Gewerbeimmobilie an Ehefrau vermieten oder selbst Gewerbe betreiben?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihren Auftrag. Gerne kann ich Ihnen Ihre Fragen beantworten. Die Verzögerung bei der Bearbeitung Ihrer Fragen bitte ich zu entschuldigen.

Der von Ihnen beschriebene Sachverhalt ist aus steuerrechtlicher und aus sozialversicherungsrechtlicher Sicht zu betrachten.

Zunächst zum Steuerrecht:

Steuerrechtliche Einordnung der Einnahmen:

Es wäre hier zunächst grundsätzlich zu klären, ob die durch die Vermietung der Immobilie erzielten Einnahmen zu den gewerblichen Einkünften oder zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind. Da sich zur genauen Ausgestaltung der Vermietung keine Angaben gemacht wurden, ist eine genaue Beurteilung leider nicht möglich. Ich gehe jedoch davon aus, dass die Vermietung einer Immobilie für Meeting Zwecke bzw. als Coworkingspace in aller Regel gewerblich sein wird. Sie würden deshalb mit der Nutzung zu den oben genannten Zwecken einen Gewerbebetrieb begründen.

Der Nachteil der gewerblichen Nutzung der Immobilie durch Sie selbst liegt darin, dass die Immobilie zum Betriebsvermögen Ihres Gewerbebetriebs gehören würde. Dies hat zur Folge, dass eine Veräußerung der Immobilie immer steuerpflichtig wäre, sofern hierdurch ein Gewinn entsteht. Würde sich die Immobilie in Ihrem Privatvermögen befinden, könnten Sie nach 10 Jahren eine steuerfreie Veräußerung vornehmen. Es würde kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 EStG vorliegen.

Aus dieser Sicht kann es deshalb Sinnvoll sein die Immobilie an Ihre Frau zu vermieten um das Gewerbe dann von Ihrer Frau betreiben zu lassen. So würden die Mieteinnahmen bei Ihnen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG darstellen. Die Immobilie würde sich weiterhin in Ihrem Privatvermögen befinden. Eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren wäre grundsätzlich möglich. Die für die Immobilie anfallenden Aufwendungen und Abschreibungen könnten Sie im Wege der Vermietung steuerlich absetzten. Es wäre hier jedoch zu beachten, dass die Vermietung an nahestehende Personen so ausgestaltet sein müsste, wie es unter fremden Dritten der Fall wäre. Eine marktunübliche vergünstigte Vermietung an Ihre Frau wäre demnach steuerlich schädlich.

Es wäre zudem zu beachten, dass bei einer gewerblichen Nutzung der Immobilie durch Ihre Frau sichergestellt werden sollte, dass Sie auf das von Ihrer Frau betriebene Gewerbe keinen Einfluss nehmen können. Wäre dies der Fall, könnte nämlich eine sog. Betriebsaufspaltung entstehen. Die Folge hiervon wäre, dass Sie durch die Vermietung der Immobilie an Ihre Frau steuerrechtlich ein eigenes Gewerbe begründen würden. Dies hätte dann zur Folge, dass eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren nicht mehr möglich wäre. Zudem könnte Gewerbesteuer anfallen.

Bezüglich eines möglichen Verkaufs der Immobilie nach 10 Jahren wäre somit die Konstellation der Vermietung an Ihre Frau und Betrieb des Gewerbes durch Ihre Frau steuerlich vorteilhaft für Sie.

Einkommensteuer:

Da Sie verheiratet sind, haben Sie die Möglichkeit gemeinsam mit Ihrer Frau eine Einkommensteuererklärung abzugeben um damit vom günstigeren Splittingtarif für Ehegatten zu profitieren. Dies ist in den meisten Fällen auch sinnvoll.  In diesem Fall werden die Einkünfte von Ihnen und Ihrer Frau zusammengerechnet. Es macht demnach keinen Unterschied ob die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie Ihnen oder Ihrer Frau zuzurechnen wären. In beiden Fällen würde sich das gleiche Ergebnis ergeben.

Es würde demnach aus einkommensteuerrechtlicher Sicht nichts dagegen sprechen, wenn Sie die Immobilie an Ihre Frau vermieten.

Gewerbesteuer:

Gewinne aus einem Gewerbebetrieb sind grundsätzlich Gewerbesteuerpflichtig. Würde die gewerbliche Nutzung der Immobilie durch Sie einen Gewerbebetrieb begründen, müsste für die erzielten Gewinne deshalb Gewerbesteuer gezahlt werden. Dies jedoch nur, sofern die Gewinne den Freibetrag von 24.500 € übersteigen.

