Haus in Mexiko

Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage bei YourXpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Wie werden Mieteinnahmen die durch ein Ferienhaus entstehen aus Mexiko in Deutschland versteuert?

Die Einnahmen sind nach deutschem Recht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden ermittelt als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Sie können also von den Mieteinnahmen auch die Kosten abziehen, die mit der Vermietung unmittelbar im Zusammenhang stehen. Grundsätzlich ist aber darauf hinzuweisen, dass die Einkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in Mexiko besteuert werden. Diese Einkünfte werden in Deutschland nicht im zu versteuernden Einkommen berücksichtigt. Deutschland berücksichtigt diese Einkünfte aber bei der Höhe des Steuersatzes. D.h., dass positive Einkünfte aus Mexiko dazu führen, dass Ihre in Deutschland steuerpflichtigten Einkünfte erhöht besteuert werden.

Wie belegt man die Mieteinnahmen aus dem Ausland?

Die Mieteinnahmen sind grundsätzlich wie schon gesagt in Mexiko zu besteuern und nach den dortigen Vorschriften zu belegen. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich zu den mexikanischen Steuervorschriften keine Aussagen machen kann. Sie sollten die Einnahmen und Ausgaben "sauber" aufzeichnen, damit Sie jederzeit Nachweise erbringen können. Dies betrifft ggfs. auch Zeitäume der Eigennutzung, da hier dann eine anteilige Kürzung der Kosten erfolgen wird.

Können die Einnahmen auf die drei Personen aufgeteilt werden bevor sie versteuert werden? oder ist es besser wenn nur eine Person die gesamten Einnahmen versteuert und sie danach aufgeteilt werden?

Nach deutschem Recht stellen Sie eine Personengesellschaft (Grundstücksgemeinschaft/GbR) dar. Daher sind die Einkünfte gesondert und einheitlich festzustellen. Dieses ist eine eigene Steuererklärung für Personengesellschaften, in der die Einkünfte dann nach Anteilen der Beteiligten festgestellt werden. Diese Anteile wiederum werden dann vom örtlich zuständigen Finanzamt für die GbR dem jeweiligen Wohnsitzfinanzamt des Gesellschafters mitgeteilt.Die steuerliche Gewinnverteilung ist im Übrigen nicht gleich zu setzen mit dem Geldfluss. Sie können also schon die Gelder vorab anders verteilen.

Muss etwas beim Kauf in Mexiko durch deutsches Geld beachtet werden? Im Sinne von anfallenden Steuern oder einer eventuell anfallenden Anmeldung des Geldflusses nach Mexiko?

Sie sollten vorab mit Ihrer Hausbank sprechen und die Überweisungsbeträge vorab anmelden, damit ggfs. die Vorschriften des Geldwäschegesetzes eingehalten werden. Bitte sichern Sie sich seperat auch in Mexiko ab, dass Sie uneingeschränkt über die Gelder verfügen können, wenn diese auf dem mexikanischen Bankkonto eingehen. Ansonsten werden bloße Überweisungen nicht mit Steuern belegt. Sofern Sie größere Mengen Bargeld nach Mexiko einführen wollen, klären Sie diese bitte ebenfalls vorab mit dem Zoll.

Ist eine Mexikanische Steuererklärung dringend notwendig für die Versteuerung in Deutschland? Was passiert wenn wir keine Mexikanische Steuererklärung vorweisen können?

Ob Mexiko eine Steuererklärung fordert, kann ich Ihnen nicht sagen. Aber Sie sollten dann für die deutsche Steuererklärung der GbR (siehe oben) sämtliche Einnahmen und Ausgaben gewissenhaft aufzeichnen und belegen können. Die Einkünfte würden dann wie eingangs beschrieben bei der Berechnung Ihres jeweiligen Steuersatzes (Progressionsvorbehalt) berücksicht werden. Sofern Sie in Mexiko keine Streuererklärung abgegeben haben, teilen Sie dieses bitte dem Finanzamt mit.

Muss der Gewinn in Deutschland versteuert werden wenn das Geld auf dem Mexikanischen Konto bleibt?

Ja, der Überschuss muss wie oben beschrieben erklärt und über den erhöhten Steuersatz versteuert werden. Es kommt nicht darauf an, ob man über den Überschuss verfügt hat.

Kann man die Kosten des Kredites mit den Einnahmen durch den Gewinn decken ohne Steuern zahlen zu müssen? Die Tilgungsrate wird den Gewinn deutlich überschreiten, es wird also quasi kein Gewinn übrig bleiben. Es sind aber Kredite zur freien Verfügung, also gibt es keine direkte Verbindung zwischen dem Kredit und dem Ferienhaus.

Steuerlich können Sie vom Kredit nur die Zinsaufwendungen berücksichtigen. Von den Anschaffungskosten/Baukosten können Sie den Anteil, der auf die Gebäudesubstanz entfällt (also ohne Grund und Boden) nach deutschem Recht mit 2% p.a. abschreiben, also als Werbungskosten geltend machen. Die Tilgungsrate selbst stellt nach dem Einkommensteuergesetz kein einkunftsmindernde Ausgabe dar. Insgesamt ist von Ihnen glaubhaft zu machen, dass die Kredite für das Ferienhaus verwendet wurden (z.B. durch Verträge, Überweisungen nach Mexiko, Vorlage der mexikanischen Kontobewegungen).

Bringt es Vorteile in Deutschland ein Unternehmen zu gründen? Und falls ja welche Art von Unternehmen?

Grundsätzlich bringt es für Sie in dieser Konstellation keine Vorteile. Im Gegenteil: der Verwaltungsaufwand (Buchhaltung) wäre noch wesentlich größer und das Grundstück wäre ggfs. Betriebsvermögen. Das hätte wiederum zur Folge, dass ein Verkauf definitiv nach mehr als 10 Jahren steuerpflichtig bleiben würde. Bei Immobilien im Privatvermögen (dazu zählt auch die Vermietung im Rahmen einer GbR) könnte ein Verkauf zumindest nach deutschem Recht nach 10 Jahren steuerfrei erfolgen.

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater