Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Christiansen,
ich benötige Auskunft über hinsichtlich der Thematik Anschaffungsnaher Herstellungskosten.
ich habe am 05.04.2017 ein Mehrfamilienhaus zum Kaufpreis von 330 000 € erworben.
Kaufnebenkosten und eigentlicher Kaufpreis sind :
Grunderwerbssteuer 16500
Gebühr Eintragung Grundbuch 730
342,5
645
Notarkosten 2988,69
Kaufpreis 330000
Kaufpreis samt Kaufnebenkosten 351206,19
Nach Auszug eines Mieters möchte ich die betreffende Wohnung modernisieren und in dem Zuge für alle sechs Wohnungen eine zentrale Warmwasserversorgung installieren.
01. Errechnet sich die 15% Schwelle zur sofortigen Abschreibung aus den Kosten samt Kaufnebenkosten also in dem Falle 15% von 351206,19 oder nur dem eigentlichem Kaufpreis von 330 000 € ?
02. Sind die Kosten für die Modernisierung unter 15 % sind, ist es dann egal welche Kosten es sind?
Also Instandhaltung oder Modernisierungskosten?
03. insgesamt sind mit dem Kauf drei Flurstücke erworben wurden. Das Wohnhaus steht auf einem Flurstück in Größe von ca.780 ² , insgesamt ist das Grundstück 2500 m² groß.
Die gesamte Außenanlage möchte ich umgestalten , sind die Kosten anteilig auf die Flurstücke umzulegen und würden dann nur der Anteil auf die Herstellungskosten das Flurstück mit Wohnhaus betreffen ?
Vielen Dank
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert. Ich möchte diese gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
zu 1) Die 15-Grenze bezieht sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes zzgl. Kaufnebenkosten. Der Grund und Boden ist also aus den Gesamtanschaffungskosten herauszurechnen. Dieses werden Sie ggfs. schon zwecks Ermittlung der Gebäude-AfA für das Kalenderjahr 2017 getan haben. Bezogen auf Ihren Fall heißt das:
Entfallen z.B. 100.000 Euro auf den Grund und Boden, so hätten Sie 230.000 EUR für die Gebäudesubstanz gezahlt. Anteilig entfallen 14.780 Euro der Nebenkosten auf das Gebäude. Somit betragen Ihre Anschaffungskosten 244.780 Euro. Sie dürften nun innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 15% (zzgl. USt) an Erhaltungsaufwand und Schönheitsreparaturen aufwenden (Achtung: neue Verwaltungsanweisung im Jahr 2017, insbesondere was Schönheitsreparaturen entspricht). 15% entspricht dann netto 36.717 EUR bzw. inkl. 19% Umsatzsteuer 43.693 Euro.
2) Durch die Aufwendungen darf nicht "neues" geschaffen werden, sondern es muss reiner Erhaltungsaufwand oder Modernisierungsaufwand vorliegen. Wenn z.B. der Grundriss verändert wird oder neue Räume angebaut werden, ist dieser Aufwand Herstellungsaufwand. Weiterhin kann eine Zusammenballung von Erhaltungsaufwand zu wesentlichen Verbesserungen der Gebäudesubstanz führen. Dies kann dann der Fall sein, wenn bei drei zentralen Ausstattungsmerkmalen (z.B. Fenster, Elektrik, Heizung, Fassade,...) erheblicher Erhaltungsaufwand entsteht.
3) Wenn auf den anderen beiden Flurstücken bisher auch noch keine Außenanlagen vorhanden waren, würden diese anteiligen Kosten zu Herstellungskosten führen. Bzgl. des bebauten Flurstücks muss zunächst geklärt sein, ob es schon Außenanlagen gab. Falls nicht, dann wären diese Kosten als Herstellungskosten zu behandeln. Falls es schon AUßenanlagen gab, die nur erneuert werden, müsste man diese anteilig diesem Flurstück zuordnen. Sofern eine direkte Zuordnung möglich ist, ist direkt zuzuordnen.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben. Sonst stellen Sie gerne Rückfragen ein. Bedingt durch die Schriftform ist es manchmal nicht möglich, jede Frage 100% richtig zu deuten. Rückfragen sind im Übrigen bedingt durch die komplexe Materie nicht ungewöhnlich.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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