsweise Nachbesserungsrecht gegenüber dem Architekten.
Dieses ist vorrangig auszuüben, bevor ein Rücktritt, eine Minderung, und Schadens- und/oder Aufwendungsersatz möglich sind.
Auf welchem Wege diese Nacherfüllung beziehungsweise Nachbesserung erfolgt, liegt grundsätzlich in der Hand des Architekten.
Vom Grundsatz her ist das öffentliche Baurecht vom Privatrecht (Werkvertrag mit dem Architekten) zu trennen.
Wechselwirkungen sind aber möglich.
Hierzu ist zu sagen, dass der Architekt wie gesagt eine genehmigungsfähige Planung und Ausführung schuldet und auch dafür gerade stehen muss, wenn der Betonbauer aufgrund eines Fehlers des Architekten ein falsches Gewerk erstellt.
Ist im Nachhinein das Werk nicht genehmigungsfähig, haben Sie in öffentlich-rechtlicher Hinsicht Probleme im Hinblick auf einen möglicherweise baurechtswidrigen Zustand, der die Baurechtsbehörde veranlassen könnte, hier gegen Sie vorzugehen.
Der Architekt hat Sie insoweit von jeglicher Haftung freizustellen, sofern nichts anderes zulässigerweise vereinbart wurde. Von Letzterem gehe ich aber nicht aus, so dass der Architekt hier in der Haftung ist.
Vor diesem Hintergrund hat der Architekt auch die richtigen Schritte in die Wege geleitet, so dass Sie das Ergebnis einer Sondergenehmigung abwarten sollten.
Der Architekt hat es wie gesagt in der Hand, auf welchem Wege er zum Ziel gelangt.
Wichtig ist dabei, dass im Nachhinein die Genehmigung bestandskräftig wird, was heißt, dass sie Bindungswirkung entfaltet und von Dritten unanfechtbar ist. Im übrigen darf sie auch nicht nichtig sein.
Die Bestandskraft tritt dann ein, wenn Dritte nicht binnen Monatsfrist nach Erlass der Genehmigung Rechtsmittel einlegen oder auf Letztere verzichten.
Ist beides gegeben, haben Sie größtmögliche Rechtssicherheit.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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heißt das 100% ?
Denn wenn das nicht 100 % sind habe ich immer noch ein Restrisiko, das ich bei ordnungsgemäßer Einhaltung der Vorschriften im Bebauungsplan nicht hätte. Ich wäre dann doch ein wenig schlechter gestellt, als wenn alles oordentlich ausgeführt worden wäre.
Aber: Der Architekt haftet letztlich zudem für dieses Restrisiko, das kann ich Ihnen in positiver Hinsicht mitteilen.