Baurecht - Aufzeigen von Kündigungsmöglichkeiten für ein Werksvertrag

Sehr geehrter Mandant,


ich bedanke mich zunächst für Ihre Geduld und Ihre ergänzenden Ausführungen, mit denen ich den Fall gerne wie folgt bewerten möchte:


1.
Es kommt häufig vor, dass sich die Umsetzung von Hausbauverträgen länger hinzieht, als der Bauherr dies ursprünglich vorgesehen hat und es ist gut verständlich, dass dieser dann entweder auf einer rascheren Umsetzung besteht, oder aber den Vertrag gänzlich aufkündigen möchte.

Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang aber die folgenden Punkte:

a)
Nach dem hier vorliegenden Vertrag wird Ihnen ein fester Fertigstellungszeitpunkt ausdrücklich nicht zugesichert. Sollten Sie den Vertragspartner wechseln, müssen Sie ausdrücklich darauf achten, dass dies zukünftig der Fall ist.

Zusätzlich kann es helfen, für den Fall der Verspätung eine Vertragsstrafe mit pauschalen Beträgen, z. B. pro angefangenem Monat der Verzögerung, zu vereinbaren.

b)
Auch bei einem fest zugesagten Beendigungszeitpunkt kann es zu Verzögerungen kommen, die der Bauunternehmer nicht verschuldet hat. Klassiker sind Streik und Schlechtwettertage, wobei es sich insoweit um offiziell vom Deutschen Wetterdienst festgestellte Tage handeln muss. Die bloße Festsstellung "dass nun Winter sei", reicht insofern nicht aus.
Das Risiko von Doppelzahlungen beim Darlehen und einer Mietwohnung lässt sich also leider nicht ganz ausschließen.

c)
Bitte beachten Sie zudem, dass Ihr Darlehensvertrag weiter Gültigkeit haben wird, auch dann, wenn Sie den Bauvetrag kündigen.


2.
Gerne habe ich mir die Möglichkeiten einer fristlosen Kündigung des Vertrages für Sie angesehen.
Eine solche kommt immer dann in Betracht, wenn das weitere Festhalten an dem abgeschlossenen Vertrag unter Berücksichtigung Ihrer und der Interessen Ihres Vertragspartners nicht mehr zumutbar erscheint.

a)
Aus den vorstehenden Gründen reicht eine mögliche - zum jetzigen Zeitpunkt ja auch noch nicht feststehende - allgemeine Verzögerung nicht aus, um eine solche fristlose Kündigung zu begründen.

b)
Die fehlende Bau- und Leistungsbeschreibung ist allerdings ein wichtiger Punkt. Dies gilt umso mehr, weil sie ausdrücklich zum Vertragsinhalt geworden ist.
Sie haben also in jedem Fall einen Anspruch darauf, diese von Ihrem Vertragspartner zu erhalten.

Bitte beachten Sie, dass Sie den Bauunternehmer ausdrücklich und nachweisbar unter Fristsetzung schriftlich dazu auffordern müssen, Ihnen die Baubeschreibung auszuhändigen. Erst danach und wenn er dem nicht nachkäme, könnten Sie daraus Rechte ableiten.
Ob dies für eine fristlose Kündigung ausreichen mag, müsste man sodann entscheiden. Denkbar wäre es aber sicherlich, zumal Sie ansonsten Probleme wie beispielsweise die angesprochene Dämmung gar nicht nachweisen könnten.


3.
In jedem Fall möglich ist Ihnen die Kündigung nach § 649 BGB. Danach können Sie als Auftraggeber des Werkunternehmers (Bauunternehmers) jederzeit eine Kündigung vom Vertrag aussprechen.

In der Folge wären Sie in der Tat zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet, wobei zu beachten ist, dass Sie den Bauunternehmer natürlich nicht besser stellen müssen, als er ohne Ihre Kündigung stünde.
Die benannten 10 % sind also eher die Obergrenze dessen, was von Ihnen zu zahlen wäre.
Die darüber hinausgehenden und ebenfalls bereits von Ihnen gezahlten 3 % müssen Ihnen dann zurückerstattet werden.

Eventuell kommen auch höhere Erstattungen in Frage, dann müssen Sie als Anspruchsteller aber tatsächlich nachweisen können, dass der Unternehmer durch die vielfache Ausführung der Häuser einen viel geringeren Aufwand hatte und eine Abrechnung von 10 % auch nicht durch individuellen Anpassungsaufwand zu rechtfertigen ist.
Dieser Nachweis wird im Regelfall schwierig zu führen sein.


4.
Abschließend verbleibt mir noch der Ratschlag, genau durchzurechnen, ob sich eine Kündigung für Sie wirtschaftlich lohnt. Dabei sollten Sie gegenrechnen, wie viele Monate Verzögerung eintreten müssten, bis der zu leistende Schadensersatz erreicht wäre.


Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit eine erste Einschätzung zur Lage geben konnte und stehe für eventuelle Rückfragen natürlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin