Bodenrichtwert 2001
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Ich habe 2001 für 650.000 DM ein Haus auf 1000 qm in NRW gekauft und selbst genutzt.
Ab 2014 vermiete ich es. In der Steuererklärung möchte ich die Abschreibung auf das Haus angeben. Dafür muss ich den Wert von Grund und Boden vom Kaufpreis abziehen.
Für 2014 finde ich online in BORIS-nrw einen Bodenrichtwert von 310€/qm. Vor 2011 ist kein Wert angegeben.
Ein Makler hat für einen möglichen Verkauf 500 m mit 310€/qm angesetzt und den Rest mit 25%=78€/qm und kommt damit für 2014 auf einen Grundwert von 194.936€.
Muss ich den Bodenrichtwert von 2001 oder den von 2014 benutzen für die Ermittlung der Abschreibung?
Ist für große Grundstücke die Aufteilung in der oben genannt Weise korrekt?
Muss mir die Stadt den Wert für 2001 nennen können, wenn ich ihn benutzen muss?
Ist der gesamte Ansatz korrekt?
Welche Speilräume habe ich bei der Bestimmung des Grund und Bodenwertes? Für Vermietung sollte er möglichst niedrig sein, für Verkauf möglichst hoch.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:
Grundsätzlich ist maßgebend, was im Kaufvertrag steht.
Ist eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude vorgenommen, richtet sich das Finanzamt hiernach.
(H 7.3 "Kaufpreisaufteilung" EStR; BFH-Urteil vom 10.10.2000 - IX R 86/97)
Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen ist nach der Rechtsprechung des BFH die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren angebracht, denn bei ihnen ist davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist.
Das heißt, der Kaufpreis muss so aufgeteilt werden, dass die Kaufpreisanteile den jeweiligen Komponenten des bebauten Grundstücks entsprechen.
So muss auf den Grund und Boden genau der Anteil entfallen, der dem Verhältnis seines „Werts der Sache“ zum Gesamtkaufpreis entspricht. Das gilt auch für den Anteil des Gebäudewerts. Eine willkürliche Kaufpreisaufteilung ist nicht zulässig.
Das heißt, Sie gehen so vor:
Ermitteln Sie den Verkehrswert des Grund und Bodens, dann
Ermitteln Sie den Verkehrswert des Gebäudes.
Übertragen Sie das Verhältnis der Verkehrswerte zueinander auf den Gesamtkaufpreis in Ihrem Kaufvertrag.
Zum Zeitpunkt der Wertermittlung:
Für die Ermittlung der anteiligen Verkehrswerte ist der Zeitpunkt der Anschaffung eines bebauten Grundstücks der maßgebliche Stichtag. Denn der aufzuteilende Gesamtkaufpreis beruht auf den einzelnen preisbildenden Umständen im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufgeschäfts. Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist demzufolge der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags.
Eine Schätzung nach der Restwertmethode wird von der Rechtsprechung abgelehnt:
Bei dieser wird zunächst der Wert für ein einzelnes Wirtschaftsgut, z. B. für den Grund und Boden eines bebauten Grundstücks, ermittelt und dann vom Gesamtkaufpreis abgezogen; der Restbetrag (Restwert) stellt dann die Anschaffungskosten für das andere Wirtschaftsgut (Gebäude) dar. So haben Sie es laut Sachverhalt meines Erachtens vorgehabt zu berechnen.
Dereinfachheithalber können Sie die 80/20-Regelung zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen für das Gebäude anwenden: Soll heißen: Sie nehmen 80 % des Gesamtkaufpreises (Anschaffungskosten) als Bemessungsgrundlage für das Gebäude.
Wenn diese Rechenmethode zu einem akzeptablen Ergebnis führt, werden weder das Finanzamt noch Sie selbst etwas dagegen einzuwenden haben.
Eine sichere Möglichkeit ist auch die Einheitswertakte des Finanzamts:
Als Eigentümer werden Sie bei einer Vorsprache in der Bewertungsstelle des Lagefinanzamts des Grundstückes normalerweise eine Auskunft hinsichtlich der Höhe der Herstellungskosten erhalten. Wenn Sie den Bearbeitern sagen, dass Sie den Betrag zum Zwecke der Kaufpreisaufteilung benötigen, dann bekommen Sie sicher eine Auskunft und für sich einen Wert, mit dem Sie rechnen können.
Es hängt in der Praxis meist entscheidend davon ab, nach welcher Methode die Kaufpreisaufteilung letztlich durchgeführt wird und dem Finanzamt hiernach nachvollziehbar geliefert wird.
Als Arbeitshilfe stellen die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern eine Arbeitshilfe eine Excel-Datei zur Verfügung, mit der Sie die Kaufpreisaufteilung als Richtwert selbst vornehmen können, die ich Ihnen als Anlage beifüge.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen Überblick über die Problematik verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
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