erstmalige Vermietung meines Hauses, AfA-Berechnung des Gebäudes unklar
Fragestellung
Hallo
Ich habe in meiner Steuererklärung erstmals die Vermietung angeben müssen.
Nun hat das FA mir das Ergebnis gesandt und ich bin unsicher, ob ich Einspruch erheben soll.
Die Berechnung der Abschreibung für Abnutzung ist aus meiner Sicht falsch.
Es wurde laut Kaufvertrag die Fläche (Grund und Boden) berechnet. Die Fläche ist aber auf Grund der WEG zu groß, da dort sämtliche Straßen, Spielplätze, Heizhaus, Müllplatz und Garagen enthalten sind. Es wurde also keine Teilung gemacht sondern nur Sonderrechte für einen Anteil vergeben.
Das Haus selber steht auf 122,42 m². Hier meine Angaben fürs FA:
• Ermittlung Abschreibungsbetrag:
laut Lageplan ist die Grundstückfläche ersichtlich (O4). Grundstückspreis in 2005 ca. 300€
Fläche Grundstück 122,42 m² x 300 € = 36.726€
Kaufpreis 217.500€ - Grundstückspreis 36.726€ + Anschaffungsnebenkosten 20.164€ = 200.938€
Abschreibung 2% = 4018,76 €
Sollte diese Berechnung nicht akzeptable sein, kann aber maximal 20% als Grundstückspreis abgezogen werden, da das Grundstück sehr klein ist (50% Hausgrundfläche). Der Anteil 303/10.000 aus Kaufvertrag beinhaltet auch Mitnutzungsanteile an Straßen, Grünflächen, Heizhaus und Müllplatz.
Das FA hat eine Fläche von 266,77 m² und 350 €/ m² verwendet. Was genau zählt als Anschaffungsnebenkosten? Das Haus wurde ohne Fliesen und Fußbödenbelege und ohne Küche gekauft.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Fragen gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben.
Die Abschreibung ist zutreffend nur auf den Teil zu berechnen, der abnutzbar ist, also nicht auf Grund und Boden.
Deswegen ist ein Kaufpreis aufzuteilen, entweder gemäß der im Kaufvertrag getroffenen Angaben oder durch sachgerechte Schätzung.
Dabei ist jedoch nicht nur die reine Gebäudegrundfläche einzubeziehen, sondern alle Flächen, also auch Straßen, Spielplätze, Stellplätze usw., da ja auch an diesen Flächen ein Eigentumsanteil besteht.
Die Bewertung erfolgt anhand der Bodenrichtwerte, diese können bei den Gutachterausschüssen o.ä. erfragt werden. In begründeten Fällen kann davon abgewichen werden, etwa wenn keine oder nur veraltete Bodenrichtwerte vorliegen.
Zur Kaufpreisaufteilung gibt es eine Arbeitshilfe (Excel-Datei) auf der Seite des Bundesfinanzministeriums, diese enthält auch Links zu den Gutachterausschüssen. Diese Arbeitshilfe wird standardmäßig von den Finanzämtern verwendet (hier: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html).
Die pauschale Aufteilung eines Gesamtkaufpreises 80% Gebäude, 20% Grundstück ist ein gängiger Maßstab, jedoch haben sich die Grundstückspreise an vielen Orten in den letzten Jahren stark erhöht, so dass die Finanzämter diese pauschale Ermittlung nicht mehr durchgängig anerkennen.
Die Anschaffungsnebenkosten umfassen alle Kosten des Erwerbs, insbesondere
- Grunderwerbsteuer
- Makler
- Notar
- Eintragungskosten Amtsgericht
- ggf. Gutachterkosten
- Reisekosten in Zusammenhang mit dem Erwerb
- ggf. Steuerberater- oder Anwaltskosten in Zusammenhang mit dem Erwerb.
Die Anschaffungsnebenkosten werden gemäß der Anteile an Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt, es sei denn, es ergibt sich eine direkte Zuordnung (das ist aber eher die Ausnahme).
Renovierungskosten des Gebäudes (Maler, Fliesen, Fußboden etc.), die notwendig sind, um die Wohnung vermietbar zu machen, stellen in aller Regel Herstellungskosten dar und sind ebenfalls in die Abschreibung miteínzubeziehen, jedoch zu 100%, da diese Kosten auf das Gebäude entfallen. Bei anschaffungsnahem Herstellungskosten gilt ein Zeitraum von drei Jahren, wenn diese Kosten in diesem Zeitraum 15% der Anschaffungskosten übersteigen, fließen sie ebenfalls in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein und sind nicht sofort abziehbar.
Eine Küche kann jedoch gesondert abgeschrieben werden, üblicherweise über einen Zeitraum von 10 Jahren, häufig akzeptieren die Finanzämter auch 8 Jahre.
Ich hoffe, Ihnen etwas Licht in das Dunkel dieser komplizierten MAterie gebracht zu haben. Falls noch etwas unklar geblieben ist, fragen Sie bitte nach.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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