Aufteilung der Gebäude-Afa für Arbeitszimmerkosten
Fragestellung
Hallo Herr Balluff,
Ich möchte Sie mit der Aufteilung der Gebäude-Afa beauftragen, damit ich die anteilige Gebäudeanschaffungskosten meines Arbeitszimmers absetzten kann.
Laut offiziellem Grundriss, beträgt die Arbeitszimmerfläche 10,57 m2 (Anteil: 14,7% der Wohnungsfläche). Die Wohnung habe ich im Jahr 2006 gekauft, allerdings läuft noch der Kreditvertrag (bis 2020). Der Kaufpreis war 175.000 EUR. Wohnungsfläche insgesamt: 71,86 m2, Grundstücksfläche: 24.27/1000 von 4.163m2, Baujahr: 1962, Gemarkung: Forstenried (81476 München).
Bitte lassen Sie mich wissen ob Sie zusätzliche Information brauchen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. M.A.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrte Ratsuchende,
ich habe nun mit der Aufteilung begonnen. Leider teilen die Gutachterausschüsse in Bayern nur gegen zusätzliche Gebühren die erforderlichen Bodenrichtwerte mit.
Diese sind notwendig um den Wertanteil des Bodens korrekt zu ermitteln.
Um ein erstes Ergebnis liefern zu können, habe ich den Bodenrichtwert zunächst geschätzt. Dabei habe ich angenommen, dass aufgrund der großen Grundstücksfläche von 4.163 m2 ein Teil der Fläche nicht eigenständig verwertbar ist (sogen. Hinterland). Danach komme ich auf ungefähr 50 % Gebäudeanteil.
10,57 / 71,86 x 86.988 Euro = 12.795 Euro Anteil Arbeitszimmer
Somit könnten je Kalenderjahr 2 % x 12.795 Euro als Abschreibungskosten angesetzt werden (= 255,90 Euro). Zusätzlich können die anteiligen Energie- und Wasserkosten angesetzt werden.
Die direkt nach dem Kauf durchgeführten Renovierungsmaßnahmen i.H. v. 40.000 Euro werden als nachträglicher Herstellungsaufwand gewertet. Damit erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung:
86.988 Euro
+ 40.000 Euro
= 126.988 Euro
x 10,57 / 71,86 = 18.678,86 Euro
18.678,86 Euro x 2 % = 373,58 Euro Abschreibung
Zur Ermittlung der genauen Bodenrichtwerte werden Gebühren erhoben. Ich kann die Berechnung gerne mit den genauen Werten aktualisieren. Entweder Sie ermitteln den Bodenrichtwert eigenständig oder erhöhen das Honorar entsprechend. Eine Erhöhung um 30 Euro ist wahrscheinlich ausreichend.
Geben Sie mir doch bitte Rückmeldung, wie wir hier weiterverfahren sollten. Soll ich Ihnen vielleicht noch eine Vorlage zur Ermittlung der Arbeitszimmerkosten zukommen lassen? Die Ermittlung der vorläufigen Gebäudeanschaffungskosten habe ich Ihnen hochgeladen.
Beste Grüße,
Björn Balluff
Sie haben eine Frage im Bereich Einkommensteuererklärung?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Ich habe sämtliche Unterlagen die mit dem Kauf meiner Wohnung zusammenhängen überprüft, und habe zusätzliche Information über Grundbuch- und Sachstand gefunden (Anhang). Morgen werde ich den Notar anrufen und fragen ob er mir den Wertanteil des Bodens mitteilen kann, und Sie entsprechend informieren. Sollte der Anhang Ihnen bei der Kalkulation nicht behilflich sein, und sollte mir der Notar nicht weiterhelfen können, dann erhöhe ich das Honorar um 30 EURO mit der bitte dass Sie den Bodenrichtwert ermitteln.
Darüberhinaus habe ich die genauen Renovierungskosten gefunden: 41.160 EUR. Muss Ich alle Rechnungen und Zahlungsnachweise aufheben falls das Finanzamt eine Kontrolle durchführt? Sind Notar- und Mackler-gebühren, oder Steuer die wegen dem Kauf erhoben wurden relevant? Oder die Zinsen die die Bank für den Kredit erhoben hat? Diese Daten kann ich Ihnen mitteilen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Maria-Niki Aigyptiadou
die Belege sollten Sie aufbewahren. Die Kosten, die mit der Übertragung des Eigentums angefallen sind wie Grunderwerbssteuer sowie die Notargebühren für die Eintragung in das Grundbuch oder zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages sind relevant.
Die Schuldzinsen sind im Verhältnis der qm des Arbeitszimmers abzugsfähig. Für meine Berechnung sind diese jedoch nicht relevant.
Beste Grüße,
Björn Balluff