Eine Verlagerung des Gewerbes auf Ihre Frau könnte dann Sinn machen, wenn die Gewinne aus der gewerblichen Nutzung der Immobilie nahe dem Freibetrag von 24.500 € liegen. Durch die von Ihrer Frau zu zahlenden Mieten könnte der Gewerbegewinn gemindert werden, so dass der Freibetrag nicht überschritten wird und somit keine Gewerbesteuer entsteht.

Zu beachten ist hier, dass die Gewerbesteuer bis zu einer gewissen Höhe auf die Einkommensteuer angerechnet werden kann. Je nachdem welcher Gewerbesteuerhebesatz anwendbar ist, ergibt sich durch die Gewerbesteuer deshalb meist keine steuerliche Mehrbelastung.

Ob die Gewerbesteuer in Ihrem Fall vollständig auf die Einkommensteuer angerechnet werden könnte, müsste noch gesondert betrachtet werden.

Auch gewerbesteuerrechtlich könnte sich durch die Verlagerung der gewerblichen Einkünfte auf Ihre Frau somit ein Vorteil ergeben, wenn die Gewerbesteuer nicht vollständig auf die Einkommensteuer angerechnet werden könnte.

Auch durch die Anstellung Ihrer Frau im Rahmen eines Minijobs könnten Sie den Gewerbegewinn mindern um einer Gewerbesteuerpflicht zu entgehen.

Fazit:

Knackpunkt ist aus steuerrechtlicher Sicht die Frage ob es wahrscheinlich ist, dass Sie die Immobilie irgendwann wieder verkaufen werden. In diesem Fall wäre es günstiger die Immobilie in Ihrem Privatvermögen zu halten, so dass Sie nach 10 Jahren einen steuerfreien Verkauf vornehmen könnten. Insgesamt kann es also steuerrechtlich von Vorteil für Sie sein wenn Sie die Immobilie an Ihre Frau vermieten, damit sie diese gewerblich nutzten kann. Dies jedoch nur, wenn das Gewerbe auch tatsächlich von Ihrer Frau betrieben wird. Würden Sie selbst darauf Einfluss nehmen können, würde möglicherweise eine Betriebsaufspaltung entstehen. Die sich aus dieser Konstellation ergebenden steuerrechtlichen Vorteile wären dann hinfällig.

Mangels Zahlen kann eine abschließende Beurteilung der steuerrechtlich vorteilhaftesten Ausgestaltung leider nicht erfolgen.

Sozialversicherungsrechtliche Sicht:

Ihre Frau könnte bei einer gewerblichen Tätigkeit bis zu einer monatlichen Verdienstgrenze von 425 € noch über Sie familienversichert sein. Wird diese Grenze überschritten, müssten von Ihrer Frau eigene Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung bezahlt werden. Der Mindestbeitrag liegt derzeit bei ca. 400 €.

Wenn Sie selbst das Gewerbe betreiben würden, müssten Sie für Ihre gewerblichen Einkünfte zusätzlich Sozialversicherungsbeiträge leisten, sofern Ihr Einkommen als Arbeitnehmer nicht über der Beitragsbemessungsgrenze liegt.

Wäre also der geschätzte Gewinn aus dem Betrieb des Gewerbes im Durchschnitt monatlich geringer als 425 €, wäre der Betrieb des Gewerbes durch Ihre Frau auch sozialversicherungsrechtlich vorteilhaft.

Bei Anstellung Ihrer Frau als Minijobberin könnte sie weiterhin familienversichert bleiben. Aus sozialversicherungsrechtlicher Sicht wäre dies demnach von Vorteil.

Fazit:

Auch hinsichtlich der Sozialversicherung ist wohl zu fragen ob ein Verkauf der Immobilie in Zukunft wahrscheinlich ist. Sollte dies der Fall sein, müsste sich die Frage gestellt werden wie hoch der zu erwartende Gewerbegewinn monatlich sein wird. Sollte sich dieser unterhalb von 425 € monatlich bewegen wäre die Vermietung an Ihre Frau am vorteilhaftesten.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für Ihr weiteres Vorgehen gegeben haben zu können. Für eine noch genauere Betrachtung des Sachverhalts unter Berücksichtigung von Zahlen können Sie gerne auf mich zukommen.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Peiker | Steuerberater