Erhaltungsaufwendungen Immobilie
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Hallo Herr Christiansen,
ich hoffe Sie können mir weiterhelfen.
Folgender Sachverhalt:
Kauf eines Hauses für 247.231 € inkl. Nebenkosten im Jahr 2019, Besitzübergang 01.06.2019.
Das Haus wird vermietet. Im EG leben 6 Studenten, im KG in einer ELW eine langjährige Mieterin. Wir selbst bewohnen das Haus nicht. Wir vermieten als Privatpersonen.
Wir haben im Jahr 2019 das Haus renoviert, sonst wäre es nicht möglich es zu vermieten.
Das Wert des Gebäudes beläuft sich auf 185.839,00 € (nach der Aufteilung der Kaufpreisanteile).
Die Aufwendungen für Renovierungen belaufen sich auf 27.000 netto oder 32.130 Euro Brutto.
1 Frage:
Prüft das Finanzamt die 15% Grenze anhand der Netto Beträge oder doch Brutto? Wenn es netto sind, dann liegen wir noch innerhalb der 15% Grenze. Sind die Brutto würden wir die Grenze überschreiten was die Abschreibung über 50 Jahre bedeutet.
Wird in der Steuererklärung Brutto angegeben?
2 Frage:
Es wurden folgende Arbeiten ausgeführt:
- Austausch der Fenster
- Renovierung des Bades
- Austausch der Wasserleitung im Zuge der Badrenovierung
- Neuer Bodenbelag
- Elektrik: 2 neue Steckdosen eingesetzt, 5 Steckdosen wurden erneuert. Ein zusätzlicher Stromzähler wurde eingebaut um 2 Wohneinheiten voneinander zu trennen.
- Zähler für Kalt -und Warmwasser wurden eingebaut um 2 Wohneinheiten voneinander zu trennen
- Heizung: Kundendienst und anschließende Reparatur
Hier habe ich bedenken, dass die Modernisierung der vier Hauptbereiche zu Standarderhöhung führen würden, obwohl es eigentlich keine ist. Die Sachen wurden bloß ausgetauscht weil sie bereits alt sind, aus dem Jahr 1975.
Bei 2 Sachen (Fenster und Bad) sind wir bereits dabei. Würde das Finanzamt die Verbesserungen an der Elektrik und Heizung als Erhöhung des Standards sehen und somit als Herstellungskosten beachten? Oder kann ich sie wegen ihrer Geringfügigkeit unter Erhaltungsaufwand noch aufführen? Bzw. die Heizung gar nicht, da wiederkehrende Reparaturen.
3. Frage:
Im Keller wurde ein neues Bad geschaffen. Die Dusche war bereits da, da wurden die Wände neu errichtet. Die Kosten belaufen sich auf 2.800 Euro brutto. Sind dies Herstellkosten oder kann man sie in den Erhlatungsaufwand miteinberechnen wegen der geringen Summem (kleiner als 4000).
4. Frage
Wie werden die Werkzeuge, die zur Reparatur gekauft wurden behandelt? Zählen sie zu der 15% Grenze?
Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Rückmeldung.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!
Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
Zu 1)
Die 15%-Grenze sind an Nettowerte gekoppelt. Das heißt, Sie müssten aus allen Rechnungen die enthaltene Umsatzsteuer herausrechnen um die Grenze überprüfen zu können. Bei anteiligen Anschaffungskosten von 185.839 EUR dürften Sie also in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung nicht mehr als netto 27.875,85 EUR an Erhaltungsaufwendungen geltend machen. Die Nettowerte weisen Sie dem Finanzamt anhand der Rechnungen nach. Eingetragen werden die Erhaltungsaufwendungen Brutto, da die enthaltene Umsatzsteuer grundsätzlich als Aufwand bzw. Herstellungsaufwand berücksichtigt wird.
Zu 2)
Bei den Arbeiten für Elektrik und Heizung handelt es sich nicht um unfangreiche Sanierung der alten Leitungen, sondern um Ersatz/Erhaltungsaufwand. Hierin ist keine Erhöhung des Standards zu sehen, weil es ja nicht das gesamte Haus (Austausch sämtlicher Leitungen) handelt. Die Wartungsarbeiten der Heizung sind ohnehin nur laufende Kosten.
Zu 3)
Sofern das Bad in dem Sinne als Raum bereits vorhanden war, wären es nur Erhaltungsaufwendungen. Diese wären aber in die Prüfung der 15%-Grenze immer mit einzubeziehen. Wenn das Bad als eigener Raum neu geschaffen wurde, liegt hier Herstellungsaufwand vor, der über 50 Jahre abgeschrieben werden muss.
Zu 4)
Werkzeuge fließen nicht in die Gebäudesubstanz ein und wären als gesondere Kosten geltend zu machen. Diese sind alsi kein Erhaltungsaufwand. Sofern Die Anschaffungskosten netto bis 800 EUR betragen haben, können Sie diese als geringwertige Wirtschaftsgüter im Jahr der Anschaffung vollständig abschreiben. Sie müssten diesen Aufwand dann über die Abschreibungen darstellen.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein. Ich bin von Donnerstag bis einschl. Montag im Ausland unterwegs und habe ggfs. nur eingeschränkten Internetzugang. Ggfs. verzögern sich meine Rückmeldungen dann etwas. Ich bitte hier schon vorab um Entschuldigung.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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Antwort des Experten: Vielen Dank für die tolle Bewertung:-)
