Fehlende Baugenehmigungen
Fragestellung
Guten Tag Herr Hesterberg,
in 2014 haben wir ein Haus gekauft. Innerhalb der 2-Jahres-Frist haben wir bemängelt, dass die Baugenehmigung für Carport und Wintergarten fehlen. Beides ist lt. unserer Baubehörde genehmigungspflichtig. Unser Ziel ist es, dass der Verkäufer die entstehenden Kosten für eine nachträgliche Legalisierung übernimmt. Da das Carport eine Höhe von ca. 4,5 - 5 m hat muss der Nachbar des angrenzenden Grundstückes eine Baulast unterschreiben. Er (übrigens der Sohn der Verkäufer) hat dies jetzt abgelehnt. Lt. Architekt und Bauamt kann keine Nachlegalisierung ohne Baulast erfolgen. Sowohl Wintergarten als auch Carport sind Bestandteil des Kaufvertrages. Aus unserer Sicht haben wir für etwas bezahlt, was wissentlich ohne Genehmigung gebaut wurde und nun ggf. zurückgebaut bzw. geändert werden muss. Angeblich (oder auch natürlich) haben die Verkäufter von dem Geld nichts mehr. Unserer Meinung nach handelt es sich hier um Betrug, gerade jetzt unter diesen neuen Umständen mit der Ablehnung der Baulast. Da die Verkäufer auch Schimmelbefall verschwiegen haben und auch den Energieausweis nicht korrekt ausgestellt haben (dadurch ist der tatsächliche Energiewert von D auf H gewechselt), möchten wir natürlich nicht auch diese Angelegenheit finanziell noch übernehmen müssen. Wie kann in dieser Angelegenheit am besten weiterverfahren werden? Kann man erwarten, dass die Verkäufer einen Kredit aufnehmen, um die entstehenden Kosten für Rück- bzw. Umbau Carport und die nachträgliche Legalisierung des Wintergartens zu tragen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Rechtlich gesehen können Sie erwarten, dass die Verkäufer aus deren Vermögen (ggf. auch einen Kredit aufnehmen) Geld bereit stellen müssen, um die entstehenden Kosten für Rück- bzw. Umbau Carport und die nachträgliche Legalisierung des Wintergartens zu tragen.
Im Einzelnen:
In dem hier geltenden Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist in § 444 zum Haftungsausschluss folgendes bestimmt (in aller Regel ist nämlich die Mängelgewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen, was ich hier einmal unterstelle):
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen [...] hat.
Dazu gehört auch ein vorsätzliches Unterlassen der Benennung solcher Umstände.
Nach Maßgabe von § 439 Abs. 1 BGB gilt allerdings der Vorrang der Nacherfüllung:
Der Käufer kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.
Der Verkäufer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.
Setzen Sie daher noch schriftlich eine Frist zur Nacherfüllung, falls Sie das noch nicht gemacht haben.
Erst danach können Sie in der Regel Schadens- und Aufwendungsersatz verlangen.
Ist die o. g. Frist fruchtlos versprechen, können Sie insbesondere einen Anwalt hinzuziehen und dessen Kosten als notwendige Rechtsverfolgungskosten wegen des Verzugsschadensersatzes mit geltend machen.
Erst wenn die Nacherfüllung unmöglich sein sollte (tatsächlich oder rechtlich, zum Beispiel wenn der Nachbar die Baulast nicht unterschreibt) oder ernsthaft und endgültig verweigert wird, können Sie vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis nachträglich mindern oder eben Schadens- beziehungsweise Aufwendungsersatz verlangen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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meine Anfrage wurde ziemlich spät gestellt. Es wäre nett, wenn Sie bis 14.30 Uhr antworten könnten. Im Voraus vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Sandra Pettersson
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Eine Frage noch: wenn das Carport so umgebaut wird, dass es ohne Baulast genehmigt wird, soll der Verkäufer diese Umbaukosten ja zahlen. Vorher benötige ich doch sicherlich von einem Architekten einen Kostenvoranschlag. Für die im Vorfeld entstehenden Kosten des Architekten muss ich bestimmt erst in Vorleistung treten, oder?
Mit freundlichen Grüßen
Sandra Pettersson
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Ja, anders als bei Werk- und Mietverträgen können Sie ausnahmsweise bei Kaufverträgen keinen Vorschuss für solche Ansprüche verlangen, die Ihnen dadurch entstehen, dass Sie den Architekten dazu beauftragen müssen. Im Nachhinein geht dieses aber durchaus.
Sie können also dieses an den Verkäufer weiterreichen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt