Haus und Umlageabrechnung

Ergebnisbericht zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung 2016
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Abrechnung erstellt durch: Holmer Dreessen GmbH. Dorfstrasse 4. 25761 Westerdeichstrich
Abrechnung für: Eigentümerabrechnung vom 01.06.2017
Gebäude:8-WEG Neuer Weg 18a 8.2 Wohnung 2
Abrechnungszeitraum: 01.01.2016 bis 31.12.2016
Prüfungsbericht erstellt durch: A. Fischer, Rechtsanwalt und CPA (US-Wirtschaftsprüfer)
Stand: 07.06.2017, 14:30h
Prüfungsschritte Rechtsanwalt Erledigungsvermerk Bemerkungen
(keine, wenn sich keine Auffälligkeiten ergeben)
Prüfung aller formellen Anforderungen des Gesetzgebers an die Abrechnung
Erl.
Prüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung
Erl.

Prüfung der Umlageschlüssel und deren Anwendung Erl.
Prüfung der Umlegbarkeit der Kostenpositionen im Abgleich mit dem Mietvertrag Erl.
Prüfung der Vorauszahlungen und deren korrekte Berücksichtigung Erl. .
Ausführlicher und verständlicher Ergebnisbericht zur Prüfung der Abrechnung s.u.


Ergebnisbericht:
Die Abrechnung ist auf den ersten Blick zwar etwas unübersichtlich, scheint aber insgesamt recht ordentlich zu sein.
Bei der stichprobenweisen Verprobung der Summe der Gesamtabrechnung und der bei den Einzelpositionen verwendeten Umlageschlüssel ergaben sich keine erwähnenswerten Besonderheiten.
Laut der vorliegenden Teilungserklärung ist es Aufgabe des Verwalters:
Zitat:
„Lasten und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt.
Zu den Lasten- und Kostenbeiträgen gehören:
alle Betriebskosten
Kosten für die laufenden Reparaturen
Beiträge für den Instandhaltungsfond - Sonderumlagen zur Durchführung besonderer Maßnahmen, soweit sie von der Eigentümerversammlung beschlossen und/ oder von den Behörden angeordnet werden, oder wenn dies zur Aufrechterhaltung der Liquidität der Gemeinschaft notwendig ist, auch ohne Beschluss durch die Gemeinschaft, sofern ein Beirat gewählt wurde ist dessen Zustimmung einzuholen.
f) einen Instandhaltungsfond zu bilden und die Beiträge auf das Konto bei der Sparkasse Büsum (weggelassen) anzulegen.“
Was die Umlageschlüssel anbelangt, so haben wir wohl insgesamt 10 Wohnungen. Bei der Wohnung 2 gilt folgendes:
2. Miteigentumsanteil von 847,67 / 1O.OOOstel, verbunden mit
• dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2, belegen im Erdgeschoss des Gebäudes, im Aufteilungsplan mit den Ziffern 2.1 bis 2.5 bezeichnet;
• dem Teileigentum an dem Abstellraum, im Aufteilungsplan mit A2 bezeichnet;
Einheitlich wurden insoweit rechnerisch plausibel entweder 14,59 bzw. 8,48 Prozent als Umlageschlüssel verendet. Bei den Posten Winterdienst und Verwalterkosten wurde aber ein Umlageschlüssel von 22,5 (1/8) verwendet. Wie sich die Umlageschlüssel genau erklären, kann insoweit nicht nachvollzogen werden. Es mag damit zu tun haben, dass der im Erdgeschoss liegenden Wohnung eine größere Gartenfläche zusteht als bei den anderen Wohnungen.
Tipp: Fragen Sie bei der Verwaltung an, warum hier unterschiedliche Prozentsätze verwendet wurden, wie sie berechnet wurden und warum diese nicht der Teilungserklärung entsprechen.
Auffällig ist, dass die Position Abwasser im Vorjahr fehlt, und in 2016 mit 112,56 Euro verbucht wurde.
Tipp: Eine Erklärung dafür sollte bei der Verwaltung erfragt werden.
Auffällig ist, daß am Ende der Abrechnung noch eine Rechnung „Reparatur Heizung“ handschriftlich mit einem Stempel der Verwaltung noch im Betrag von Euro 92,43 vom Guthaben abgezogen wurde. Das ginge in Ordnung, wenn die Reparatur der Heizung in der Wohnung erfolgt war und darum nicht zum Gemeinschaftseigentum gehörte und vom Eigentümer zu tragen war und nicht von der Gemeinschaft. Ansonsten müsste die Rechnung natürlich in die Gesamtabrechnung einbezogen werden und darf nur anteilig umgelegt werden.
Insgesamt kann die Abrechnung akzeptiert werden, es ergeben sich lediglich noch Fragen zu den verwendeten Umlageschlüsseln, die unter „Tipp“ erwähnt wurden.