Berücksichtigung Abriss eines Hauses in der Steuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Klüsener,
Folgende Situation stellt sich dar:
Das angrenzende 1250m2 Nachbargrundstück war bebaut mit einem Mehrfamilienhauses. Das Haus wurde bis ca. 1992 bewohnt und wurde danach nicht mehr genutzt.
Wir haben das Haus und das Grundstück im Jahr 2011 gekauft. Zu dem Zeitpunkt war noch nicht klar wie die Weiternutzung aussehen sollte. Ziel war es erstmal das Grundstück und Haus zu sichern und den Garten nutzbar zu machen. Das Haus war in einem sehr sehr schlechten Zustand. Trotzdem hatten wir uns 2012 entschieden, durch einen Architekten eine Sanierungskonzept erstellt zu lassen. Es stellte sich heraus, dass eine Sanierung aus wirtschaftlich Sicht nicht sinnvoll war.
Der Abriss des Hauses erfolgte 2015.
Jetzt würde ich gern wissen, wie ich mich in der Steuererklärung verhalten soll. 2011 haben ich den Kauf (30T€) in der Steuererklärung nicht berücksichtigt. Aktuell habe ich die Kosten für den Abriss als Handwerkerkosten in der Steuererklärung für 2015 berücksichtigt. Seitens Finanzamt gibt es eine Frage zur Nachnutzung ( ob wir ein Haus bauen wollen)? Das haben wir nicht vor.
Das Grundstück wird geteilt. Es werden 600 m2 verkauft. Die verbleibende Teilfläche ist nur noch als Garten nutzbar und verbleibt in unserem Eigentum.
Wie soll ich mich für die Steuererklärung 2015 verhalten und was ist im Rahmen des Grundstücksverkaufes bei der Steuererklärung für 2016 zu beachten.
Vorab vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Ralf König
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte Ihnen diese nachfolgend nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt beantworten:
Die Frage:
Seitens Finanzamt gibt es eine Frage zur Nachnutzung ( ob wir ein Haus bauen wollen)? ...zielt darauf ab, ob Sie mit dem Grundstück in Zukunft Einkünfte erzielen wollen: Es klopft verschiedene Sachverhalte ab. Die möchte ich Ihnen kurz nachfolgend darstellen:
Bebauung und/oder Fremdvermietung oder Selbstnutzung durch Privat- oder gewerbliche Nutzung.
Dementsprechend werden auch die Anschaffungskosten des Grundstückes nebst Abrisskosten verschieden beurteilt.
Sie schreiben, Sie haben nicht vor, dass Grundstück irgendwie zu bebauen: Vermietung nach Bebauung kommt also nicht in Frage.
Sie könnten das Grundstück aber auch noch zur Fremdnutzung vermieten. Somit hätten Sie doch eine Einkunftserzielungsabsicht. Dies kommt für Sie aber nicht in Frage.
Sie schreiben von Eigennutzung. => also haben Sie keine Einkunftserzielungsabsicht. Im Kalenderjahr 2015 haben Sie steuerlich laut Sachverhalt nichts weiter zu veranlassen. Dies teilen Sie dem Finanzamt mit.
Aber für 2016 ist zu beachten:
Sie wollen einen Teil des Grundstückes innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung veräußern. Im Zeitpunkt der Veräußerung erfüllen Sie einen Steuertatbestand und müssen evtl. Einkommensteuer auf den Spekulationsgewinn zahlen =>
Mit der Bezeichnung "Einkommensteuer auf Spekulationsgewinne" ist die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäfte im Sinne des § 23 EStG gemeint. Nach dieser steuerlichen Rechtsvorschrift werden Wertsteigerungen von Wirtschaftgütern bei Veräußerung innerhalb bestimmter Fristen besteuert, sofern die Wirtschaftsgüter im Privatvermögen (also nicht im Betriebsvermögen) gehalten werden. Voraussetzung: Zwischen dem Zeitpunkt der Anschaffung (dazu gehört auch die Entnahme in das Privatvermögen) und dem Zeitpunkt der Veräußerung besteht ein enger zeitlicher Zusammenhang, für den das Steuergesetz bestimmte Fristen vorschreibt. Das Einkommensteuerrecht sieht folgende Frist vor:
10 Jahre bei Grundstücken und Grundstücksrechten (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis nach Abzug der Anschaffungskosten (anteilig) und den Kosten der Veräußerung. Es gibt keinen Freibetrag für den Veräußerungsgewinn.
Die Einkommensteuer sieht lediglich eine Freigrenze für Veräußerungsgewinne von weniger als 600 Euro pro Kalenderjahr vor, d.h. bei einem Veräußerungsgewinn von 601 Euro ist der gesamte Betrag zu versteuern.
Die Begünstigung, dass Grundstücke, die für einen bestimmten Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, nicht unter diese Vorschrift fallen, trifft in Ihrem Fall leider nicht zu:
Ein unbebautes Grundstück ist kein begünstigtes WG i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (BMF vom 5.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rz. 20).
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen ersten Einblick in die Thematik schaffen können.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Klüsener, Steuerberaterin
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