Absetzbarkeit von Darlehenskosten eines bisher selbst bewohnten EFH
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Fragestellung
Ich möchte ein bisher selbst bewohntes 6 Jahre altes EFM nach Trennung und bei bevorstehender Ehe-Scheidung vermieten. Können Mietausfälle (falls ein Mieter nicht oder erst später gefunden werden kann) bzw. die Differenz zwischen der Mieteinnahme und den Kosten der Hausbaufinanzierung (Darlehenszinsen und Bausparvertragseinzahlung) steuerlich abgesetzt werden? Gibt es dabei eine Obergrenze?
Ich bin sowohl als Beamter als auch in Nebentätigkeit freiberuflich als Arzt (auf Honorar-Basis) erwerbstätig.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchte.
Bisher haben Sie das 6 Jahre alte EFM selbst bewohnt, somit diente das Haus bisher noch keiner Einkunftserzielung.
Mit der Vermietung bzw. der "gewollten/angedachten" Vermietung (Vermietungsabsicht ist entscheidend - also Schaltung von Anzeigen etc.) nutzen Sie das EFM zur Einkunftserzielung. Sie erzielen aus der Vermietung zukünftig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Doch was sind die Einkünfte und wie werden sie ermittelt? Die Einkünfte sind der Überschuss ihrer Einnahmen (Mieteinnahmen samt Nebenkosten) abzüglich Ihrer Werbungskosten.
Einnahmen
abzgl. Werbungskosten
= Überschuss bzw. Werbungskostenüberschuss (=Verlust)
Die Einnahmen sind in Ihrem Falle klar zu beziffern: Monatliche Überweisung der Mieter samt Nebenkosten.
Von diesen Einnahmen können die Werbungskosten abgezogen werden:
- Zinsen für das Darlehen
- Abschreibung für Absetzung in Bezug auf die Anschaffungskosten des EFM. Wichtig: zu den Anschaffungskosten gehören auch die Notarkosten, Maklerkosten, Grunderwerbsteuer etc.. Die AfA ist so dann jährlich i.H.v. 2 % auf den Gebäudeteil zu bemessen. Der anteilige Grund und Boden, welchen Sie vor 6 Jahren mitgekauft haben, kann nicht abgeschrieben werden.
- Verwalterkosten (nicht aber die Instandhaltungsrücklage)
- Grundsteuer
- Fahrten zur Wohnung
- Instandsetzungen
- Nebenkosten für Strom, Gas, Wasser, Gehwegreinigung etc.
- Wichtig: Die Tiligungszahlungen an die Bank stellen KEINE Werbungskosten dar. Auch die Einzahlungen in ein Bausparvertrag sind nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Einzig Darlehenszinsen können als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Sie sehen, dass eine Menge zu beachten ist und dass viele Ausgaben von den Mieteinahmen abgezogen werden können.
Ganz wichtig ist vor allem das erste Jahr, da hier die Abschreibungsbemessungsgrundlage ermittelt werden muss (AfA-Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten - siehe 2. Spiegelstrich oben). Hier ist wichtig, dass eine Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude vorzunehmen ist.
Sofern Sie einmal keinen Mieter finden sollten, sind die o.g. Ausgaben weiterhin von der Steuer abzusetzen, da Sie eine Vermietungsabsicht haben. Bei Leerstand muss die Vermietungsabsicht jedoch nachgewiesen werden (Schaltung von Anzeigen, Maklertätigkeiten etc.).
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sofern Sie weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Ich würde mich sehr freuen, wenn ich Sie auch zukünftig in steuerlichen Angelegenheiten unterstützen kann. Schauen Sie gerne auf meiner Internetseite www.mm-stb.de vorbei. Über eine Nachricht von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
Über eine Bewertung würde ich mich darüberhinaus sehr freuen.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater
www.mm-stb.de
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Antwort des Experten: Hallo,
vielen vielen Dank für die Bewertung. Es hat mir eine große Freude bereitet Sie tatkräftig zu unterstützen! Immer wieder gerne.
Beste Grüße
Michael Mertens
