falsche Angabe einer Wohnung im Kaufvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich muss man im ersten Schritt feststellen, dass es zwischen Ihnen und der Gegenseite eine ordnungsgemäßen Kaufvertrag gibt. Dieser ist auch verbindlich abgeschlossen worden und führt dazu zu Erfüllungsansprüchen bei Ihnen.

Die Frage ist aber, ob dem Verkäufer die Möglichkeit zusteht, den Kaufvertrag nachträglich zu korrigieren.

1.

Der Verkäufer könnte sich hier "geirrt" haben. Tatsächlich wollte er an sich eine andere Wohnung veräußern. Er dachte hierbei auch, dass er Ihnen eine andere Wohnung anbietet. Bei einem Irrtum müsste der Verkäufer jedoch unverzüglich die "Anfechtung" erklären, nachdem ihm der Irrtum aufgefallen ist. HIerbei bin ich der AUffassung, dass diese Erklärung vom Verkäufer selbst kommen müsste. Eine solche Erkärung ist jedoch nicht eingegangen und wäre mittlerweile vermutlich auch verfristet. Eine Anfechtung wird man daher wohl hier nicht annehmen können.

2.

Allerdings kann auch ein ANpassungsanspruch bestehen, wenn ein beidseitiger Irrtum vorliegt. Wenn also beide Seite ersichtlich eine ganz andere Wohnung verkaufen wollten und damit nur eine fehlerhafte Bezeichung vorliegt, so wird man davon ausgehen können, dass das zu berücksichtigen ist, was tatsächlich gewollt war. 

Der Bundesgerichtshof hat in verschiedenen Entscheidungen deutlich gemacht, dass Der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" auch bei einem Notarvertrag Anwendung findet. Wenn daher lediglich die Bezeichnung im Vertrag falsch ist, man sich aber eigentlich auf etwas anderes einige wollte, dann gilt das, was eigentlich gewollt war. 

3.

Aus meiner Sicht bedeutet dies:

Wenn Sie zuvor sich bereits auf eine Wohnung mit dem Verkäufer geeinigt haben, beispielsweise diese besichtigt haben oder ähnliches und Sie eine konkret bezeichnete Wohnung erwerben wollten, dann wären Sie m.E. auch an diese EInigung gebunden. Wenn Sie also beispielsweise die Wohnung EG links kaufen wollten, der Notarvertrag aber versehentlich eine andere Wohnung enthält, dann wären Sie wohl verpflichtet, diesen beidseitigen Irrtum auch wieder rückgängig zu machen.

Gab es jedoch keine feste Vereinbarung, dann schätze ich dies insofern anders ein. In diesem Fall haben Sie sich zuvor auf keine konkrete Wohnung festgelegt, so haben Sie lediglich Interesse bekundet, eine Wohnung zu erwerben. Anschließend haben Sie den Notarvertrag erhalten und dann genau diese Wohnung erworben, die dann ja auch in der Teilungserklärung zutreffend bezeichnet ist.

Möglicherweise kommt hier auch dem Umstand eine nähere Bedeutung zu, ob das Expose eine konkrete Wohnung bezeichnet hat oder ob das Expose eher das gesamte Objekt beworben hat.

Grundsätzlich dürfte es sich m.E. lohnen, einen zweiten Blick auf die ANgelegenheit zu werfen. HIerfür sollten Sie die Unterlagen und die Chronologie vollständig anwaltlich prüfen lassen. Wichtig ist, was genau vor dem Notarvertrag besprochen wurde, welche Unterlagen Sie erhielten, inwiefern Besichtigungen staffanden, u.s.w. Auch ist natürlich der genaue Wortlaut des Vertrages und des weiteren SChriftverkehrs maßgeblich.

Gerne stehe ich Ihnen für eine ergänzende Prüfung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maximilian A. Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht