Bezugsfertigkeit von Neubauwohnungen
Fragestellung
Welcher Zustand kann für die Abnahme vorausgesetzt werden?
In meinem Vertrag heißt es "Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis zur Abnahme (siehe unten) vollständig herzustellen. Bezugsfertigkeit soll hergestellt sein bis spätestens 31.12.2016, die vollständige Fertigstellung hat zu erfolgen bis spätestens 30.06.2017. Dies ist keine Garantie."
Der Verkäufer kündigt formlos an, daß er mir die Wohnung noch vor Weihnachten übergeben möchte. Am 01.12.2016 waren Sanitär-, Fliesen-, Maler- und Bodenbelagsarbeiten weder in der Wohnung noch im Hausaufgang erledigt. Diese Arbeiten waren in keiner der Nachbarwohnungen angefangen, so daß bei 35 Wohnungen noch eine erhebliche Bauzeit vorauszusetzen ist. Keller
und Fahrstuhl waren nicht zugänglich. Es gibt weder eine gepflasterte Zuwegung noch den vereinbarten Kfz-Stellplatz. Ebenso keine Mülltonnen und auch nicht die vereinbarte Videoübertragung vom Eingangsbereich. Mir wurde eröffnet, daß sich der Hausanschluß ans Telekomnetz noch über den Jahreswechsel hinziehen wird. Damit wird auch der vom Käufer bestellte Zugang zu Kabel Deutschland TV nicht möglich sein.
Frage: Was berechtigt mich, eine Abnahme - so sie denn angeboten wird - bis zur Fertigstellung abzulehnen? Kann der Verkäufer erwarten, daß ich die Feiertage als einziger Bewohner auf dieser Baustelle verbringe?
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Antwort von Rechtsanwalt Torsten Vogel
Vorangestellt, dem Verkäufer ist es gleich ob sie die Feiertage auf der Baustelle verbringen oder nicht, er hat lediglich Interesse an der fälligen Kaufpreisrate bei Bezugsfertigkeit.
Fraglich ist ob ihr Vertrag eine Definition für den Begriff Bezugsfertigkeit enthält. Wenn ja gilt diese, wenn nein gilt die allgemein gültige:
Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn eine Wohnung ohne Gefahr für die Sicherheit und Gesundheit ihrer Bewohner auf Dauer bewohnt werden kann. Es müssen daher Türen, Fenster, Strom, Licht und Wasser sowie eine funktionsfähige Heizung, Kochmöglichkeit, Sanitäranlagen und sichere Zugänge fertiggestellt sein.
Von der Notwendigkeit eines Telekomunikationszuganges wird regelmäßig nicht ausgegangen, auch das Fehlen des Stellplatzes dürfte unschädlich sein.
Ob die restlichen Arbeiten bis zur Bezugsfertigkeit noch vor dem geplanten Übergabetermin ausgeführt werden, bleibt abzuwarten.
Sanitär-, Maler-, und Fliesenlegerarbeiten sind essentiell für eine Bezugsfertigkeit. Auch eine sichere Zuwegung. Ob hierfür auch ein Fahrstuhl erforderlich ist ist Abwägungssache. Bei mehr als 5 Stockwerken regelmäßig ja, soweit die Whg. sich in den oberen Stockwerken befindet oder andere Gründe vorliegen (bsw. Alter, Gehbehinderung etc.)
Soweit Bezugsfertigkeit zum Abnahmetermin nicht besteht, sind sie regelmäßig zur Abnahme nicht verpflichtet. Auch hier gilt es jedoch die Regelungen im Vertrag zu beachten.
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bei Abnahme der Wohnung bezahlt werden muß.
Für eine kurze Antwort wäre ich dankbar.
Nach meiner Ansicht steht das Nichtvorhandensein des Kellers der Bezugsfertigkeit nicht entgegen.