Einkünfte Vermietung / Verpachtung nach Immobilienverkauf
Fragestellung
Derzeit verkaufe ich eine Immobilie, die ich vor 15 Jahren erworben habe und die als Ferienwohnung zu 100% vermietet war. Insofern ist mir aus einer Beratung bereits bekannt, dass ich den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie nicht versteuern muss.
Allerdings hätte ich noch gerne gewusst. wie im Jahr des Verkaufs die Vorgehensweise mit den Einkünften aus der Vermietung aussieht.
Läuft das im Jahr des Verkaufes der Immobilie genauso ab, wie in den Vorjahren, mit dem Ansatz der Einkünfte und der Aufwendungen, anteiliger Afa usw.? Denn daran hängen auch folgende Details:
Können dabei auch die Vorfälligkeitsentschädigung für die Darlehensablösung und die Notarkosten aus dem Verkauf berücksichtigt werden, auch wenn ich mit einem Gewinn verkaufe?
Und wenn im Kaufvertrag der Wert der mit veräußerten Ausstattung (Möbel,.....) genannt ist, muss ich den als Ertrag versteuern, wenn die Gegenstände bereits abgeschrieben sind?
In den Jahren der Vermietung über 15 Jahre ist steuerlich ein Gesamtverlust entstanden? Kann das zu Problemen führen, weil z.B. nachträglich die Gewinnerzielungsabsicht angezweifelt wird?
Vielen Dank für Ihre Rückantwort.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Im Veräußerungsjahr erzielen Sie weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Falls Leerstand vor der Veräußerung besteht, kommt es jedoch darauf an, ob weiterhin Vermietungsabsicht bestanden hat. Wenn diese nicht mehr bestanden hat (keine Vermietungsbemühungen), dann endet auch der Werbungskostenabzug.
Die Werbungskostender Veräußerung (z. B. Notarkosten) sind der Veräußerung zuzuordnen. Da jedoch der Veräußerungsgewinn steuerfrei ist, können diese micht abgezogen werden.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nach Auffassung der Finanzverwaltung dem Veräußerungsgeschäft zuzuordnen und wirkt sich dementsprechend steuerlich nicht aus, zumindestens wenn die Immobilie gemäß Kaufvertrag lastenfrei übergeben werden soll (BFH v. 06.12.2005, VIII R 34/04, BFHE 212, 122, BStBl II 2006, 265).
Die Veräußerung des Inventars ist auch als privates Veräußerungsgeschäft zu beurteilen, somit kann diese auch steuerfrei erfolgen, wenn das Inventar länger als ein Jahr in Ihrem Eigentum stand.
Die Gewinnerzielungsabsicht ist immer aus der Erwartung zu Beginn der Vermietung zu beurteilen. Wenn diese Erwartuzng ursprünglich positiv war, wird dies nicht geändert, weil sich die Erwartung nicht erfüllt hat.
Eine Rückgängigmachung von Verlusten könnte allenfalls drohen, wenn die Vorjahre unter einem Vorläufigkeitsvermerk festgesetzt worden sind, dies wäre aber bei der langen Besitzdauer sehr ungewöhnlich.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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