Erschließungszustand laut Kaufvertragsentwurf

Sehr geehrter Fragesteller,

zu dem vorliegenden Vertragsentwurf haben Sie noch ein paar Punkte mit dem Notariat und der Verkäuferseite zu klären, vorwiegend im Zusammenhang mit den von Ihnen angesprochenen Fragen. Ich werde zunächst Ihre Fragen 2 und 3 beantworten und sodann weitere Punkte zur Vertragsprüfung unter 1 anmerken:

2) Ob Sie einen 25%- oder 26%-Anteil an der Wegeparzelle erhalten, ist zunächst einmal frei zwischen Ihnen und der Verkäuferseite vereinbar. Üblich ist bei vier Parteien eine gleichmäßige Aufteilung. Der Hintergrund für die hier getroffene Vereinbarung ist aus dem Vertragsentwurf nicht ersichtlich. Insbesondere wissen Sie vermutlich nicht, welche Anteile die anderen drei zukünftigen Eigentümer haben werden.

Das Verhältnis der Miteigentümer untereinander richtet sich nach den §§ 741 ff. und 1008 ff. BGB. Die Größe des Anteils ist in erster Linie maßgeblich für Ihre Kostenlast (§ 748 BGB), die sich durch den einen Prozentpunkt nicht wesentlich vergrößert, und für Ihr Stimmrecht (§ 745 BGB). Für das Stimmrecht ist der eine Prozentpunkt durchaus vorteilhaft, denn für eine Mehrheitsentscheidung in der Zukunft, z.B. wenn eine Instandhaltung ansteht, benötigen Sie nur einen weiteren Miteigentümer mit 25%-Anteil, um zu einer Mehrheit zu kommen. Sonst bräuchten Sie zwei Mitstreiter. Dieser Vorteil besteht dann nicht mehr, wenn z.B. ein anderer Miteigentümer auch 26 Prozent hält, dann bräuchte Sie gegen ihn wieder die zwei übrigen Miteigentümer auf Ihrer Seite.

Im Ergebnis ist also die Quote tendeziell vorteilhaft. Sie sollten wissen, wie die übrige Stimmrechte verteilt sind.

3) Der Satz auf Seite 7 unten bedarf der Präzisierung.

Am Ende sollte er lauten: "...die äußere Erschließung bis zur Grundstücksgrenze der Parzell 638/11 durchführt." Im entworfenen Wortlaut bleibt, wie Sie vermuten, offen, bis wohin die Medienleitung geführt werden soll.

Ebenso unklar ist nach dem Entwurf, was der Verkäufer für die äußere Erschließung tun muss. Es ist lediglich von "äußerer Erschließung" und "Medienleitung" die Rede. Letztetes ist kein Rechtsbegriff mit eindeutigem Inhalt. Wenn Sie besprochen haben, dass Trinkwasser, Strom und Telefon verlegt werden sollen, dass sollte das auch so im Vertrag stehen.

Die Formulierung "teilerschlossen" spielt für Ihr Grundstück keine Rolle, zumal Sie in Ihrem Vertrag nicht auftaucht. In VII ist auch geregelt, dass Sie nach Aufhebung des Bebauungsplanes einen dann fällig werdenden Abwasserbeitragsbescheid des Abwasserbetriebes zu zahlen haben werden. Dabei wird es ich um einen Beitrag nach Kommunalabgabengesetz KAG handeln, der relativ hoch ausfallen kann. Hierzu können Sie vorab Zahlen beim Abwasserbetrieb erfragen.

Hinsichtlich der Garage ist der Vertrag unklar.

Zunächst mal haben Sie nach dem Vertragsentwurf nicht die Wahl, ob Sie sie "versetzen" oder nicht, sondern sie verpflichten sich hierzu "im Zuge der neuen Zufahrt", also so rechtzeitig, dass dies der Herstellung der Zufahrt nicht im Wege steht.

Unklar ist allerdings, was aus der Garage werden soll. Falls die (mobile) Garage nicht abgerissen werden muss, worauf das Wort "versetzen" hindeutet, fragt sich, wem die Garage zukünftig gehören soll. Denn der Vertrag regelt nichts zu einer Veräußerung an Sie, auch nicht schenkweise. Eine Schenkung außerhalb des Vertrages wäre sehr bedenklich, weil dadurch die Wirksamkeit des ganzen Vertrages in Frage gestellt werden könnte. Da der Kaufgegenstand "unbebaut" sein soll, wäre die Garage nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern Zubehör, und würde nicht automatisch ohne Regelung hierzu auf Sie übergehen.

Ungeachtet der Frage nach dem Eigentum an der Garage benötigen Sie für deren Entfernung auch die Berechtigung gegenüber den betroffenen Grundstückseigentümern, also den Eigentümern der Parzellen 638/18 und 638/19 zum Zeitpunkt der "Versetzung".

Diese Fragen müssen Sie mit dem Verkäufer klären und das Notariat muss hierzu beraten und Regelungen vorsehen, und zwar in Ihrem Vertrag und in den Verträgen der anderen betroffenen Parzellen.

1) Die Aussage, der Kaufgegenstand sei unbebaut, findet sich außer in VII auch in I. Diese Aussage ist nur richtig, wenn die bei Verkauf vorhandenen Aufbauten keine wesentlichen Bestandteile darstellen, weil sie nicht fest mit dem Boden verbunden sind. Für die Garage stellt sich hierzu die Frage, ob sie mobil ist und am Stück zerstörungsfrei versetzt werden kann. Wenn die Grundtstücke rechtlich derzeit bebaut sind, müsste dies im Vertrag auch so erklärt werden. Denn ein Grundstückskaufvertrag kann wegen sachlich falscher Angaben nichtig sein, worauf das Notariat unter XIV zu Recht deutlich hinweist. Das Notariat muss sich hierüber Gedanken machen.

Nach VII treten Sie in das laufende Aufhebungsverfahren zum Bebauungsplan sowie in einen dazu gehörigen Vertrag ein. Hierzu müssen Sie wissen, dass eine Gemeinde gemäß § 1 Abs. 3 BauGB immer die alleinige Entscheidung darüber hat, ob Sie einen Bebauungsplan aufhebt oder nicht. Sofern also die Bebaubarkeit Ihres Grundstückes von den Aufhebung des Bebauungsplanes abhängt, rate ich Ihnen dringend, den Kaufvertrag - wenn möglich - nicht zu unterzeichnen, bevor der Aufhebungsbeschluss gefasst und veröffentlicht ist. Sie gehen andernfalls das Risiko ein, nicht bauen zu können. Und der Verkäufer haftet Ihnen nach IX nicht für die Bebaubarkeit.

Die Maklerklausel unter XII schadet Ihnen nicht, wenn das Maklerhonorar richtig wiedergegeben ist. Sie sollten sich allerdings beim Notariat vergewissern, dass Ihnen durch diese Klausel keine zusätzlichen Notarkosten entstehen. Andernfalls hat diese Klausel im Vertrag nichts zu suchen.

Im übrigen ist der Vertragsentwurf aus rechtlicher Sicht unbedenklich und enthält alle erforderlichen und üblichen rechtlichen Sicherungsinstrumente. Die vortstehend genannten Punkte sollten Sie aber klären, damit es nicht im Zuge der Vertragsdurchführung und der Herstellung der Erschließung zu Streitigkeiten kommt.

Mit besten Wünschen

RA Schröder