Darlehensnehmer ungleich Besitzer: Schuldzinsen?
Beantwortet
Fragestellung
Guten Tag,
meine Eltern möchten mir ihre Ferienwohnung verkaufen, die sie bislang an Feriengäste vermietet haben. Ich werde weiterhin an Feriengäste vermieten. Auf der Immobilie lastet noch eine Grundschuld, der Kaufpreis soll dem aktuellen Stand der Restschuld entsprechen.
Die finanzierende Bank stimmt einer Übertragung des Kredits auf mich nicht zu, hätte aber mit einem Eigentümerwechsel an sich kein Problem. Wir möchten daher im notariellen Kaufvertrag vereinbaren, dass ich statt eines Kaufpreises die monatlichen Zins- und Tilgungsraten an meine Eltern zahle. Die Absicherung meiner Eltern würde über den Eintrag einer Rückauflassungsvormerkung erfolgen, die dann greift, wenn ich meinen monatlichen Zahlungspflichten nicht mehr nachkomme.
Meine Frage: kann ich in dieser Konstellation die in den monatlichen Zahlungen an meine Eltern implizit enthaltenen Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen?
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Ratsuchender,
meine nachfolgende Antwort basiert auf dem folgenden von Ihnen geschilderten Sachverhalt:
• Ihre Eltern besitzen eine Ferienwohnung, die an Feriengäste vermietet wird
• Die Wohnung ist mit einer Grundschuld belastet
• Die Grundschuld kann nicht auf Sie übergehen
• Sie beabsichtigen nun die Wohnung von Ihren Eltern zu erwerben und um diese ebenfalls an Feriengäste zu vermieten
• Der Kaufpreis soll in Höhe der Restschuld der Grundschuld bemessen werden
• Der Kaufpreis soll in monatlichen Raten an Ihre Eltern gezahlt werden. Die Raten sollen den Tilgungsraten Ihrer Eltern an die Bank betragen.
• Die Ratenzahlung zwischen Ihnen und Ihren Eltern ist unverzinslich
Frage
Können Sie aus der Ratenzahlung an Ihre Eltern den „fiktiven“ Zins, den Ihre Eltern an die Bank zahlen als Werbungskosten absetzen?
Stellungnahme
Sie sind nicht der Schuldner der Grundschuld (Kredit). Somit können Sie auch nicht die Zinsen, die Ihre Eltern an die Bank zahlen als Werbungkosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Ihre monatlichen Kaufpreisraten sollen zwar an die monatlichen Kreditraten Ihrer Eltern angepasst werden. Da aber in den Kaufpreisraten bisher kein originärer (eigenständiger) Zinsanteil enthalten ist, können Sie auch hier keine Zinsen als Werbungskosten abziehen.
Folglich können bei der Anschaffung der Wohnung (Höhe der Grundschuld) momentan nur aus den Anschaffungskosten der Wohnung (ohne Grund und Boden) Abschreibungsbeträge als Werbungskosten geltend machen.
Alternative 1
Wenn Sie für die Kaufpreisraten zwischen Ihnen und Ihren Eltern einen Zinssatz vereinbaren, ist dieser Zinsanteil für Sie als Werbungskosten abziehbar.
Ihre Eltern haben aber dann in gleicher Höhe Zinseinnahmen, die Sie versteuern müssen.
Alternative 2
Sie nehmen in Höhe des Kaufpreises ein eigenständiges Darlehen auf und bezahlen den Kaufpreis in einer Summe an Ihre Eltern.
Sie hätten damit auch eigenen Zinsaufwand und Ihre Eltern könnten, wenn die Bank dies gestattet die Grundschuld in einer Summe ablösen.
Ich hoffe meine Ausführungen sind für Sie hilfreich
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
P.S.: Über eine positive Beurteilung würde ich mich freuen!!
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Für eine volle Punktzahl fehlt mir die Einbeziehung einschlägiger BFH-Urteile, die sich mit der behandelten Fragestellung in vergleichbaren Fällen beschäftigen (z.B. Az: IX R 21/96). Hier hätte man kurz schildern können, ob und ggf. unter welchen Bedingungen sich das Urteil des BFH auf den aktuellen Fall übertragen lässt.
Antwort des Experten: Sie haben nur eine mittlere Detailtiefe erwartet und die haben ich mehr als erfüllt.
