Erbsache
Fragestellung
Mein hochbetagter Vater hat heimlich sein gesamtes Anwesen, Wert ca. 1 Mio. EUR, einer meiner Schwestern verschenkt. Wir andern Geschwister sollten es erst nach seinem Tode erfahren. Bisher hieß es, die andern Geschwister bekämen ihren gerechten Anteil...
Leider haben der auswärtige Notar und ein weiterer Berater, den sie in die Wohnung der beschenkten Schwester bestellt haben., übersehen, dass mir von einer kleinen Randparzelle die Hälfte gehört. So wurde ich durch die Zurechnungsfortschreibung der Hälfte meines Vaters auf die Schwester des Deals kundig, da mir das Finanzamt Akteneinsicht gewähren musste.
In dem Schenkungsvertrag wurde meiner Mutter ein uneingeschränktes Wohnrecht und damit auch Benutzungsrecht für Haus, Hof und Garten, eingeräumt.
Der Vertrag stammt vom Oktober 2015 und wurde zu meiner Verwunderung im Grundbuch noch nicht vollzogen - es stand hierüber auch nichts im Schenkungsvertrag drin, wie sonst üblich (z.B. Ermächtigung an Notarangestelle zum Vollzug etc. pp).
Kann es sein, dass die Eintragung daran scheitert, dass zur Eintragung des Wohnrechtes auch meine Zustimmung als hälftiger Miteigentümer der Teilparzelle notwendig ist!?
Es kann natürliche auch noch andere Gründe geben, z.B. strategische, oder Finanzamtstechnische (z.B. noch nicht abgewickelte Schenkungssteuer etc.) pp, aber das ist nicht Gegenstand meiner Anfrage.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Ihr Vater kann den betreffenden Grundbesitz losgelöst von Ihrem Flurstück übertragen. Insoweit bedarf es keine Zustimmung. Allenfalls kann die Zustimmung Ihrer Mutter erforderlich sein, wenn es sich bei dem zu übertragenden Grundbesitz um das gesamte Vermögen handelt, § 1365 BGB.
Sollte es erforderlich ist, dass das Wohnrecht auch auf Ihrem Flurstück eingetragen werden muss, bedarf dies Ihrer Zustimmung. Im Zuge dessen ist der Schenkungsvertrag dahingehend zu ändern, dass Ihr Miteigentumsanteil außen vor bleibt. Möglicherweise erklärt sich hierdurch die Verzögerung, dass der Schenkungsvertrag geändert werden muss.
2. Soweit zu dem Grundtsück eine landwirtschaftliche Fläche gehört, ist die Zustimmung der Landeswirtschaftsbehörde erforderlich, die der Notar einzuholen hat.
3. Eine Verzögerung kann dadurch verursacht sein, dass eine Eintragung im Grundbuch noch gelöscht werden soll und der Gläubiger zunächst konaktiert und um Erteilung einer Löschungsbewilligigung ersucht werden muss.
4. Da bei dieser Übertragung keine Grunderwerbsteuer anfällt, ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes nicht erforderlich.
5. In diesem Zusammenhang empfehle ich für Ihr Flurstück einen unbeglaubigten Grundbuchauszug einzuholen und die Grundlagenurkunde bei dem Grundbuchamt einzusehen. Hieraus ergeben sich möglicherweise weitere Anhaltspunkte für die Verzögerung.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen weiterhin gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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Kommentare
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Sollte es erforderlich ist, dass das Wohnrecht auch auf Ihrem Flurstück eingetragen werden muss, bedarf dies Ihrer Zustimmung. Im Zuge dessen ist der Schenkungsvertrag dahingehend zu ändern, dass Ihr Miteigentumsanteil außen vor bleibt. Möglicherweise erklärt sich hierdurch die Verzögerung, dass der Schenkungsvertrag geändert werden muss.
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Es handelt sich bei meinem hälftigen Anteil um einen unabgeteilten Anteil an einer auf einer gesonderten Parzelle stehenden alten Holzscheune,
Sind Sie sich ganz sicher, dass der Schenkungsvertrag, nach dem meine Schwester den seither auf meinen Vater lautenden anderen hälftigen Anteil ebenfalls mit einem "Wohnrecht" belasten will, deshalb OHNE MEINE ZUStimmung insgesamt und ohne eine Vertragsänderung - also ggf. Ausschluss der alten Scheune von der Belastung mit dem Wohnrecht - nicht vollziehen kann !?
Könnte man den Vertrag aus diesem Grunde gar juristisch aushebeln, also nicht nur dessen Vollzug blockieren, sondern ihn insgesamt für ungültig erklären lassen!?
Das wäre der Hammer, da mein Vater es inzwischen bitter bereut!
Danke schon mal.
Die Belastung des Wohnrechtes kann nur auf dem Miteigentumsanteil Ihres Vaters erfolgen.
Sah der Schenkungsvertrag vor, dass die gesamte Parzelle übertragen und das Wohnrecht auch den gesamten Grundbesitz eingetragen werden sollte, kann der Schenkungsvertrag so nicht vollzogen werden und muß entweder geändert werden oder bedarf Ihrer Zustimmung.
Wenn Ihr Vater den notarillen Schenkungsvertrag bereut und die Schenkung noch nicht vollzogen ist und noch kein Antrag auf Eigentumsübertragung bei dem Grundbuchamt gestellt ist, sollte Ihr Vater prüfen lassen, inwieweit die Schenkung widerrufen werden kann oder anfechtbar ist. Ggfs. könnte Ihr Vater eine weitere Schenkung an die Ehefrau und/oder Kinder vornehmen, wenn der Schenkungsvertrag mit Ihrer Schwester nicht vollziehbar ist und keine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (was in der Regel bei Schenkungsverträgen nicht erfolgt).
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Danke nochmal.
Die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundlagenurkunde können Sie nur für Ihren Miteigentumsanteil verlangen. Wenn Ihr Vater Ihnen hingegen eine Vollmacht ausstellt oder Ihr Vater schriftlich die Übersendung eines Grundbuchauszuges einfordert, erhalten Sie so gewünschten Informationen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt