einmalige Bauträgertätigkeit
Fragestellung
Hallo Herr Steuerberater Balluff,
ich kaufte in 2012 ein Grundstück.
Anfang 2016 schloss ich einen Bauvertrag mit einer Baufirma.
Leider kam es nicht zu der zunächst zugesagten Finanzierung durch meine Hausbank.
Daher verkaufte ich das Grundstück in 04.2016 durch notarliellen Kaufvertrag und verpflichtete mich, dass Haus zu erstellen.
In 12.2016 wurde das Haus vom Käufer bezogen und abgenommen.
Die Schlussrate zahlte der Käufer in 01.2017.
Ich habe das Grundstück für 250.000,- Euro verkauft.
Das Grundstück hatte 50.000,- Euro gekostet.
170.000,- Euro kostete die Erstellung des Hauses.
240.000,- Euro zahlten die Käufer in 2016. 10.000,- Euro zahlten sie aber erst in 2017.
Nun meine Frage:
Wie und für welche Jahre muss ich den Vorgang gegenüber dem Finanzamt erklären?
Vielen Dank.
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
im Rahmen der Einkommensteuererklärung wäre der Sachverhalt wie folgt einzuschätzen:
Es liegt ein privates Veräußerungsgeschäft über ein Grundstück gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor. Denn der Zeitraum zwischen der Anschaffung des unbebauten Grundstücks und dessen Veräußerung beträgt nicht mehr als zehn Jahre.
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG sind Gebäude in das private Veräußerungsgeschäft einzubeziehen, wenn Sie innerhalb dieses Zeitraum errichtet werden.
Der Gewinn ist insofern zu erfassen, als der Veräußerungspreis zugeflossen ist. Nach dem BFH Urteil v. 06.12.2016 - IX R 18/16 ist bei Ratenzahlung der Veräußerungsgewinn nach dem Verhältnis der Teilzahlungsbeträge zu berücksichtigen.
Verkaufspreis 250.000,--
./. Anschaffungskosten Grundstück 50.000,--
./. Herstellungsaufwand 170.000,--
= Gewinn 30.000,--
Anteilig 240/250 x 30.000,-- = 28.800,-- in 2016
Der Gewinn ist in der Anlage SO zu erklären. Dort sind in den Zeilen 31-38 Angaben zu dem Veräußerungsgeschäft zu machen:
Lages des Grundstücks
Anschaffungsdatum
Veräußerungsdatum (Abnahme)
Veräußerungspreis
Anschaffungskosten/Herstellungskosten
Sie müssten aufgrund der anteiligen Steuerpflicht in 2016 den Veräußerungspreis auf 240.000,-- begrenzen sowie die Angabe zu den Anschaffungs-und Herstellungskosten auf 211.200,-- festlegen. Dies ergibt dann den korrekten Veräußerungsgewinn für 2016.
Im Begleitschreiben sollten Sie ggf. kurz auf die Aufteilung nach dem Verhältnis der erhaltenen Kaufpreisraten eingehen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne über die Kommentarfunktion zur Verfügung. Falls das Thema Grunderwerbsteuer noch offen sein sollte, bitte ich um eine Rückmeldung. Ich würde dann hierzu noch eine Einschätzung verfassen. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
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ich hätte eine Frage zum Sachverhalt. Ist das Thema Grunderwerbsteuer bereits mit dem Finanzamt erledigt (ggf. hat der Käufer diese bereits entrichtet)?
Dann würde es nur um die Einkommensteuer gehen.
Kann ich mich daher auf die Einkommensteuer beschränken?
Vielen Dank und freundliche Grüße,
Björn Balluff