Gewerbemietvertrag prüfen / Rathaus-Center-Dessau

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage auf unserer Plattform „yourxpert“. Ich habe Ihr Anliegen umfassend juristisch geprüft und kann Ihnen wie folgt das Ergebnis mitteilen:

Der vorliegende Gewerbemietvertrag ist grundsätzlich rechtlich in Ordnung. Insbesondere im Gewerberaummietrecht haben die Parteien eine große Vertragsfreiheit und können im Vergleich zum Wohnraummietrecht nahezu alles frei regeln.

2. Mietzweck/Konkurrenzschutz

Problematisch ist die Klausel, wonach Sie als Mieter auf Konkurrenz- und Sortimentsschutz im wettbewerbsrechtlichen Sinne verzichten würden. Diese Verzichtsklausel ist zu wage und zu pauschal.  Ein derartiger Verzicht ist zweifelhaft und somit unwirksam.

3. Mietzeit und Kündigung

Die sog. Verlängerungsklausel von 5 Jahren ist sehr untypisch und äußerst lang. Normalerweise nehmen Vermieter im Gewerberaum eine einjährige Verlängerungsmöglichkeit.

Möglich ist hier auch eine sog. Optionsklausel zugunsten des Mieters. Das bedeutet konkret, dass Sie als Mieterin eine Willenserklärung abgeben müssen, um den Mietvertrag selbst zu verlängern. Das Optionsrecht bedarf also einer ausdrücklichen Willenserklärung seitens des Mieters (anders als die vorliegende automatische Vertragsverlängerung um 5 Jahre). Dadurch unterscheidet sich das Optionsrecht von der hier vorliegenden automatischen Verlängerungsklausel, bei der sich das endende Mietverhältnis auch durch bloßes Stillschweigen verlängert. Das Optionsrecht ist ein Gestaltungsrecht, das grundsätzlich vor Ablauf der Mietzeit ausgeübt werden muss. Durch dieses Optionsrecht wären Sie flexibler. Sie müssen selbst entscheiden, ob Sie zu der bereits geregelten Vertragsverlängerung zusätzlich diese flexiblere Optionsklausel aufnehmen lassen möchten.

Man könnte z.B. folgenden Optionsrecht-Vorschlag anregen:

„Der Mieter kann durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit zweimal um jeweils 1 Jahr zu den gleichen Bedingungen dieses Vertrags verlängern. Dieses Optionsrecht muss spätestens 8 Wochen vor Ablauf der vereinbarten Mietzeitpunkt schriftlich gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden“.

Beim Zahlungsverzug kommt es nicht auf das Datum des Geldeingangs beim Vermieter an, sondern darauf, dass Sie den Dauerauftrag innerhalb von 3 Werktagen anweisen. So entschied die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, sodass die Klausel insoweit unwirksam ist.

Bei den „wichtigen Gründen“ für eine außerordentliche fristlose Kündigung fällt auf, dass hier auf einige unwesentliche Punkte eingegangen wird (Führen von Waren entgegen den Bestimmungen der Ziffer 2.1 Absatz 2 Teil B, erhebliche Belästigung oder Beeinträchtigung des Vermieters oder anderer Mieter). Erhebliche Belästigungen etc. sind zu pauschal. Es gelten nur die „wichtigen Gründe“ nach dem Gesetz. Diese können nicht beliebig vom Vermieter erweitert werden.

§ 545 BGB kann vertraglich ausgeschlossen werden, das ist insoweit zulässig.

5. Mieten

Vorliegend wird die Miete an den Umsatz gekoppelt (sog. Umsatzmiete). Sie sollten sich im Klaren sein, dass bei hohen Umsätzen auch Ihre Miete steigt. Diese Klausel wird bei Geschäften in Einkaufscentern mitunter verwendet, ist also rechtlich zulässig. Vorteil ist, dass bei sinken Umsätzen auch die Miete bis zur vereinbarten Grundmiete absinken kann.

Ich würde dennoch eine sog. „degressive Umsatzmiete“ empfehlen. Das bedeutet, dass der Mietzinsanteil beim Erreichen eines bestimmten Umsatzes absinkt. Sie müssten insoweit mit Ihrem potentiellen Vermieter verhandeln, wenn Sie diese Klausel möchten und bei welchem Umsatz Sie die Mietsenkung möchten.

5.6 Mietanpassung

Hier ist eine sog. Indexmiete vereinbart. Die mögliche Mieterhöhung orientiert sich am sog. Verbraucherindex vom Statistischen Bundesamt.

Problematisch ist hier, dass die Klausel lediglich von „Veränderungen“ spricht. Üblicherweise nennen derartige Klauseln eine bestimmte Veränderungsgröße „z.B. wenn sich der Index um 100 Punkte verändert“, wird die Miete angepasst. Hier aber ist ein derartiger Wert nicht vorgegeben. Dennoch ist die Klausel wirksam.

6.13 Verwaltungspauschale

Dieser Posten ist laut Bundesgerichtshof (BGH) umsetzbar und deshalb insoweit zulässig.

Die genannten Nebenkosten sind umlagefähig.

8. Werbeanlagen

Hier muss man sich mit anderen Mietern abstimmen. Das ist so üblich und rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Punkte 9./10./11./12./13./14./15./16./17./18 sind rechtlich nicht zu beanstanden und unterliegen der dispositiven Vertragsfreiheit.

19. Haftung des Vermieters

Die Haftung des Vermieters kann nicht eingeschränkt werden, sodass diese Klauseln diesbezüglich obsolet und zweifelhaft sind.

20./21. sind juristisch ok.

22. Vertragsstrafe

Hier fällt auf, dass die Vertragsstrafe in Höhe von 125% sehr hoch ist. Ob dies in der Form zulässig ist, wage ich zu bezweifeln. Hier könnte man sog. Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkte für die Unwirksamkeit dieser Klausel rechtlich ins Feld führen.

24. Sonstiges

Rechtlich ist es nicht richtig, dass gegenüber anderen Mietern persönliche Erklärungen (wie bspw. Kündigungen) zugehen können. Derartige einseitige Erklärungen müssen demjenigen Mieter konkret zugehen. Eine „Sammel-Zustellung“ reicht rechtlich nicht aus.

Ich hoffe, Ihnen mit den rechtlichen Ausführungen geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles erdenklich Gute.

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen