Haftung Wasserschaden verkaufte Objekt
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Fey, folgende Frage wegen Haftung und Schadensregulierung: Hausverkauf ist bei Notar am 20.03.2020 unterzeichnet worden. Kaufpreis ist laut Vertrag am 04.05.20 zur Zahlung fällig. Käufer hat ab 27.04.20 um Nutzung des Hauses gebeten wegen ausräumen und einräumen seiner Möbel wegen corona und da er seine Eigentumswohnung bereits zum 01.05.20 weitervermietet hat. Schlüssel hat er teilweise am 27.04 erhalten siehe Schlüsselübergabeschreiben. Schliessanlageschlüssel sollte erst ausgehändigt werden wenn Kaufpreis auf Konto Verkäufer eingegangen ist. Am 30.04. Ist ein grosser Wasserschaden morgens durch Käufer gemeldet worden. Am 30.04.2020 ist auch morgens das Geld eingegangen und Abends die Übergabe Schlüssel erfolgt. Lecksuchortung kam zu keinem Ergebnis daher hat Gebäudeversicherung Schaden abgelehnt. Sanitärfirma und ich vermuten ein selbstverursachten Schaden durch Käufer wegen Aufdrehen Wasserhahn im Küchen Bereich (nicht nachweisbar). Wer muss jetzt die Trocknung des Estrich /Betonbodens bezahlen. Käufer-> weil Nutzer oder Verkäufer? Ich möchte die Sache so schnell wie möglich klären. Vielen Dank im Voraus. Freundliche Grüße K. W.
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Antwort von Rechtsanwältin und Notarin Andrea Fey
Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,
nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit dem entstandenen Wasserschaden zwischen Beurkundung und vereinbartem Übergabetermin Stellung:
Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die übliche Regelung in den notariellen Kaufverträgen, dass der Gefahrübergang mit dem Zeitpunkt der Übergabe zusammenfällt und beide Termine nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises liegen, exakt dazu dient, den Verkäufer so lange in der Haftung zu halten, wie er über die Herrschaftsgewalt über die Immobilie verfügt und den Käufer demgemäß im Schadensfalle ab dem Zeitpunkt einer Nutzung in die Pflicht zu nehmen. Diese Regelung findet sich auch in § 3 Abs. 1 und 2 Ihres Notarvertrages.
Hinzu kommt in Ihrem Fall noch die weitere Regelung in § 11 Abs. 4 des Notarvertrages, wonach darauf hingewiesen wird, dass ein Besitzübergang vor vollständiger Kaufpreiszahlung eine ungesicherte Vorleistung darstellt.
Dies bedeutet, dass der vor vollständiger Kaufpreiszahlung von Ihnen entgegenkommenderweise gewährte Zutritt der Käufer zur Immobilie eine sog. ungesicherte Vorleistung darstellt, zu der Sie nicht verpflichtet waren.
Da das Übergabeprotokoll erst einige Stunden nach dem Wasserschaden erstellt wurde, und den Schaden aufweist, ist es letztlich entscheidend, ob Sie nachweisen können, dass der Wasserschaden von den Käufern verursacht wurde. Denn das Übergabeprotokoll und der notarielle Kaufvertrag mit dem Hinweis auf die ungesicherte Vorleistung in § 11 Abs. 4 streiten zugunsten der Käufer.
Dies gilt selbstverständlich nur für Schäden, die die Käufer nicht zu vertreten haben, die die Käufer also nicht verschuldet haben.
Es kann sich daher anbieten, ein sog. selbständiges Beweisverfahren in die Wege zu leiten, um die Schadensursache gutachterlich für alle Beteiligten verbindlich festzustellen, und natürlich infolge dessen die Kostentragungspflicht für die Trocknungskosten.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen gerne für etwaige Rückfragen unter RA-Fey@web.de zur Verfügung.
Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
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