Gründung GmbH steuerlich günstige Immobilie

Sehr geehrter Ratsuchender,

im Einzelnen:

1) Steuermodell

bei einer Immobilie ist nur der Gebäudeanteil über Abschreibung steuerlich absetzbar. Bei einer Sachgründung würde der Abschreibungssatz für den Gebäudeanteil (abhängig von Lage - dadurch wird der Bodenanteil bestimmt) 3 % p.a. betragen.

Durch die Sachgründung müssten Sie auf Ebene Ihrer Steuererklärung keine Einkünfte bezüglich der Immobilie zu versteuern. Es wäre jedoch eine Bescheinigung / Gutachten über den Wert der Immobilie nach Renovierung erforderlich, wenn die Immobilie nach Abschluss der Renovierungsarbeiten in die GmbH eingebracht wird.

Bei einer Bargründung, würden Sie maximal 12.500 € Bargeld in die GmbH einlegen müssen. In dieser Variante würde die Immobilie an die GmbH zu einer ortsüblichen Miete überlassen werden. Dies führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der privaten Einkommensteuererklärung. Eine zu niedrige Miete kann dazu führen, dass die Abschreibung und andere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie nur teilweise abzugsfähig sind. Der Gesetzgeber argumentiert hier, dass die niedrige Miete dazu führen soll, dass die GmbH zukünftig höhere Gewinnausschüttungen an den Gesellschafter erbringen kann.

In der Variante Bargründung müsste versucht werden anhand der festzulegenden Miete und dem Risiko einer teilweisen Nichtabzugsfähigkeit von Aufwendungen, die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung möglichst zu minimieren.
Die GmbH könnte die Mietzahlung als Betriebsausgaben absetzen. Der Vorteil dieser Konstruktion wäre es, dass in der Miete letztendlich auch ein Anteil für das Gebäude berücksichtigt wäre. Sicherlich kann dadurch ein höherer Betrag als Betriebsausgaben in der GmbH abgesetzt werden. Zudem wäre bei einer Sachgründung mittels eines gemischtgenutzten Gebäudes (Wohn-/Geschäftshaus), die private Nutzung durch Sie beide sicherlich entweder als Mieteinnahme (tatsächliche Zahlung) oder als verdeckte Gewinnausschüttung anzusehen sein. Dies könnte in der Variante Bargründung vermieden werden, indem nur der Teil "Geschäftshaus" vermietet wird.
Dort wäre die Fremdfinanzierung (Bank) auch im Rahmen der privaten Steuererklärung steuerlich absetzbar (insoweit Vermietung). Dies ist hilfreich um die Höhe der zu versteuernden Einkünfte zu optimieren.

2) Käufer

Der Kauf sollte m.E. nicht durch die GmbH erfolgen. Ein späterer Verkauf durch die GmbH wäre zudem voll steuerpflichtig. Wenn Sie/Ihre Ehefrau veräußern, wäre dies nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei.

Wer kaufen sollte hängt davon ab, wie die Einkünftesituation abhängt. Es sollte derjenige kaufen, der die geringsten Einkünfte zu versteuern hat. Denn dann wären die ggf. zu versteuernden Mieteinkünfte bei der Variante Bargründung mit einem relativ niedrigen Steuersatz zu versteuern. Wenn jedoch zu Beginn Verluste entstehen, würde es sich umgekehrt anbieten. Hierzu müsste eine Prognoserechnung erstellt werden, wie die Einkünfte in der privaten Steuererklärung im Verhältnis zu den übrigen Einkünften sich entwickeln. Allgemein macht jedoch eine Zuordnung zu demjenigen Ehepartner Sinn, der die niedrigeren Einkünfte hat.

3) Vermietung unter Ehepartnern

Dies ist möglich, erfordert einen schriftlichen Mietvertrag und die tatsächliche Zahlung der Miete.
In der konkreten Situation scheint dies nicht notwendig zu sein. Wenn Ihre Ehefrau kauft, Sie aber trotzdem 50 % zur Verfügung stellen, könnte dies über Darlehen gelöst werden.

4) Renovierung

Aufgrund des geringen Kaufpreises und dem Status "Renovierungsbedürftigkeit" stellen die Renovierungsaufwendungen nachträgliche Anschaffungskosten für das Gebäude dar. Diese sind nur im Wege der Abschreibung steuerlich absetzbar (Variante Bargründung: 2 % p.a.)

5) Fördermittel

Fördermittel würden im Zweifel die zu finanzierende Summe reduzieren. Im Hinblick auf die zu versteuernden Einkünften (Bargründung, private Einkommensteuer) ist dies "schädlich". Die Fördermittel wären nur im Hinblick auf den Teil "Geschäftshaus" für die Ermittlung der Einkünfte zu berücksichtigen. Da Fördermittel oftmals speziell auf eine private Eigennutzung zugeschnitten sind, macht dies Sinn. Ich muss hier leider sagen: es kommt darauf an, wofür die Fördermittel gezahlt werden und wie das Gesamtergebnis aussieht.

6) gemischte Einbringung

Wenn Sie Bar- und Sachgründung kombinieren möchten, würde es sich anbieten, nur den Teil "Geschäftshaus" in die GmbH einzubringen. Dann wäre jedoch der Bodenanteil des Geschäftshaus nur bei Veräußerung abzugsfähig. Zunächst könnte nur der Gebäudeanteil sowie die nachträglichen Aufwendungen über Abschreibung abgesetzt werden. Wertsteigerung, die bei Veräußerung realisiert werden, sind voll steuerpflichtig.

7) 12.500 € als 2. Hälfte des GmbH Stammkapitals

Wenn Sie Bar- und Sachgründung kombinieren, muss die Summe aus tatsächlich geleisteten Bar- und Sacheinlagen mindestens die Hälfte des Mindeststammkapitals i.H. v. 25.000 € (=12.500 €) betragen. Je nach Wert des Immobilienteils der eingelegt wird, reicht bereits eine geringe Bareinlage aus - ggf. ist eine Bareinlage nicht notwendig. Lediglich aus praktischen Gründen wäre dies sinnvoll, damit die GmbH Kosten der Immobilie selbst tragen kann ohne, dass Sie z.B. über Gesellschafterdarlehen Mittel zuführen müssten.

8) Teileinbringung / Vermietung

Eine Einbringung der Immobilie in Höhe des Anteils des Geschäftshauses erfordert, dass im Rahmen des Einbringungsvertrages, der GmbH dieser Anteil der Eigentumsrechte übertragen wird. In dieser Variante ist eine Vermietung des privat genutzten Anteils natürlich nicht mehr erforderlich.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Bei weiteren Rückfragen können Sie gerne die Kommentarfunktion verwenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater